👀5月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看

6月收官，北京楼市并没有迎来所谓的“淡季”，

二手房成交量创下近5年新高，400万内成交占比超7成！新房成交也不弱。

也就是说今年6月的北京，“老破小”卖爆了。

不是说老破小贬值快吗？不是说未来还有房屋养老金等等，老破小的持有成本会变大吗？不是说年轻人买房观点变了，不愿意接受居住条件差的老破小了吗？

大家都在疯狂买哪里的房子？

买房人关心的是什么？

北京的市场到底发生了什么变化，又预示着什么？

01、先看市场真实数据

6月北京二手房住宅网签16618套，环比5月增长约4%，同比去年6月增长近10%。

整个上半年，二手房成交总量达93583套，比去年同期上涨约5.7%，

创下自2021年以来近五年的同期最高值。

还家伙，不是说市场下行了，

为啥还有这么多人买房子呢?

把时间轴拉长，近16个月北京住宅成交均价从

4.85万/㎡一路滑至3.95万/㎡，

每平米跌了近1万元，同比跌幅从7.65%扩大到18.71%，至今没有一个月环比转正。

价格的持续回调，正在深刻改写成交结构。

02、70%成交不到400万，中段“塌陷”明显

总量背后，谁在买、花多少钱买，才是判断市场真实水温的关键。

来自市场机构的连续监测显示，近30天北京二手房成交中，200万以下房源占比31.12%，200-400万段占39.11%，两者合计超过七成。也就是说，每10个买房人中，有7个买的是总价400万以下的房子。

而且这个数据是持续了一整年的趋势。

把观察窗口拉长到13个月，300万以下成交占比从46.1%攀升至54.5%，涨了8.4个百分点。特别是去年8月，低总价占比首次突破50%后，就再也没掉下来过，高位时甚至冲到58.6%。所谓“占比回落”，也是在一个被整体抬高的水位上微调。

此外，300-600万的中段被挤压得最厉害，占比一年降了近6个百分点，400-500万段从11.9%掉到9.3%，500-600万段从7.9%降至6.4%。中段改善客群的退潮，是当前楼市最明显的结构特征。

这一变化的底层逻辑并非“买便宜房的人突然变多”，而是整体成交量收缩时，低总价段“跌得少”，相对稳固；同时，房价下跌本身把一些原本400万上下的房子“送进”了300万以下的统计池——一套挂牌350万的老房，跌到280万成交，房子没变，统计区间变了。两者叠加，让低总价占比显得异常突出。

区域分布上，据蝴蝶数据显示，朝阳一个区吃掉全市成交的26.85%，较过去一年均值还提高了1个百分点，虹吸效应显著。海淀、东城、丰台、大兴、房山等区域的成交占比则在缩小。价格回调后，朝阳大量次新盘的性价比凸显，同样的预算，以前只能够到丰台，现在可以摸到朝阳的边，买家在用脚投票。

03、供应山洪 价格体系紊乱

如果说二手房是“结构性分化”，那远郊新房市场简直就是“踩踏现场”，即便临铁，也难挽颓势。

很多人对房山的印象还停留在前两年四五万的单价，但现实早已大变。以房山良乡、长阳、阎村、青龙湖等板块为例，多个在售项目价格体系崩塌。某知名房企开发的临铁大盘，2021年开盘时均价4.2万/㎡，近期网签均价已跌至2.7万/㎡左右，个别楼层和户型实际成交单价仅2.4万。

价格“腰斩”并非孤例。同样的一幕也发生在大兴。黄村附近6月新出的一宗地块，楼面价2.3万/㎡，未来入市产品预计会有300来万的三居。而周边在售新房价格却乱成一锅粥：五环边西红门的新盘还在4万大几到5万+扛着，五环外观音寺的楼盘卖3.7-4万，六环边义和庄挂价4万出头，而板块内绿城旗下项目楼面价当年高达3万，如今售价只能做到4-4.5万。不同环线之间价差几乎抹平，一二手之间互相撕扯，整个区域的价格体系陷入混乱。

大兴德贤华府，开盘时网签均价5万/㎡，6月成交两套，均价已经跌至2.8万/㎡，降幅超过四成。

这些案例反应的是远郊新房普遍面临的窘境——供应量大、配套兑现慢、二手房砸盘，三重压力之下，开发商除了割肉降价，几乎无路可走。

04、7月是关键窗口：暖意能否延续？

摆在眼前的事实是：成交量稳住了，价格还在探底，结构剧烈分化。

接下来的7月，将验证这轮“暖意”的成色。

从往年规律看，暑期是成交淡季，去年7月就是从6月的1.5万套直接滑到1.2万套。今年7月如果二手房网签能维持在1.5万套以上，市场信心或有修复；若快速失速，这波由刚需支撑的“小反弹”就可能戛然而止。

对于买家而言，当前是一个“分裂”的市场——核心区次新依然不便宜，但远郊新房和二手“老破大”正在给出史无前例的低价。是勇敢捡漏，还是继续观望，取决于你对“值不值”的重新定义。唯一可以肯定的是，北京楼市普涨时代已经终结，分化的故事，还会继续讲下去。