哈喽大家好，我是血拼哥！

听说丰台又要出“共产房”了？！

这次位置比周庄子地块还要好？！

最近这段时间，北京南二环“纯商品共产房”——北京瑞府热度不低，顶着内城最壕共产房的名头，到底有啥特别之处？

赶紧跟哥们一起看看！

1、内城最“豪”共产房户型图曝光

北京瑞府位于丰台区玉泉营街道纪家庙地块，地处南二至三环之间，距离丽泽商务区直线距离1.5公里，算是丽泽新盘。

到二环的直线距离2km，但是到三环只有580m，同在三环边，离周庄子共产房地块距离不远。

项目所在地块是今年一批次供地中最贵的地——指导价10.9万/㎡。

华润以57.12亿元+6%政府持有商品住宅产权份额竞得。因此北京内城政府占有产权最小的纯商品共有产权房，诞生了。

项目楼面价约7.03万元/㎡，销售指导价10.9万/㎡，折后项目就是10.246万/㎡。

这个价格入住南三环，你觉得怎么样？

项目户型分为132㎡三居和155㎡、188㎡四居，其中132㎡为7-11层的洋房，155㎡是17层的小高层；188㎡是25层的高层。

132㎡三居

155㎡四居

188㎡四居

项目边上地铁很多。距离10号线纪家庙站直线距离950m左右，距离房山线东管头南站1公里左右；14号线丽泽商务区站1.7公里左右。

3公里范围内，有丰台第五小学万柳分校、北京第五实验中学，重点中学首都师范大学附属丽泽中学南校区。

三甲医院有首都医科大学附属北京佑安医院，首都医科大学附属北京天坛医院、广安门医院等。

商业方面有首创龙湖北京丽泽天街，直线距离只有1.5公里。

既有二环加持，又有成熟配套，北京瑞府自身的产品力还是很抗打的。

不过项目的bug也很明显。

所谓成也二环，败也二环。项目是“豪宅”不假，可周边却没啥豪宅氛围。

项目北侧是丰台火车站主要进出站路段，北京瑞府和北侧铁路的直线距离仅约200m。

呃，距离这么近即使有隔离带，北边的房子肯定也是免不了噪音影响了。

项目南侧是广安门的回迁小区——万柳园小区，西北侧是万泉寺的回迁小区。

万柳园小区实景

不同于生在“豪宅圈”的周庄子共产房地，北京瑞府这个纯商品共产房则生于”回迁房“之中..

不仅如此，项目东南方向约160m是西南郊冷库。

根据《冷库设计规范》要求，冷库下风口居住区防护距离不少于300米，其他方位不宜小于150m。

而项目的东南侧楼栋距离西南郊冷库才约160m，安全距离刚达标，多少心里还是会犯怵。

再看回10万+/平的销售指导价，这个价格入住南三环，你觉得怎么样？

2、纯商品共有产权房到底是什么？

之前血拼哥跟大家测评的每一个纯商品共产房下面，几乎都会有这样的留言：

“单价10万+/平，还好意思叫自己共产房？”

刚需朋友们先压一压自己的怒火，这里的共产和咱们平常说的共产房不是一回事！

纯商品共产房本质上仍是商品房，这里的“共产”二字纯纯就只是和政府产权共有的意思。

目的主要有两个：

一来，业主可以用相对少的价格买到地段更好的房子，虽然产权暂时非100%，但并不影响居住，并且再次交易时政府持有产权份额也会成为房价的一部分，购买人会获得100%产权，房子自动转为纯商品房；

二来，响应了“房住不炒”的政策，纯商品共产房既可以锁定房屋五年内不能“炒房”的居住属性，同时，也可以通过缩小与周边二手商品房的价差来抑制房价的过快上涨，一举两得。

那怎么区分一个共产房是不是“纯商品”的呢？

最简单粗暴的方法：看价格！

一般来讲，保障性共产房的单价不会超过4万/平，即使是在海淀、丰台（周庄子）这样的核心城区，单价也会稳定在4万+/平。

所以，看到单价9万+/平、10万+/平，还说自己是共产的，基本就可以判定是“纯商品”共产房了。

此外，这类房产和保障性共产房在购买资格、出租、出售、再次交易后的房屋性质上，都不一样！

商品共产房与保障性共产房不同，无论是出租还是出售，都与普通商品房没什么两样，交房后出租的话，租金收益全部归购房人；未来出售，卖房款只需要按照产权比例，和政府做分配。

而保障房并不能转成商品房，只能卖给申购家庭或由政府回购。

3、还有哪些纯商品共产房项目可选？

除了咱们开篇提到暂未开盘的北京瑞府之外，本来要在4约28日开盘的北四环的中建壹品·学府公馆，受到疫情影响，开盘时间推迟。

其余已入市的纯商品共产房项目不多说，看下图吧👇(ps：表格非较新，天恒学院里已经售罄）

此外，北京今年的第二批次供地中，也出现了两宗纯商品共产房供地，分别是：

1）朝阳北三环的太阳宫地块

政府指导价在12.98万/平，地价触及上限后（较高15%）竞10%的政府持有产权份额，二次触发上限后转为现场摇号确定竞得的开发商，参与摇号的开发商需提交《高标准住宅建设承诺书》。

按这个情况粗略估算，地块的实际指导价是在11.68万/平左右。

2）丰台南二环的亚林西地块

销售指导价11.2万元/㎡，与此前成交的万泉寺地块相同。

游戏规则和太阳宫地块一致，政府持有产权份额上限10%，二次触发上限后摇号确定竞得房企，参与摇号的开发商需提交《高标准住宅建设承诺书》。

按这个情况粗略估算，地块的实际指导价是在10.08万/平左右。

位置都很不错，想倒挂买入南二环、北三环的新房的朋友们可以先关注起来了。

最后血拼哥想跟大家再啰嗦几句。

9万+/平、10万+/平的“纯商品房”说白了目标客群并不是刚需，按着目前的政策方向以及房源数量来看，可供咱们刚需选择的房源主要是三种：

一是保障性共产房。上车门槛低，产品也在越做越好，尤其是户型，在经过几次迭代后，很多项目也做到了大宽厅、南向三面宽等等这种商品房户型。

近期有置业打算的，可以看看北投如郡 | 彩璟玉宸，两个项目目前正在网申中。

二是二手房。血拼哥之前也总跟大家说，二手房（包括老破小）不是不能买，但不能因为总价低就稀里糊涂买了套根本没法住的房子。

二手房，区位价值最重要，教育、医疗、通勤等资源优势至少得抢占一条。

对二手房有兴趣的看这篇👉三分钟走到地铁站，总价300万+挤进主城区大两居！这些全产权商品房优缺点奉上！

对了，曾经的自住型商品房也再次入市二手房市场了，价格同样刚需，可以关注一波。👉杀回来了！曾经单价打到骨折的刚需房，二手房首次入市！将继续“拯救”刚需？

三是保障性租赁住房。也是目前北京的大势所趋，很适合作为过渡期来租住。不多说了，感兴趣的戳右边，介绍的很详细。👉帝都出手抢人！40万套保障房加快进场，单价低，户型小，位置好！