要说北京新房，有哪个敢拍着胸脯谈「稀缺」？

可能只有一个——运河玖院。

事先声明，这不是广告，他们也不给我钱。

但是开盘当天去化率逼近80%，一天卖出578套还是很炸眼的，

这什么概念？

要知道北京整个新房市场日均成交量也就100来套。

它凭什么这么火？

核心就一点：占据了北京真正的稀缺属性“河景房”。

北京是缺水的北方城市，市面上很多“河景”，但是河面宽窄，风景真称不上多美。

但运河玖院不同，它面对的是宽阔的运河，河面宽达200米，是实打实的稀缺景观资源。

未来的想象空间极大，可以参考这张效果图。

这种级别的河景住宅，放南方可能不算什么，但是在北京新房市场，就是稀缺品。

更重要的是，这样稀缺的产品并不是豪宅独占，刚需刚改也能分一杯羹。

加上以前通县住宅给人感觉略显小气，但如今赶上通利福尼亚的发展势头，居住氛围洋气起来，本地老住户谁不想换个“活”法？

一期去化飞快，很多人没抢到，尤其刚需刚改户型，

不过最新消息，二期预计12月初开盘，

今天我想从二期变化和稀缺性两方面，跟大家分享下这个新房，

一来帮大家解惑，“为啥运河玖院一期这么火”；二来希望能帮到有意向的朋友。

01 二期的变化

运河玖院二期涵盖0807、0808、0810、0811四块用地，

主要还是分为临河和非临河两类。

一线临河的优质房源集中在0810、0811地块，0807、0808则是非临河地块。

与一期相比，二期最大的变化是取消了冻资环节，简化了购房流程。

这一调整显著降低了购房者的资金占用压力，但也意味着抢房节奏变得更快。

产品上，

1、备受关注的1.8米宽阳台得以保留

这一设计在一期就圈粉无数，不管是在阳台上观景还是晾晒，舒适度拉满。

不过，大家问得最多的花池还是没批下来。

2、二期刚需户型增加，改善户型相对减少，稀缺河景大户型迭代

90㎡左右的刚需款加量了，要知道一期这户型有多抢手，反观109㎡和126㎡这两个刚改户型，占比直接砍了不少。

另外之前传得沸沸扬扬的260㎡大平层，占比大幅缩水，反而200㎡的改善款补了上来。

这步棋很聪明——260㎡受众太窄，200㎡刚好戳中副中心改善家庭的痛点，预算和空间需求都匹配。

整体看下来，二期各户型占比均匀太多了，不管你是刚需上车还是改善置换，可选范围都比一期广。

拆开看：

0807地块（非临河）——刚需&刚改主战场

0807地块共计4栋楼，1-3号楼总高17层、4号楼9层带架空层，户型涵盖90-126㎡。

另外，07和08地块分别安排了两个家园中心，小超市、菜市场、药店这些基本配套肯定少不了，平时买菜做饭遛弯都方便。

但有个小问题——家园中心最高20米，对旁边几栋楼的采光会有遮挡，选房时尽量避开正前方的楼栋。

109㎡户型分三面宽和两面宽设计。东边户是三面宽，双卧室朝南，主卧带弧形超大转角窗，采光充足；西边户为两面宽，弧形转角窗设在客厅，整个二期109㎡两面宽户型仅33套。

121-126㎡平层是热门款，采光、通风和观景效果俱佳，但好房源仅各20多套。

0810地块（一线临河）

0810临河地块将户型面积段升级至151/156/214/217/260㎡，空间尺度和居住舒适度全面提升。

3、4号楼为临河带架空层设计，214-265㎡大平层，3.5米层高配合一线运河景观，打造出奢享生活空间。尤其是265㎡一线观景房源只剩下18套，稀缺性不言而喻。

1、2号楼二线临河，总高17层，户型151-156㎡。

0811地块（临河）——视野之王

0811地块也是4栋楼，可通过天桥与0810地块连通。

最大亮点是2号楼：主力户型175㎡，总高28层、楼高88.9米，是目前通州最高的住宅楼，视野非常开阔。

需要注意的是，1号楼北侧规划有化粪池，对居住环境敏感的朋友选房时建议避开。

02 「稀缺性」在哪？

中建运河玖院最突出的特色在于大运河河景。

要知道，北京向来缺河景，比如知名的亮马河、昆玉河、通惠河、北小河，两岸不过50米间距。 而大运河有200米宽，在北京算是最好的河景资源。 在运河玖院前排，隔河相望就是商务区的天际线，这是个重要卖点。

这方面看，运河玖院有点类似纽约哈德逊河畔的豪宅。

现在还没成熟，过个5-10年，等商务区入驻更多企业后，河景的价值会逐步体现。

另外，项目周边有北京最密集的轨交网络之一。

北侧临近地铁6号线「北运河东站」及在建交通枢纽副中心站，未来可换乘包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路。

0807地块东北边规划了中小学，算是补齐教育短板。

最后，对比通州之前的项目，运河玖院在产品力上实现了全面超越：

首先新房代表，以六恒科技住宅见长的缦云ONE，但80-90%的得房率差了点，北关西侧位置略有点偏，不仅没河景，周边被老破小环绕。

珠江阙在前几年是通州顶豪的唯一选项，在好房子年代就看出差距了，得房率在80%，观河户型基本是东西向，地块活动空间小。

合生滨江帝景是2014年的代表性改善盘，得房率78%-83%，户型已经和时代脱节。 比如155平四居只做了南向两面宽，整体采光只有6米4，客厅面宽勉强有4米2。

反观运河玖院的126平四居，轻松实现南向三面宽11米3，客厅面宽4米4，客厅、卧室都有阳台，其中包括了漂亮的270°弧角。

武夷融御是上一代通州新房的大盘，二期得房率74-78%，三期得房率74%-84%，离地铁远了点，更没有四代住宅配备的架空层、会所。

对比一圈，运河玖院从位置、硬件、户型、内部配套、会所等方面几乎是断档领先，卖的好也就能理解了。

一期去化快，二期会不会涨价呢？市场猜测，四季度的市场正逢传统淡季，大幅度涨价不太可能，但是小范围浮动可能性还是有的，随时关注官方信息吧。

目前项目物料曝光的不多，感兴趣的朋友可以扫码加小助理，持续关注。