本文转自微信公众号“京城楼花“ 撰文 | 花姐

6天后，北京土拍市场，会有一场大战。

亦庄新城YZ00-0802街区-1401-1地块，将诞生东家。

4月13日，中建智地对它发出了招标公告。涵盖方案设计、初步设计、施工图设计等，估算投资19.696亿元。

一天后，保利发展旗下的子公司，亦对1401-1地块发出招标公告。涉及基础工程等逾10项内容，估算6亿元。

对1401-1地块志在必得者，还有中国金茂。

3月12日，该地进入预申请池子，只用了4天，即被激活，正式挂牌。为它兜底的，正是中国金茂。

另外，包括建发房产、招商蛇口等，也有计划参与到1401-1地块的争夺中。

能让一众实力选手动心的，是1401-1地块上佳的综合素质。

它用地规模2.59万平米，地上建面5.18万平米，容积率2.0，限高60米；骨相也很美，东西长、南北窄的大面宽地形，很容易出好户型。

还有，它的位置优越，东边便是地铁8号线始发站瀛海站，作为北京南北中轴线，出行十分方便；周边商业等生活配套齐备。

更关键的是，1401-1地块的起拍价，只有12.18亿元，折合楼面价2.35万元/平米。

仅看这些，中国金茂激活它后，引得其他房企纷纷下场，也就在意料之中了。

但，肉虽好，饭却难做。

在花姐看来，1401-1地块表面优秀，背后却是一块难啃的骨头。

它至少有四大难题，等待拿地者一一解答。

一、南北地块需统筹看待

外界目前看到的1401-1地块，是瘦身的结果。

它曾在去年10月，出现在北京第八轮拟供应商品住宅用地清单中。彼时的名称为1401地块，用地规模5.4公顷、地上建面13.5万平米。

这在当下的京城楼市，算得上一个大体量，任何一家开发商都得审慎定夺。

最终，1401地块被一分为二。

本次上架的1401-1地块在北，南边还有1401-2地块，用地约2.82公顷、地上建面5.65万平米。

看似分拆后，整体规模舒适很多，但实则加大了1401-1地块的产品规划和报批的难度。

简单地说，1401-1地块不能任性，需兼顾1401-2地块，综合整体排布、南北退线、日照协调。

有了这个顾虑，1401-1地块很有可能拖缓报规的速度。

说白了，如果不充分考虑规划上的南北协同，以后南地块怎么卖？

所以，要想保证1401-1地块的平安过规，南北地块大概率需要同步报规。

换句话说，拿地者有可能在1401-2地块没有出让的情况之下，就要把它的方案也做出来。

二、运营与推售压力大

1401-1地块看似分拆了出来，实则还是和1401-2地块捆绑在一起。

难题又回到了南北地块，建面13.5万平米的开发周期、算账成本，以及至少800套房源的销售周期、推售节点和货源组织了。

而现实情况是，分拆供地，时间节点很玄妙。

后续地块的上市、供应，都会对现有地块的推售、价格和买房人决策，产生巨大影响。

这跟某一个大盘销售的思路，还不完全相同——地产人，总有新课题。

所以说，1401-1地块是留给有准备的人。.

在项目运营端，一众选手，都准备好了吗？

三、项目西侧有个拖油瓶

1401-1地块的地价看似便宜，但它有个不小的包袱。

在挂牌文件中，1401-1地块西侧，有4.1公顷绿地公园，需由竞得人认建，建成后无偿移交。

换算过来，4.1万平米面积，是1401-1地块的1.6倍。

这里面，暗含了两个关键点：

1、代建公园的建造标准。在今年的北京市政府工作报告中，提出了加快建设花园城市的要求。

这个大背景下，是否意味着市政公园的设计和建设标准，将有更高标准的要求？

对开发商而言，代建公园的成本是否变成了变量？

只有在后期的沟通下，才能有终版方案。

以亦庄最新落地的京东全球总部2号园区项目为例。公园部分的打造，受到了一致好评。

从其公布的方案来看，建造成本应该不低，预计建设标准可能超过1000元/平；且这个方案应该也是通过层层评审后通过的。

若以此为准，1304地块的投入，差不多需4000多万元，折合楼面价就是800多元/平米。

算账不能只看表面。

1401-1地块的实际起拍价，已来到2.5万元/平米左右。

2、公园建成后，什么时候移交？这并没有明确列示。

根据过往的案例，代建公园的项目移交，有3、5年交出去的，也有10年都没交出去的。

建设周期和建造成本是显性的，但建成后的管养衔接，成了不可忽视的隐性成本。

5万平米的公园，养护成本至少得花十几二十块钱一平米，每年上百万的持续投入，都需要摊入开发成本里。

四、税负压力大，利润空间受限

从1401-1地块自身硬指标，以及今年北京楼市的行情看，它大概率会打造成刚需普通住宅。

这便带来一个问题，1401-1地块的价格天花板明显。

正常情况下，一个项目的普宅占比，也左右着其税负成本。

简单说，普通住宅越多，土增税越容易高。核心原因如下：

项目的总土地、建安等成本，是按普宅、非普宅的可售面积占比来分的，谁面积占比大，谁分的成本就多，反之就少。

所谓非普宅，即只要不符合普通住宅定义的其它各类业态，如产权车位、公寓、商业、储藏间、大户型住宅、高价住宅，等等。

普宅占比高了，能分摊到的成本被摊薄，增值率就容易超 20% 的免税线。

而非普宅哪怕亏了，也没法帮普宅抵税。

所以说，1401-1地块在利润收益端，每家开发商都把账算明白了吗？

花姐点评：

有了以上四个难题，1401-1地块的门槛，并非哪个开发商，能随便跨越。

一众选手中，谁会最终成为它的主人呢？

花姐认为，中国金茂作为激活者，当排在第一。

小道消息，春节后上班的第一天，中国金茂的高级副总裁，携北京公司的一众高管，拜访了亦庄管委会，并做了长时间的沟通。

具体内容无从得知，但1401-1地块肯定首当其冲，也许还包括了1401-2地块。

它预申请4天就激活转正，似乎就是中国金茂的官宣——上述四个难题，想必已有了答案。

今年一季度，中国金茂全国土拍市场的表现，十分强悍。在上海、成都、西安等7城，先后斩获8宗地块，新增货值146.5亿元，位列行业第4名。

激活瀛海，或可见金茂对这块土地获取的决心。

随着璞逸丰宜、金茂满曜等盘的去化，进入下半场，中国金茂在京，也需要补货。

选择出手1401-1地块，是中国金茂懂亦庄楼市。在这里，先后开发了金茂悦、金茂府、金茂逸墅等四个项目，货值超过了300亿元。

此次再进亦庄，对区域市场、价格体系、客户需求等，应该有更深度的理解，也具备客群基础。

对中建智地而言，发布招标公告，也是一种宣言。但有中国金茂在前，遂愿的难度，很大。

它还有个难题，未给出终极答案。

2025年9月30日，拿下太阳宫地王后，已过去了197天，报规图仍在打磨中。

况且，在1401-1地块落槌后的4月27日，它还将势必拿下怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块，打造下一座国贤府。

在京阵营已然十分壮大，再血战拿下1401-1地块，面对诸多棘手的问题，够中建智地忙活的。

在花姐看来，与其血拼到底，中建智地倒不如成人之美。去年的黄杉木双子纠纷，中国金茂的斡旋，起了关键作用。

反而，保利发展等，才是中国金茂需要认真对待的对手。

毕竟，它们目前在京，可售货源也不多，亟需补仓。