2020“市”与“势”: 疫情冲击下房地产市场研判与后市展望
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
2020年伊始，一场突如其来的疫情席卷中国，整个一季度，经济生产几乎停滞。近期国内疫情得到遏制，但国际形势依然严峻，2020年的全球经济走势不容乐观。房地产作为中国经济发展的支柱型产业，在疫情期也受到了不小的影响。
土地停拍，项目停工、售楼处停摆、购物中心停业、返乡置业遇冷……不得不说，2020年一季度，中国房地产市场同其他所有细分市场一样，一片寒凉。
然而，随着国内疫情逐步得到有效控制，可以看到在疫情摧残下，中国也展现了强劲韧性以对抗此次新冠病毒的蔓延及影响。而此次疫情引发的思考与经验，或将进一步推动中国改革的进程，加快房地产行业的革新，实现更高质的发展。
近期，搜狐焦点同搜狐新闻、搜狐财经、焦点财经四大板块联合策划了“楼市之春，全力以‘复’”专题活动，通过对话业内专家学者、资深人士、房企代表等，以专业媒体视角，来共话行业未来，共同促进行业复苏。
4月9日上午，《焦点会客厅》节目有幸邀请到排名前列太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人，高级董事：温书阅；排名前列太平戴维斯华北区研究部负责人，助理董事：李想；贝壳研究院首席市场分析师：许小乐三位重磅嘉宾。
从一季度房地产市场的各项数据着手，深度探讨2020年疫情冲击下房地产市场研判与后市展望。
商品住宅市场：二月成交降至冰点，目前市场正加速复苏
受年初疫情爆发的影响，2020年全国新房市场都面临开局不利的境况，供需两端均受到严重抑制。
排名前列太平戴维斯华北区研究部负责人，助理董事李想分享了一季度北京商品住宅市场相关数据并做出解读：北京市商品住宅新增供应量约为48.2万平方米，环比、同比分别下滑81%、55%。同期商品住宅成交量为54.6万平方米，环比、同比分别下滑58%、42%。
他表示，受疫情影响，住宅开发中的施工、拿证、蓄客、线下销售等环节均不得不暂停运营。对住宅供应与销售均形成冲击，可以说一季度房地产销售受到了较大影响。
李想从政策层面说起，详细盘点了一季度疫情期间房地产扶植政策，另外，他也特别强调：中央保持房地产调控力度，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
值得关注的是，北京土地市场受疫情影响不明显，仍然保持井然有序，一季度北京市土地市场共成交17宗，累积成交金额达602亿元。
谈及二手房和租赁市场，贝壳研究院首席分析师许小乐进行了深入分析。
他首先表示，二手房方面，相较新房相对更具有韧性和弹性，除了二月份由于带看业务受阻，成交降幅激增外，三月由于疫情逐步受控，成交情况已经恢复到去年12月的正常水平。但相比去年同期的三月小阳春，市场成交量仅为去年的44%，可见二手房市场仍在恢复过程中。
纵观全国，南方城市二手房市场恢复速度明显较快，北京由于常态化防控的特殊原因，恢复相对较慢。
许小乐强调，房地产市场在存在风险的同时，更多展现了中国经济和房地产市场的强大韧性。疫情影响下对需求端仅仅是短期抑制，而非减少，可以预见，市场复苏正在有条不紊的进行之中，二季度北京有望恢复到去年同期水平。
租赁方面，许小乐分析道，受疫情和防控措施影响，租赁市场在二月份降温明显，成交量大幅下降，新增供需减少。但三月份以来，市场情况也在加快恢复的步伐，已恢复至去年同期的60%以上，情况相较优于二手房。租金情况同比环比都处于小幅下跌情况，也反映出经济环境对于租金水平的直接影响。
写字楼市场：空置率大幅上升，租金持续下滑
“黑天鹅事件”突然袭来，各行各业几乎无一幸免，写字楼则因为与企业的运行紧紧联系在一起，其命运显得尤其特殊。很多业内人士都表示，写字楼面临这“狼多肉少”的局面，“饥饿游戏”已经开局。
排名前列太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人，高级董事温书阅首先从2020年一季度疫情爆发后，北京写字楼市场的一些关键指标说起，详尽地分析了市场近况。
温书阅表示，北京写字楼市场在排名前列季度的大部分租赁活动不得不暂停或搁置，租金和吸纳等关键指标持续走弱，无论是业主方还是租户方均面临相当大的运营压力。
由于疫情期间无法进行客户带看及签约，导致租赁成交活动大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，这也是自2010年以来的较高值。疫情导致租赁成交活动大幅下滑，空置面积去化更为困难，一季度全市写字楼市场吸纳量仅为20,392平方米，环比下降92.9%。
温书阅特别提到，值得关注的是，受疫情影响，部分公司有意削减租赁成本，开始倾向于向丽泽等新兴区域市场搬迁，直接导致了丽泽等新兴区域市场在一季度表现反而比在疫情爆发前更为活跃。
北京甲级写字楼平均租金承压下行，连续第五个季度出现环比下滑，为每月每平方米人民币363.0元，平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。
此外，温书阅表示，原计划于2020年二季度开始交付的项目不得不调整入市时间，交付日期预计推迟至下半年，供应的集中放量也会给市场带来一定压力。
谈及新冠疫情对写字楼市场的影响以及后市研判，温书阅表示，当前市场由于疫情基本停滞，市场需求预计会在疫情得到彻底控制之后于下半年逐步回归正轨，北京市场整体空置率仍将保持上升态势，同时，楼宇品质与技术在疫情过后会成为焦点。
他认为，出租率和去化对于目前是较重要的指标，租户和业主现在并不应该处于对立面，而应该协同互助、共渡难关。
另一个角度来看，疫情也给业主提供了调租户结构的契机。业主的策略应聚焦在如何与优质客户确定长期合作关系，留住现有优质客户。
温书阅较后强调，在此情况之下，北京市政府在一季度发布了一系列扶植企业的指导性政策，减免企业运营负担。随着未来疫情逐步得到控制，写字楼的需求将会逐步改善。
商业零售市场：实体商业冲击较大，更多新零售化业态将出现
疫情期间，可以看到，全国的购物中心都在积极“自救”，采取减免租金、开展线上业务及加强防疫措施等，各地政府也在推出不同程度的扶持政策。但是尽管如此，商业市场仍面临巨大挑战。
李想表示，由于疫情爆发于春节假期期间，直接导致实体商业消费受到较大冲击，特别是娱乐和餐饮业等体验类业态。
从数据来看，2020年1-2月，北京市的社会消费品零售总额为1,861.9 亿元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐饮收入分别为1788.4亿元和117.5亿元，分别同比下降15.8%和39.8% 。
谈到本次疫情对未来商业发展的启示，李想分享了三点思考。
首先，疫情时期，众多购物中心运营方和商业地产开发商排名前列时间做出反应，迅速出台租金减免优惠的临时方案，携手租户共克时艰。
同时，北京市为鼓励全市百货、购物中心等大型商场疫情期间正常经营，拟对采取减免租金举措的运营单位给予适度补贴，也为零售运营商提供了有力援助。
另外，由于疫情期间居民出行受限，生活配套的相关消费大多在社区购物中心完成，因此社区型购物中心受到疫情的冲击相对较小。
值得一提的是，线上线下结合的新零售业态闭环在此次疫情中实现逆周期发展，有效对冲了此次疫情带来的影响，也进一步印证了新零售业态的发展潜力。
较后李想预测，随着接下来疫情进一步得到控制，商场、购物中心陆续恢复营业，消费与客流将继续迎来较大幅度回升。
本期节目，通过三位关于房地产市场各细分市场的精彩分享，能感受到房地产市场虽然受到疫情的强烈冲击，但仍危中有机。
寒冬过后必是暖春，随着国内疫情好转，房地产行业会迅速调整策略，焕发出新的生机，寻找到新一轮经济再发展的机遇。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
