北京五环新房已经不够看了，

因为三环不仅出了刚需刚改户型，均价还开始倒挂了！

以前看广告总觉得三环这个位置「不能被辜负」，怎么着都得整个「城市封面」出来，户型面积150平起步，不豪都对不起三环？现在好了，

都老实了。

99平起步，主打一个实用。

价格也不飘了，据说3.7环的丰台岳各庄，楼面价5万/平，这次售价预计7.5-8.5万/平，

怎么理解这个价格呢？

隔壁熙华台楼面价5.28万/㎡，网签均价8.15万/㎡，相比

4.8环的海淀宝山均价8.5万/平。一万的差价，给了书包资源，见仁见智。

项目近日公布案名，网传「嘉棠璟樾」

户型面积段99-176平，预计本月底开放售楼处，年底就开盘！

此外这个项目配套咋样呢？

01 西三环-四环的“熟地”

岳各庄位于西三、四环之间，具体位置在西三环约2公里，西四环约1公里。

项目规模不大，占地面积约2.18万平，地上建筑规模5.8万平，容积率2.66，控高60米（局部80米），绿化率30%，预计就400来户。

这一区域最大的优势是配套成熟，堪称“熟地”。

商业方面，北侧一路之隔是千禧商业街，附近还有永辉超市、翠微百货和华熙五棵松；医疗资源，直线700多米就是三甲医院解放军总院第五医学中心（302医院），301医院也在2公里内；学校有丰台靛厂小学、北京第十中学等，都在1公里范围内；公园有岳各庄城市森林公园、万丰公园，不远处还有莲花池公园。

交通上，地块位于岳各庄东路西侧，上西三环非常方便，10公里内可达金融街、丽泽、中关村、总部基地等核心区域。

目前主要的短板是地铁——距离现有的10号线和9号线交汇的六里桥站约1.8公里，步行稍远。

但规划中的11号线二期青塔站距离地块仅800米，这个距离就比较理想了，当然需要耐心等待规划落地。目前消息，地铁11号线二期已经开始环评，目前基本定在靛场路和西四环的交叉口。

02 得房率超90%

岳各庄项目户型面积段已确定：99平、116平、136平、155平、176平，

涵盖三至四居，明显偏向改善型产品。

建面约99平户型预计为两面宽，其他户型均为三面宽。整个项目预计有400多套房源，样板间听说做4个户型展示。

99平户型目前曝光了草图版本，跟大家分享一下，最后还是以开发商公示版本为准吧，这个版本没有标尺，但是看得出阳台送了将近四分之一，西侧飘窗也送了一排，感兴趣的朋友可以扫码加小助理，蹲一个标尺版本。

百平以上户型设计，可以说是熙华台的升级版2.0。

首先户型尺度比熙华台更大，赶上“好房子”风口，增加了配置。特别是加上阳台等赠送面积后，得房率预计超过90%。

116平户型参考了熙华台118平户型，155平户型参考了熙华台154平户型，但都在原有基础上进行了优化升级。

给大家拿熙华台户型图参考下：

118㎡户型参考图

154㎡户型参考

03 “血色”丰台

丰台库存高企，去化缓慢众所周知，

互联网上更是“战绩可查”，其中最耸人的“破发”案例要数「分钟数三兄弟」，

据传当年开盘与海淀的圆明天颂同处12.5万起跑线，如今后者二手房价16万+，而分钟寺单价却已击穿8万。

我去查了真实的情况，可能没有传言那么夸张，

当年三兄弟的网签均价基本在10万+，如今暂未查到成交价，但是挂牌最低价格确实有7万+的，平均挂牌价基本也在10万附近，

所以确实降了，但是不能用审批的最高价（12万）和挂牌最低价（7万）对比，有失公允。

观察丰台改善盘去化情况，

最核心的筹码，其实就是紧邻西城或海淀的区位，

主打「抱大腿」

像西四环几个新盘，如熙华台，即便紧邻铁轨也能快速清盘，凭的就是“海淀”二字的光环。

而大瓦窑的两个项目，主打“丽泽概念”却效果不佳，即便单价探至6万依然遇冷。根源就在于，丽泽尚且自顾不暇，其价值也需依附西城。同理，万泉寺和冷库项目名称带“丽”，却未能真正受益。

唯一例外的是南四环边的建发·观宸，凭借顶尖产品力与市场口碑杀出重围。但细究其保值逻辑，19号线直抵金融街的“西城链接”仍是关键。不过二期能否复制成功，也尚待观察。

所以，岳各庄项目最大优势，在于与海淀仅一公里之隔，仅凭“近海淀”这一点，就足以支撑其热销预期。

且岳各庄拿地楼面价仅5万元/平，比两年前的熙华台5.28万/平更低，周边城市界面比熙华台更好，也没有熙华台紧邻铁路的硬伤。

目前风放价是7.5万起，最低价对比2023年已经倒挂了，如果均价控制下8万以内，那妥妥性价比到位了，毕竟熙华台均价8.1/平。

要抱紧海淀西城大腿，要价格合理，产品也得符合市场需求。

毕竟丰台的竞争激烈程度是全北京都排的上号的。

板块的上游对手有中海丽金府、中海丽泽叁號院，

正面对手有北京隅西颂、中建云境、建发观宸，

下游还有京能西贤府、和颂九里、森与天成等项目。

目前丰台市场库存量大，明年还有大量土地待出让……

嘉棠璟樾 区位上有三环概念加持，抱紧海淀大腿，但公共交通暂时不够便利，对偏刚需客户来说户型两面宽产品和轨道交通是抗性；但是一味讨好高端客群，又面临中端市场红海竞争。

而且嘉棠璟樾地块太小，很难展开把园林做出花，而且旁边还有一宗地待售，02地块更大，未来背刺可能很大。

目前看，还是「价格定生死」的路子，项目只有抱紧海淀大腿，走改善性价比的路子，没准能杀出一条血路。