宋鸿兵:房价还会上涨吗?从全球利率抬升背景下解读

宋鸿兵 2018-11-02 10:11:33
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但是利率这种更大的结构性力量可能被忽视了。 现在美国十年国债收益率是3.2%,我认为这只是爬坡中的序幕。 因为过去几十年,利率总的趋势是下降的,所以我们没有想过如果利率上升会对房价产…

原标题:宋鸿兵:房价还会上涨吗?从全球利率抬升背景下解读

■ 文 | 宋鸿兵

最近房价出现了“冲高回落”现象,根据经验,每次房地产调控到了这个时候,政策就开始放松,然后房价反弹,重新进入上涨通道。这已经形成了一种规律,所有人都会感觉到,房价调控有一个周期性轮回,调控之后房价必然继续走高。

但是这种状态能一直持续吗?尤其在外部大坏境变化的情况下,这种轮回是否会被打破?

有说法认为房子是商品,所以应该把其金融属性剥离。

但房屋从来不是一个普通商品,其使用价值和资产价值是无法分割的。古今中外,无论哪个王朝和国家,房屋都是家庭中间的重要资产,占了家庭财富的70%,从来不只是仅有使用价值的商品。所以老百姓和银行都不能接受房产价格下跌。

大众把房屋当成典型的金融资产来对待。一般商品价格与需求量成反比,比如1万元的电脑买了之后会使用很久,但如果降价到3000元,则可能两三年就会换新,消费量将增加。

但是大家对待房子和股票之类的金融资产则是追涨杀跌。房价上涨阶段售楼处人满为患,房价下跌则门可罗雀。

所有金融资产必然受利率上涨的影响。地产商要从银行或信托等渠道来融资,利率决定了利息成本。利率如果上涨,地产商的流动资金就会紧张,就要抓紧时间卖房回笼资金。绝大多数老百姓买房也要贷款,利率上涨直接加剧还贷压力。

所以利率对房价天然具有压制力量。2017年以前的历次调控不奏效,最主要的原因是全球美元利率在此期间始终处在下行阶段。虽然2014年7月利率开始筑底了,但是还没有反弹,到2016、2017年之后才开始逐渐加息。而且加息后也仅有0.5%、0.75%或者1%,对公众的心理没有形成太大影响。

但现在不一样了,即使政府彻底取消各种房地产调控措施,在一个全球利率上行的背景下,中国的房价还能不能继续上涨?房价上涨停滞是因为政府管制吗?也许有这种原因。

但是利率这种更大的结构性力量可能被忽视了。利率因素还没有在中国房地产市场中发挥出威力。而在美国、澳大利亚、加拿大等国,利率上涨已明显对房产价格构成强大压力,比如纽约豪宅的销量和价格都已大幅下跌。这是什么原因?

因为利率涨的太厉害了。现在美国的30年按揭抵抵押贷款利率已经超过了5%,而在历史上这是一个很低的数字。比如90年代末该利率是8.875%,当时十年国债收益率是5.53%。

现在美国十年国债收益率是3.2%,我认为这只是爬坡中的序幕。明年有可能涨到4%以上,2020年可能会冲高到5%。这意味着美国30年按揭抵押贷款利率一定会达到8%左右。因为普通消费者信誉再好,银行贷款利率也要上浮3%,信誉差的有可能贷款利率要付9%或10%。

美国和其他国家已经开始提升利率了,而中国还没有。所以我们认为利息的压力不大,但这种压力未来一定会显现。随着美联储加息,中美利差缩小,出现汇率贬值和资本外流问题,中国本来应该加息以应对基础货币减少。

而中国主要是通过降准方式对冲货币发行机制中依靠美元发行人民币的问题。我们之前的课程中讲过,中国央行10月的和以前若干次降准,不是为了宽松。我判断央行是由于担心未来两三个月内外汇储备出现1000亿美元以上的缩水,所以提前做释放流动性的对冲,以保证货币不会出现突然的严重紧缩。

所以现在降准是预防性的进攻。从目前情况来看,中国可以选择不加息,只通过降准的方式对冲资本外流而不使基础货币减少,我认为准备金率还可以再降五六次。

如果用一两年时间不断地调降准备金率,而美国国债收益率跟中国的差距不断缩减,甚至超过中国,就会对国内资金形成巨大的吸引力。美国今年年底可能还会加息1次,明年可能还有3至4次加息,短期利率可能突破3%,长期利率可能达到4%。

中国如果一直不加息,必然导致国内资金被美元收益率产生的巨大吸引力所倒抽。而且这种力量会越来越大,很难真正有效防范。就像水一定流向低处,阻止不了或者成本太高。

房价方面,中国目前为止还是通过行政方法管控,以至于很多人认为调控放松之后房价还会上涨。这是没有考虑全球利率市场的变化,没有看到全球货币体系的趋势。

因为过去几十年,利率总的趋势是下降的,所以我们没有想过如果利率上升会对房价产生什么影响。公众经历了太长时间的利率下降周期,形成了房价必然上涨的印象。就像美国人因为利率不断下降形成股市一定会上涨的判断。

但如果趋势反转了呢?未来几年利率越走越高,那么以前的结论还正确吗?

我认为在不可阻挡的全球利率上涨趋势面前,即使没有政府管控,中国的房价都很难再出现一路上涨的局面了。中国在压低利率方面是有极限的,跟美国的利差不能太大,否则就会形成资本外流,造成汇率贬值。

跟以前有所不同,我们现在处在一个有可能长达五到十年的利息上涨新周期里。直到出现重大金融风暴,央行才有可能再次宽松。

在利息上涨的主导趋势面前,所有国家的资产价格都必然下坠。当全球利率上涨压制股市、债市、房市,全球市场风声鹤唳的时候,再疯狂的地产商和炒房客也不敢去投资。

散户可能无所谓,但房地产商要考虑的更多。万科提出了“活下去”的口号,我认为万科并不是简单地只是应对房产销售或国内政策,而是考虑了全球货币趋势。

政府无力干预利息上涨趋势,因为这是个全球问题。没有哪个政府能单打独斗改变这个趋势。

所以我们可以得出结论:全球利率在未来几年上涨的大趋势已经确立,而利率上涨会对资产价格形成压力。中国无法长期将利率压制在低水平,上调利率不可避免。所以即便完全取消调控措施,我们也会看到房价冲高回落。不过各地会有分化,即便处在金融危机之下,也会有涨有跌。

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