哈喽大家好，我是血拼哥！

年底了，不少朋友在等共产房退出机制的消息，明天开个直播，跟大家面对面聊聊，感兴趣的朋友可以先抢个预约，咱们明天午饭点见。

说归正题，

世道变了，以前的海淀高攀不起，现在的海淀走起了性价比？

海淀新房门槛有多高不用咱多说了，这两年别说五环边，北五环再往北4、5公里开外的永丰门槛价都得四五百万（首付）。

海淀似乎成了改善大本营，把刚需牢牢卡在门外。

但是最近，一则小道消息制霸北京买房圈：

“100多万的预算拿下海淀、北五环边、软件园旁、上地书包房！”

这消息不可谓不炸裂，放两年前，想都不敢想，我细问才知道说的是功德寺地块的最新小道消息。

No.1 功德寺地块

功德寺是公认的近两年土拍市场中，最优质的地块，关注度非常高。

地块位于海淀区西北旺镇，位置极好。

前段时间功德寺两宗住宅地块成功出让，最终001西地块被绿城以地价上限51.75亿拿下，002东地块被越秀以地价上限63.825亿拿下。

两块地楼面价均为7万1，指导价10万5。

原本按照往期海淀开发的调性，大概率150-200平左右了，此前也有传言说可能要出玫瑰园那样200平+法式洋房产品，

这样一来，五环边功德寺这次门槛再怎么低，也得300多万（首付15%）虽然这样的产品大概率不会最低首付吧，但是峰回路转了。

小道消息，为了去化加速，功德寺地块，户型面积可能要调整，据说会整体调小，也出部分100㎡的户型，据说还有90平+的可能。

如果按小道消息说的，有97平的户型，总价1000万出头，首付最低150万左右，拿下海淀新房最强学区，

但在我看来，这也只是市场口嗨的噱头，首付150万，剩下800多万全贷款那流水一个月起码7-8万起步，有这样流水的家庭，谁不全款买房？

逻辑上就不通，大家也就听个乐得了。

不过市场不好，捡漏正当时。

【圆明天颂】距离功德寺地块不到2公里，三年前的指导价在11.2万。

【四季青地块】去年的土拍，销售指导价定在12.1万。

【西山壹号院】周围的次新二手房，成交价也在10.5-11.7万左右。

功德寺地段好，指导价便宜，如果做小一点的户型跑量，应该不愁卖。

不过血拼哥认为开发商不会做慈善，等学区确定后，大概会对标市场心理价位上浮。

项目距离地铁13B号线软件园站（建设中）800米，距离地铁16号线马连洼站1.7公里。

北侧是“互联网宇宙中心”核心产业园：新浪+腾讯+百度+网易。

附近学区优势更为明显，除了上地实验小学，项目东南侧还规划了101中学十二年一贯制学校。虽然目前学区还没确定，但大概率会被划为北京最强学区—上地学区。

当然功德寺地块也有缺点，项目西侧和北侧均有高压线，对拿下001号地块的绿城影响最大。

近期官方给出了说法，可能需要开发商主力推动。也有买房粉丝打过电话咨询，官方也表示：有个很前期的计划，但是具体哪段入地以及入地时间，都没定。

总而言之，功德寺小道消息明年3月入市，时间还有，咱们边走边看。

No.2 永丰北【嘉华天珺】

海淀除了五环边的功德寺，其实还有新房在售中。

永丰北地块今年7月入市，由保利和建工以89亿联合拿下。

楼面价5.96万，指导价定在9万，预计价格8-8.5万，总价760万起步。

项目一墙之隔中关村三小，一街之隔湿地公园。

步行200米海淀大悦城（预计年底开业），北侧海淀悦界商业街和故宫北院（预计2025年开放）。

南侧4公里有海淀北部医疗中心将入驻北医三院和海淀妇幼医院。

这配套和城市界面都很优秀，未来可能成为永丰北的核心。

项目为89-170平三至四居，整体面积段比较小。

项目产品据说用的石材外立面，高品质精装，小区会所带泳池。

项目唯一缺点是不临铁，距离16号线永丰站1.5公里以上，19号线的支线北延经过项目，但开通要等到2030年了。

看看有多少人能为这绝对的价格优势和产品力低头吧。

No.3 永丰南【颐海澐颂】

说到永丰北嘉华天珺，怎么能不提永丰南的颐海澐颂。

嘉华天珺户型为89-170平三至四居，颐海澐颂户型为90-170平基本重合，两个项目距离仅3公里，形成完美竞品。

先简单介绍一下地块。今年6月4日，海开控股以79.17亿元拿下，溢价率1.5%，楼面价6.5万，指导价9.3万。

项目分为南北地块，北地块为6-15层洋房和小高层，南地块为13-15层小高层，总价在900-1580万之间。总价不会比永丰北低，毕竟楼面价摆在这。

项目最大优势是地铁优势，距离地铁16号线永丰南站仅300米。

北侧一路之隔是建华实验学校，附近还有中关村三小（科技园分校）。东侧距离互联网巨头腾讯、新浪、联想、百度、网易等3-4公里。

唯一让人担忧的是六里屯垃圾厂，据附近居民说没有异味，大家自行判断。

相对于永丰北，永丰南更有地段优势。地块很硬核，很全能，挑不出毛病。

永丰北一定会在产品里上拉满，价格会更具优势。海淀项目开始内卷，这情形也是相当少见。

No.4 你要的我全都有

从永丰北8万+，到永丰南9万+，再到功德寺10万+。

从永丰北89平三居首付120万，到功德寺250平千万级大平层，横跨刚需到改善，主打你要的我全都有。

永丰北总价700万上车，永丰南总价900万上车。

功德寺网传户型面积绿城会做大，140-250平，越秀会做小，100平为主力户型。根据周围二手房房价情况预测，功德寺上车总价可能在1200-1300左右。

功德寺地块：海淀地段+互联网宇宙中心+101十二年一贯制学校+改善豪宅+10.5万价格倒挂+13B号线软件园站（建设中）

缺点：高压线（虽然明确表示会实施高压线入地工作，但入地时间无法确定）

永丰北【嘉华天珺】：中关村三小分校+故宫北院+湿地公园+海淀大悦城+石材外立面和会所配置

缺点：不临地铁（只有地铁预期）

永丰南【颐海澐颂】：海淀地段+永丰南地铁站+建华学校

缺点：六里屯垃圾厂（没听说有异味，各位理性吃瓜）

青睐海淀新盘项目的朋友们，近期可以关注起来了，这仨位置，最快年底、1月入市，最慢的预计明年3月，完事后边还有个更贵更大朱房地块，有消息说年底要来。

话说肯定有朋友非常不理解，海淀为啥就不能出点刚需项目呢？

我觉得原因就俩：

1、海淀新房供<求，强产业+强学区，房子不愁卖，而且做大户型利润更大；

2、海淀太需要改善了。

海淀一直是学区与改善次新属性叠加，因为海淀老房子太多了，楼龄超过10年的房子超过96%。几乎一半的房子楼龄超过35岁，算算时间，刚刚好是北京首批商品房+职工宿舍那堆老房子。

你说海淀住户是不是急需改善。

在海淀居住可能存在很大的分化，海淀刚需实难呐。

今天先说这么多吧，最近在汇总共产房那本时间，大家想聊聊共产房么？

感兴趣的少侠，点个再看，让我知道你想看，感谢。