哈喽大家好，我是血拼哥。

最近，海淀四季青板块豪宅香山樾开盘，数据上直接秀了一把。

总价段2200-3500万明显是高端置业的范畴了，总共440套，卖掉285套，数据不知真假，但是还是拥有海淀的骄傲：

海淀供地速度非常慢，加上能媲美东西城的也就只有海淀，大家对于海淀新地的期待自然不必多说。

血拼哥为大家整理了下，明年预计可能出的新地：

永丰南：9.88万㎡（首批），容积率，2.2，预计明年挂牌

朱房村：20万㎡，容积率2.4/2.8，待拆迁

马连洼：16.25万㎡，容积率2.1，计划待批

永丰产业基地：15万㎡，容积率1.7-2.0，计划重新上市

温泉：4.55万㎡，容积率1.8，预计现房出售

01

永丰南

首先说明年最有可能出的地块，就是永丰南，本以为23年能有机会出，结果，又拖了一年。

永丰南地块其实是一个组团。住宅、商业、医疗、养老、公交幼儿园和中小学等都比较齐全，可以说组团内部可以满足所有需求。

东侧300米左右是地铁16号线永丰南站，1站到达西北旺，2站到达马连洼，换乘13号线也很方便。

北侧即是用友产业园，通勤便利度更强。

规自委海淀分局关于《海淀区西北旺镇HD00-0411街区控制性详细规划》（草案）规划来看：

区域内目测有5宗住宅用地待出让（如果真不着急的话可以再等等），定位为产居共享核心，未来常住人口规模约为1.1万人。

附近规划有基础教育设施2处、医疗卫生设施1处、养老设置4处、文化设施1处、物流设施2处。

目前，该片区距离最近的商业配套为中关村壹号，一站地铁可达建设中的西北旺万象汇，向北3公里为建设中的大悦城和海淀悦界主题街区。

教育资源方面有中关村三小（科技园分校）、清华附属中学永丰学校；未来医疗资源可依靠在建中的海淀北部医疗中心。

但不利之处在于，六里屯垃圾处理场距此只有不足1公里。

地块预计单价有8.5W+，周边二手房较少，而一站地之外的西北旺二手次新10w+，价格倒挂明显，估计开盘后容易抢不到。

02

朱房村

朱房村准确来说是属于北京清河地区的城中村。这里既有高精尖科技园区，又有落后的城中村。

地块从2022年7月份进行了规划公示。最近刚刚出终极版的规划。

板块的具体位置在北五环旁边，靠近13号线上地地铁站，挨着清河橡树湾。

官方规划显示：朱房村地块共有64万㎡的住宅，其中回迁安置房44万㎡，平衡资金住房体量20万㎡，住宅部分的容积率在2.4到2.8。

地块组团也规划幼儿园、小学、医疗、文化设施，附近也有产业加持，如果在本地上班，基本上能满足所有的家庭需要。

周边上地地铁站旁边也基本上稳定在10万/㎡的单价，橡树湾几期差不多在12万/㎡到13万/㎡左右。目测朱房村地块不低于10万/㎡。

地块定位估计是改善了，很有可能成为新型共产房。（不了解新型共产房的可以后台回复【新型共产房】回顾）

朱房村这块地的入市可能需要等几年了。因为拆迁本就是个复杂的工作，沟通安置平整场地啥的，拆迁年年拖也是非常正常的现象。

最新的官方消息是，计划24年5月份启动拆迁腾退。按照道理来说，可能要至少等到25年年初了。

03

马连洼

马连洼地块在2017年年中才出规划，当时有消息说中关村软件园旁大型居住社区来了。

*功德寺安置房及资金平衡项目地块

现在我们提到的马连洼地块，位置在马连洼北路跟东北旺中路交汇处，靠近马连洼路的是功德寺安置房，建筑体量21.24万㎡。

平衡资金地块位置稍微靠北，建筑体量16.25万㎡，容积率2.1，应该会先出。

马连洼最大的问题就是离地铁站比较远，大概有1.7km左右。但如果在区域内的大厂上班的话，还是非常舒适的。

周边房价基本在9万+/㎡，主要周边互联网大厂实在太多，也带动了周边的房价，目测未来单价可能在10万+。

地块范围内预计规划幼儿园、公交首末站、密闭式垃圾站，不过最终设计方案也没确定，估计后续会根据周边公众意见调整。

目前功德寺回迁安置房快盖完了。

周边资金平衡地块最快明年启动程序，那马连洼这块地，可能真的要等更久。

朱房村&马连洼地块的距离并不远，而且都是属于近铁地块。

南侧就是2021年北京的绝对销冠——融创学府壹号院，该项目也是北京首个“纯血”新型共有产权房。

当时土拍规则，为了抑制地王出现，设置了最高竞20%政府持有产权比例。

没想到开发商拿地热情依旧，最后真的以个人产权80%成交，成为北京首个新型共有产权房。当时指导价11.2万，折算产权后均价8.96万，相当于给买房人打了8折！

马连洼地块或许是海淀下一个新型共产？

04

永丰产业基地

准确的说，这是老地块重出江湖。

永丰产业基地019地块，建筑面积约15万平方，容积率在1.7-2.0。

地块北边紧邻海淀大悦城，南边紧邻新建的中关村三小科技园分校、幼儿园，西北方向则是海淀规划巨额投资将要建设的西玉河湿地公园。（下图橘黄色部分）

旁边就是万科翡翠书院，由开发商全部自持运营，房产所有权归属开发商所有，土地使用产权年限也是70年。

“采用签署长期租约方式进行出租，承租人可以签署10年租约，可一次趸交10年，也可以申请按揭贷款，其中30%首付，70%贷款。十年租期满后，可以再续租10年，直到续满7次，到70年土地使用权结束。”

“在租客签署租赁协议的10年期间，房屋租金锁定不变。并锁定续约下个十年时候，租金涨幅控制在18.5%以内。”

不过这个项目，目前至今还在卖10年租赁使用权的项目，就有点离谱，这也是北京唯一的开发商100%自持项目，试验以失败而告终。

当年019地块也是万科一同拍下，只是万科也实在撑不住运营这两块地了。

海淀以当年出让价格的60%回收，明年将重新上市，只是这一次不再会是开发商自持。

整个片区有规划，配套也在不断落位，只是目前无地铁。

这个地块销售指导价估计会给个诚意价，但应该不会低于8万/平，加上不错的容积率吧，估计入门级户型总价也到千万了。

05

温泉

海淀翠湖科技园地块已经挂出来了，挨着华为北研所，距离地铁站稻香湖站约2.7公里。

目前得到的消息是，无配建地块，用地面积约2.53公顷，建筑规模约4.55万㎡，容积率1.8。

估计会做成少有的山景洋房了，不过对比附近的小区，其实这都是标配。

东边约500米就是中关村一小科学城分校，向西1公里就是华为北研所，而东南方向不到1公里就是曾经“翠湖三杰”限竞房项目-紫郡兰园、山屿湖和翡翠云图。

周边还有温泉公园等众多公园、北京一零一中(温泉校区)、清华大学附属中学等教育资源。

附近二手房价格稳定在5.5万/平左右，附近购买力也足够，基本都是高薪产业从业者。

近年来这边的规划还在不断落位，不过只适合本地客群，毕竟这边到海淀西苑至少1个小时，对城区客群吸引力不大。

华为周边是有购买力客群的，但有哪个人能确定在华为干一辈子呢？

有小道消息称，这块地可能以100%比例现房销售，将是海淀首宗纯现房销售的项目。