上周昌平的土拍市场可谓是热闹非凡！10月28日，中建智地和未来科学城组成的联合体以26.012亿元竞得昌平北七家镇歇甲庄村(A地块)土地一级开发项目P02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块， 楼面价约2.85万元/㎡。时隔一天，10月30日昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块R2二类居住用地，最终由北京城建+铭嘉房地产组合的联合体以底价28.09亿元摘得。

歇甲庄地块位于昌平区北七家镇，处于五环至六环之间，与新北苑、天通苑等区域紧密相连。该地块的规划涵盖居住和配套多个方面， 0038 和 0046 地块为 R2 二类居住用地，其中 0038 地块占地 1.76 万平，地上建面 3.69 万平，容积2.1。0046 地块占地 2.65 万平，地上建面 5.44 万平，容积率 2.05 。两块地总建面约 9.13 万平米，整体容积率不超 2.07，限高 60 米，地下空间可连通。0035 地块为社区服务综合用地，建面 3382㎡。0043 地块为教育用地，建面 4160㎡。

商业配套：国泰百货、还有华贸天地、龙湖北京北苑天街等商业综合体。

生态资源：温榆河公园、清河郊野公园等。

交通配套： 17 号线全线贯通、18 号线及 R6 线（17 号线支线）

歇甲庄地块所在的天通苑以东片区，在过去十多年里，住宅类地块招拍挂出让处于停滞状态，目前该区域内没有同类型新房在售，这使得歇甲庄地块显得尤为稀缺。距离歇甲地块2.2公里的朝阳奶西板块，新房价格8万+/平，直线 2.5 公里的北苑板块次新房挂牌均价也在8万+/平 。结合区域市场行情，业内预计歇甲庄地块未来新房均价约5万元/平方米。这一价格预期，既考虑了地块的起拍价、楼面价等成本因素，也兼顾了区域发展潜力和周边房价对比，对刚需和刚改人群具有一定吸引力。

昌平另外一块东小口地块为纯住宅用地，用地规模约3.13公顷，规划地上建筑面积约8.78万平方米，容积率为2.8，建筑限高60米。在这种情况下，意味着在有限的土地面积上需要承载相对较多的建筑体量。并且建筑限高对建筑的层数也有一定限制。按照普通住宅层高3米左右来计算，该地块建筑层数可能在20层左右。

商业配套：西三旗万象汇

生态资源：东小口城市休闲公园、东小口森林公园等

交通配套：在建地铁 13B 号线建材城东站（预计明年通车）

东小口地块在五至六环之间，处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置。一方面，能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求。西二旗、后厂村作为互联网产业的聚集区，大量互联网从业者对居住的需求旺盛，该地块距离这些区域较近，为他们提供了相对便捷的居住选择。另一方面，地块还能受益于望京商务区的辐射效应，共享望京商务区的商业、办公、休闲娱乐等多种资源，无论是日常购物消费，还是商务活动往来，都能借助望京商务区的成熟配套，极大地提升生活和工作的便利性 。这使得地块在市场定位上有明确的目标客群，潜在购房需求较大 。

昌平区这两个地块的土拍可谓是备受关注，两者在多个也方面存在差异。从规划看，歇甲庄地块是重新拆迁规划完善的组团，未来建成后，整个板块更新具有较大的发展潜力和想象空间。相比之下，东小口地块虽处于三区交会的独特位置，但在整体区位的居中程度和交通通达性的多样性上，稍逊于歇甲庄村地块 。不过，东小口地块距离海淀更近，在承接海淀产业辐射方面具有一定优势，更能满足海淀打工人的职住平衡需求。从产品设计方面，歇甲庄的0038和0046，容积率分别为 2.1和2.05，两个地块容积率可统筹规划，整体不超过2.07，限高为60米。相对较低的容积率，使得开发商在产品设计时有更大的发挥空间，可以规划更宽敞的楼间距、更多的绿化景观和休闲空间，提升居住的舒适度。东小口的容积率为2.8，限高同样为60米。较高的容积率意味着在有限的土地上需要建造更多的建筑体量，这可能会使居住空间相对紧凑，建筑的高度和形态，对产品类型可能会受到一定制约。