最近京楼新房市场貌似到了断档时刻，入市的项目很少。

上月拍完的三批次项目还没啥消息，四批次地块月底现场竞拍。

不过据说今年还有第五批次供应，按这种批量，各家压力还真是不小，新房市场一定会越来越卷了。

上周其实有两个项目低调开盘了，没官宣战报，没大肆宣传。

卖出的成绩却难以低调。

一个是亚林西北京悦府，一个是奶西中建宸园。

北京悦府本次开了6栋楼，成功卖出40个小目标；

中建宸园，洋房户型快清盘了，仅剩少量+叠拼......

有的项目一个月卖不出一套，有的项目开盘就差不多了。

市场冷，局部热，在北京新房中表现最明显。

就拿宸园来说，很多人开盘前并不看好（我也在内）。

但人家还真就卖出来了，咋回事？咱一起研究研究。

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奶西的改善氛围

奶西有改善氛围吗？

回迁房，没配套，放眼望去一片荒。

这片貌似城乡结合部的地和高端改善，感觉很不搭。

目前板块正处于规划期，还留有大量的少有待建设。

板块内唯二两个新房全部定位改善产品，望京樾入门级改善户型偏小些、中建宸园则是瞄向了更大面积的户型。

从规划图中可以看到，后续还有很多住宅用地待开发。

望京樾和宸园可以说是肩负着板块立住的使命，奶西能不能站起来开头这一下非常重要。

望京樾指导价8.5万/㎡，开盘价在8万左右，以价格优势战胜南崔四兄弟，成功跑出速度。

而宸园指导价8.9万/㎡，在开盘前传闻加精装包据说会卖到10万/㎡以上，叠拼在12w+。

奶西讲故事的基础基本都建立在望京产业之上。

从地理位置看，奶西西接北苑、南邻望京、东倚中关村朝阳园北区。

5公里左右是阿里巴巴总部，约6公里可抵达望京商圈。

可以承接望京外溢不假，但没了价格优势，宸园还能跑出来吗？这就是我之前的想法，咋看奶西这片地和10w+都不搭......

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宸园的错位填空

为啥宸园能被抢疯？

现在复盘感觉中建选择做大，是很聪明的一点。

错位竞争，宸园成了泛望京“少有”的大改善新盘。

在朝阳北五环这块，望京和亚奥极少量的别墅已在十年前就告别了市场，新北苑别墅也是几年前的产物了。

目前看来广营次新均价已在12w+，宸园还是有一定优势在的。

另外，开盘价也没传的那么高，洋房均价在8.7万/㎡左右。

刚好填补了市场空缺，可以赢得一波置换+改善人群的选择。

这么看来，北京新房哪怕板块很荒，但凡近产业产品稍用点心，就有的是人抢。

宸园房源数量不多一共272套，洋房208套，叠拼64套。目前洋房仅剩少量，叠拼还有一部分。

咱来看看户型图。

165㎡四居，南向三面宽11米，客厅面宽6米，餐客厅一体，空间非常敞亮。

卧室分布在四角，整体呈现主流的四叶草布局，保证居住私密性；南向两个卧室带均为套房设计，带独立卫生间，主卧带270°转角飘窗。

210㎡五居，南向三面宽14.3米，客厅面宽做到7米，户型方正通透。

北向两个次卧紧挨着，可以打通做成大三居。

这个户型设立了独立家政间，也可作为保姆房，灵活适应家庭需求。

叠拼室内层高3.5-3.9米，独门独户独院，带私家电梯。

洋房室内层高3.25-3.8米，一二层为下跃，顶层为复式。

社区内带有2500㎡私人会所，包含健身、泳池、餐厅、茶室等场馆，豪气感十足。

目前洋房剩下的基本是一二层，叠拼可选余地会多一些，感兴趣的朋友备好银子要赶紧了。

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同区域的新选择

宸园和望京樾去化情况非常不错，当然没买到心仪房源的朋友也不用急，前面说了奶西还有地。

紧挨着它们的321地块已经上架四批次，月底即将开拍。

奶西321地块，占地面积3.19万平，住宅建面约7.09万平，位于望京樾南侧，地块容积率2.22和望京樾差不多（望京樾容积率2.2）。

指导价同样是8.5万/㎡。

另外，前几天突然传出奶西或将引入人大附，如果学校成真，对奶西业主/准业主来说又是一剂强心针。

两个入市的前辈给奶西开了个好头，不知321地块后续会不会一样被疯抢？

听说321地块金茂拿地意向很大，具体啥样咱们拭目以待吧。