新房热帖：

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正文————

通州北京润府推出9套楼层不错的特惠房源，最高直降65万；

海淀永丰北某盘出了一批内部房源，单价差不多7.5万左右；

丰台曾经8万的大瓦窑和颂九里如今最低有5.2万左右的价格了；

丰台的四环到五环花香壹号，88平三居最低445万，均价已经来到了5；

大兴义和庄颐和公馆最新特价房，99平389万，均价3.9万/平（此前5万）；

大兴西红门的中建玖玥府二期特价房，74平380万，

北京新房的特价房，现在只要找，十有八九就有，以上这些这还只是冰山一角。

新房市场一片打折声，成交量却持续低迷。数据显示，新房网签均价正以每月200元/平左右的幅度阴跌，10月成交量预计跌破4000套。

与此同时，二手房市场走出独立行情。9月成交量突破1.5万套，创下新高。成交量放大的背后，是二手房价格的持续回落，部分小区成交价已回到五年前水平。

那么问题来了：为什么同一个市场，会出现如此撕裂的行情？这种分化还要持续多久？未来两年，北京房价到底会怎么走？

01-北京现在300万左右的房子最难卖

表面上看，新房卖不动、二手房成交旺，是置换链条断裂的典型症状。

想象一个金字塔：塔尖是千万级新房，中间是800万次新，之后是500万的刚改，底层是300万老破小。

过去楼市能转起来，全靠底层刚需接住老破小→中产卖房换次新→土豪升级豪宅。

如今塔基松动了——

众所周知，“好房子”的时代，四代住宅和当下的现房已经出现了代际差，无论是户型、得房率、园林、会所、装标、人车分流，基本方方面面碾压现在二手房，对比下来，老破小绝对是最底层的“淘汰产品”。

更何况随着教育均等化，随着出生率降低，学区属性对”老破小“的加持也在减弱，今年学区房的成交数据较去年已经有明显下滑，趋势正在显现。

不仅如此，老破小的接盘群体也在萎缩。

前段时间城市工作会明确的说过“城镇化红利见顶”，接下来涌入北京接盘老破小的“新北京人”增速放缓将成为趋势。

当300万的老破小没人愿意痛快接手，中产就卖不动旧房、凑不齐首付，800万次新市场率先冻结。传导到塔尖，开发商哪怕把新房吹成“绝版地块”，也难找到有完整资金链的买家。

所以二手房成交放量，价格失守，背后不是需求旺盛，而是抛盘和以价换量。

02-500-800万的房子最难买

置换链条断裂的背后，还有购买力的深度分化。

中产买不动了——

个税数据揭示：2025上半年个税增长8%，其中90%来自收入前10%的人群。这意味着，高收入群体收入在增长，而中产阶层收入增速放缓。

反映在房价上，望京臻园234平户型从3150万跌至1870万，跌幅41%，而一路之隔的金茂府355平户型仅从4130万跌至3600万，跌幅13%。

同一个板块，不同命运。

中产盘大幅回调，豪宅盘相对坚挺，背后是中产阶层与富裕阶层抗风险能力的差距。

另一边，当房子从“资产”变回“砖头”，什么才是最硬的道理？地段，地段，还是地段！

这个逻辑一转变，很多事就明白了：你家地段要是本来就不错，还有什么动力去折腾置换？现在的置换主力军是谁？就是那些被“位置偏、房子老”逼得不得不动的人！

看懂了这点，你也就看懂了北京为何拼命推核心地块：普通的饵已经钓不上鱼了，必须下血本，用黄金地段去激活那群最挑剔、也最谨慎的改善客户。

03-“救市”政策不会来了吗？

面对如此市场，购房者该如何选择？

如果现在买房对你来说会花掉所有积蓄，或者背上这个债务就万劫不复，影响生活质量，那就别买了，先观望；如果对你生活没有重大影响，且你现在需要一处稳定住宅结婚或者给孩子安稳的童年，那你买了也没毛病，哪怕暂时亏损的部分当给家人的住房消费了呢？

至于有些观点认为要卖掉自己唯一住宅，等房价到底再买回来，我得建议是慎重，一来抄底这种事技术难度极大，二来普通人并不具备处理大额现金资产的能力，说不好听，这笔钱很可能消费花了或者被骗走，到头来一场空，不如住着踏实。

最后，上周十五五规划定调，众所周知，房地产不再是经济引擎，变身“民生底盘”。

那么是不是意味着“救市”新政不会再出了？

当然不是，

房子最终回归到居住属性是大势所趋，但是这期间一定需要一个较长的时间，绝不可能一蹴而就，

毕竟现阶段地方财政没有完全摆脱卖地，毕竟这条产业链现在依旧牵扯巨大，毕竟你我都是这条就船上的人，所谓新质生产力并未成为你我糊口的生计，这是最重要的。

可以预测，这样纠结拉扯的市场还会持续一段时间，

刚需老破小和上一代二手房的阴跌还会持续，新房特价房工抵房的消息也会时有发生，但是跌幅肯定不一样。

10月成交放缓，市场预测，新的刺激政策应该也在路上了。

饭要一口一口吃，日子也得一天一天过，动态观察市场变化，观察政策方向，理性做当下对自己最好的决策，才不至于在这一波周期里后悔。