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最近有风：北京楼市突然回暖了！

上地佳园，12月4日145平三居4楼成交价1168万。12月8日，又成交了一套同户型同楼层，总价1240万，反弹6.16%。

朝阳太阳宫的太阳公元北区，刚成交一套85.31平两居总价1085万，单价12.7万。11月份成交一套同户型，总价958万，单价11.23万，上浮了10.4%。

西城金融街的京畿道，39平占坑房，从6月的670万涨到了11月的745万，涨了11%。

于是市场立即出现两个问题：现在应该感觉买房还是抓紧卖房？

别怀疑，这就是手握现金，有购房/买房需求的朋友近期的真实现状。

他们中有人担心：“年后小阳春房价会不会抬起来？现在不买会不会错过？”

也有人焦虑：“现在不卖，万一小阳春不行了，房价再往下走怎么办？现在卖还能是个高点”

市场主体对市场的判断，非常割裂……

即便有回暖的声音，大家也在疑惑，到底是真的“小阳春”，还是“倒春寒”？

而1月前几周最新数据，或许能给我们一些答案。

01 数据里的真相：市场真的暖了吗？

先看一组核心数据：

成交量：上周（1月19日-1月25日），北京大中介二手房实时成交 2097套，

虽比前一周略减47套，但已连续三周稳站2000套以上的高位。

去年同期成交量为 1240 套比，年度同比上涨69.11%。

最近一年，周成交量平均值为1751套，最高值为2489套。

△北京二手房周成交数据

挂牌在售房源量：降至 14.53万套，持续缓慢下行。

价格信号：1月二手房“涨跌比”（降价房源量/涨价房源量）稳定在 10左右，与前一周持平。这个数字意味着什么？

我们之前设定过一个观察尺度：

涨跌比 > 20：卖方恐慌，大幅降价

涨跌比 < 10：卖方看多，信心回升

10~20之间：买卖双方博弈，供需焦灼

当前的市场，正处在典型的“博弈区间”。

更有意思的是，从具体成交案例看，1月不少二手房最新成交价，相比2025年12月出现了微涨，即便没涨的，价格也基本与去年11、12月持平。

持续阴跌的态势，似乎被按下了“暂停键”。

“量升价稳”——这可能是当前北京楼市最值得关注的一个积极信号。

它说明，需求的释放已经开始对价格形成一定的支撑。

02 暖意何来？

市场出现暖意，并非凭空而来。

首先，是宏观环境的边际改善。虽然整体仍面临压力，但一些关键指标已出现好转迹象，这有助于稳定人们对未来的收入预期。

而且政策的东风也在起效。

2025年12月24日，北京市住房城乡建设委等4部门发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，涉及限购政策调整、信贷优化等方面。

新政落地一个月以来，市场呈现出活跃度提升、成交量回暖、价格止跌企稳等特征，楼市信心大幅提振。

新政主要从三方面发力：放宽非京籍购房门槛（五环内社保年限降至2年，五环外降至1年）；支持多子女家庭（可在五环内多购1套）；优化信贷政策（商贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付比例降至25%）。

这直接降低了购房门槛和成本，精准触动了新市民和改善型家庭的需求。

其次是年末年初的“窗口期效应”。

从传统上看，岁末年初是企业结算、个人奖金发放的节点，是刚需刚改客户支付能力较强的时期。同时，许多家庭有“年前购房、新家过年”的愿望，加之户籍、学籍等事项往往以自然年为节点，都促使需求在此时集中释放。开发商也会在年底集中释放优惠、加快网签，助推数据“翘尾”。

最后，买卖双方心态的微妙转变。

买方方面，部分购房者认为价格已调整到位，购房环境门槛友好，开始积极入市。卖方方面，恐慌性挂牌减少，部分业主预判“小阳春”行情，选择暂缓挂牌、持房待涨。这种心态变化，是市场从单边下跌进入博弈阶段的重要标志。

然而，一个巨大的隐患依然存在。

03 复苏基础仍不牢固

当前的回暖是结构性的、初步的，市场内部的分化与隐忧依然突出。

首先，新房与二手房“冰火两重天”。

二手房市场暖意融融，但新房市场依然承压。2025年，北京新建商品住宅累计成交面积502.44万平方米，同比下降15.1%。

市场呈现出典型的“量减价升、分化加剧”格局：

整体规模收缩，但高端改善需求（特别是总价1000-2000万房源）持续释放，成为市场唯一亮点。

这意味着，回暖主要集中于核心地段的优质资产，而大量普通区域、同质化项目仍面临去化难题。

新房市场的疲软，反映了整体需求并未全面回暖。

其次，价格拐点尚未确认。

尽管部分房源价格企稳微涨，但从全市整体看，二手房价格环比仍处于下跌区间。

价格是市场最坚实的“底”，只有当环比价格由负转正，并持续一段时间，才能确认趋势的真正逆转。目前，只能说下跌速度放缓，谈全面反弹为时尚早。

最后，供需博弈依然焦灼。

当前在售房源量的下降，更多源于业主“惜售”而非“供不应求”。

这里边是本质区别，所以别看到挂牌量少了就激动，没用。

另外还有一个指标，市场机构的“涨跌比”（降价房源量/涨价房源量）稳定在10左右，处于“供需焦灼”区间。这说明买卖双方对后市的预期并未形成统一共识，这种脆弱的平衡极易被外部因素打破。

04 每年春季北京楼市的第一把火

最后说下每年最大的“变量”——书包房。

每年春天，当北京楼市从冬季的沉寂中苏醒，最先点燃市场热情的，往往不是普适的刚需，而是带着明确时间窗口的学区房需求。这几乎已成为北京楼市一个周期性、规律性的现象。

2024年，在政策刺激下市场筑底回升，西城区等核心区的学区房成交速度明显加快，价格显现出更强的抗跌性；

2025年，市场分化加剧，但春季行情中，上涨动力高度集中于学区房，西城、海淀、东城等教育强区的带看量和成交周期都显著改善。之后的市场在下半年开始掉头向下。

背后的核心逻辑是入学时间窗口的刚性驱动：每年5月是入学信息采集的关键节点，为了不影响子女入学，许多家庭必须在3-4月完成购房落户，这形成了无法推迟的刚性需求，在每年春季集中释放。

这一规律在2026年初似乎仍在延续。

据查，目前海淀、东西城部分书包资源的改善价格已经企稳，甚至回升到2025年初的阶段，所以春季的一波走红可以预见，但是是否能长宏，还得看整个置换链条是否开始政策运转。

05 是“小阳春”还是“倒春寒”？

那么，这次回暖是长期触底的开始，还是昙花一现的短期现象？

综合各方观点，2026年的北京楼市，大概率将呈现 “结构性复苏”与“持续分化”并存 的复杂局面。

因为政策一直“笑脸相迎”，利好不断积聚，从地方限购、信贷、税费的持续优化，到供给端的“高货”出街，可以预计年后，北京核心城区呼家楼、太阳宫、祈年大街等稀缺高端改善供给一定会给市场带来活力（成交量）。

另外，市场向“质优价实”靠拢：

当前客户非常理性，但真遇到好房子，决策也很快。市场正在逐步向“质优价实”的方向靠拢，高品质“好房子”的价值支撑更强。

那么，即将到来的春季，尤其是传统的“小阳春”，如何来判断市场成色？

我们需要持续观察三个核心指标：

成交量能否持续：月度成交量能否稳定在活跃区间？

价格能否止跌：二手房环比价格能否由负转正，并维持一段时间？

信心能否巩固：业主“惜售”能否转化为普遍的看涨预期，带动供需关系走向平衡？

当下的北京楼市，正处在“政策放松+需求逢低入场+宏观环境边际改善”共同作用下的修复期。

与之前的低迷相比，应该说最恐慌的阶段或许正在过去。

市场的好转信号值得肯定，但断言“牛市归来”显然过于乐观。

我们需要的，是在躁动的市场情绪中，保持一份冷静的观察与独立的判断。

春天快来了，但别忘了，春天里也可能有倒春寒

我们，持续观察。