哈喽大家好，我是血拼哥。

随着地产行业的越来越卷，房地产销售也越来越困难，对于开发商来说也是考验。

而当下目前北京市场较为活跃的开发商，大多都是央企国企。

虽然也有以“产品力”表现突出的，但总是缺乏“审美”、“生活”、“服务”等其他方面的精造。

这就造成了，一旦有情怀的开发商拿地，“会讲故事”+“产品硬实力”，就会把其他新房打的措手不及。

时隔四年，最近万科·东庐样板间已经开放了，几乎得到了业内与消费者的一致好评。

血拼哥也带大家见识下！

01/

低密社区

今年8月份，招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企参与竞拍，最终万科以27.4亿竞得通州永顺6004、6005地块，规模约7.44万平米。

案名定为：「万科·东庐 」

地块位于通州永顺镇物资学院西侧，南侧就是6月刚开盘的国誉朝华。

临近地铁6号线物资学院站约800米，25分钟可直通首都机场。

项目一共规划25栋住宅楼，总层高7-11层，整体限高36米，楼间距40米左右；而托幼用地整体限高16米，规划了12班的幼儿园。

销售指导价为6.5万元/平

小道消息称，实际成交均价预计在6.2万左右，参考隔壁的国誉朝华，指导价同样也是6.5万/平，但实际成交均价在5.8万/平。

02/

小户型普宅

万科·东庐户型面积段为约65-120㎡二至四居，产品分别为65、73平两居，89、95、98平三居，120平四居。

其实就户型设计来看，就已经秒杀很多其他开发商了。

首先，户型分布上可以观察到，基本只稍稍牺牲了小户型的采光，但都保证了一面的通透，大部分户型采光是毫无问题的。

其次，在户型设计阶段就已经都标配开放式厨房，这在北京目前市场上很少见。

接着，万科已经将收纳体系做到满分，在户型规划上就已经将每个空间利用到极致。

最后，品牌背书摆在这里，后续的物业服务也基本上是住宅领域top级水平的。

65平两居，门槛户型中规中矩，部分是东西朝向，适合想急于上车的小家庭。

这些小户型卖的非常快，房源不多，还是普宅。

73平两居，南向两面宽，餐客厨一体。

北侧儿童房可做家庭的灵动空间，开放式厨房采用L型设计，与餐厅客厅形成完整的动线。

南向两个飘窗不浪费每一寸空间，不足之处就是卫生间是暗卫。

89平三居，南向两面宽，户型设计中规中矩。

南向主卧配置干湿分离的卫生间和飘窗，北向卧室和次卫也能形成一个小套间，让多代同堂的家庭互不打扰。

两个北次卧也可以打通，延展更多生活的可能性，无面积浪费。

95平三居，南向三面宽，南北通透，经典的四叶草布局（需要注意，与过程稿不同）。

主卧套间设计配置干湿分离卫生间，而且明卫。整个空间动线上不算流畅，好在每个卧室采光都不错。

且配了独立的家政空间，能满足大部分家庭的需求。

另外一种95平户型，第三个卧室儿童房的开窗有所改动，设在侧面，其余与上面户型设计理念一致。

如果预算控制在600多万，可以考虑考虑万科·东庐的95平米三居户型。

120平四居，户型是最方正的，空间布局也更合理。

挑不出什么毛病，独立入户玄关、双卫生间都是明卫，户型的舒适度满分。

按照指导价6.5万元/平米计算，120平米户型总价在780万左右。

03/

能否为情怀买单？

万科拿下这块地时，外界的评论就褒贬不一，毕竟也是直接面对面和竞品打架。

稍不注意，两个新盘优惠力度不一样，最后就是谁便宜买谁。

可是，万科东庐样板间开放后，不少人真的开始期待这个项目了。

毕竟，户型做的完美+不错的开发商+不错的周边配套，基本没任何硬伤，稳稳能跟上大盘。

在商业方面，周边有常营龙湖天街、北投爱琴海、华联超市、万达广场(通州店)、朝阳大悦城。

在医疗配套方面，有首医大附属北京友谊医院(通州院区)、首医大附属北京胸科医院、首都医科大学附属北京潞河医院、解放军总医院京东医疗区等。

在教育方面，周边有北京物资学院、北京市新教育实验学校、永顺小学、北京小学、西马庄小学、师范中学等，教育资源丰厚。

在生态方面，周边三公里范围内有温榆河滨河森林公园北区、常营体育公园、五里桥公园、永顺城市公园等。

地块南侧就是北京城建·国誉朝华，产品面积段为65-115平二至四居，按照销售指导价6.5万元/平计算，总价约为390-748万。

周边二手房市场庞大，且价格压的很低，普遍均价4-5w，最低能到均价3w+，竞争环境很卷。

结论还是和上次测评结果差不多，万科东庐对首置、预算不是很高的人群也比较友好。

小户型（65/73）闭眼冲；大户型（89/95)，建议再等等，改善户型（120）要抢。

目前万科东庐处于预约排卡登记中，预计下月中旬开盘。