来源：中国经营网

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年以来，物企与关联房企之间的车位代销业务有所增加，对应框架协议中常包含向关联房企支付大量现金的条款。

业内人士告诉《中国经营报》记者，物企由于自身更接近业主，在车位销售上相比其他渠道具有天然优势，车位代销业务此前在物企中一直存在。无论是先从房企收购车位再租售，还是以支付保证金形式获得独家销售权的模式，该项业务相较物企其他业务均有较高毛利率。

据不完全统计，目前包括中海物业（2669.HK）、远洋服务（6677.HK）、世茂服务（0873.HK）、德商产投服务（2270.HK）、康桥悦生活（2205.HK）在内的10余家上市物企都有停车位代销业务。

车位代销案例增加

近期，远洋服务更改了全球发售所得款用途，拟将尚未使用的5.47亿元剩余款中的5.32亿元用于与远洋集团的关联交易中，除了从母公司远洋集团收购物业、新签租商用物业外，远洋服务拟将3.76亿元用于进一步扩展及多元化增值服务，其中主要为与远洋集团的车位独家销售代理服务。

据了解，此前远洋服务一直以非独家方式提供车位销售代理服务作为其增值服务的一部分。自去年下半年起，远洋服务通过向远洋集团支付保证金（后续销售完成后可全额退还）的方式获得其若干车位的独家销售权。

根据去年12月31日远洋服务发布的提供独家车位销售代理服务的持续关连交易公告，双方约定的2022年保证金上限为1亿元。而在今年10月14日，远洋服务发布公告，宣布将现有车位框架协议项下的2022年保证金上限由1亿元修订为4.5亿元。

实际上，除了远洋服务之外，今年以来，物企与关联房企签订车位代销协议的案例有所增加。

据了解，在地产营销中，车位的去化相较住宅产品往往周期较长，在传统的车位营销策略中，房企多采取降价、促销、送礼品来推进去化，但通常效果有限。尤其是当一个项目住宅销售完之后，剩余的车位去化则更加困难。随着车位库存增加，对房企来说，亟待有效的盘活途径。

克而瑞物管研究总监汤晓晨告诉记者，对于车位销售，物企作为与业主近距离接触的一方，具有比地产销售人员更好的优势，特别是在房屋交付之后。相比其他代销渠道，物企可以在日常与客户产生持续互动，对业主的各类家庭信息、生活状态较为了解，管家也可以作为一个持续的存在对客户产生影响。此外，物企对销售的周期时限容忍度更高，可以更长期地开展车位代销服务。

从业务类型来看，车位代销业务一般被物业公司归为社区增值服务。记者从业内了解到，目前物企进行车位代销主要分为两种模式。

一种是直接向关联开发商即物业资产的持有者收购车位的使用权或产权，然后进行租售活动。比如中海物业从2018年起每年向关联方收购停车位并进行销售，然后将车位销售金额算作营收。

另一种是以支付车位货值一定比率可退还保证金的模式，取得独家销售权。比如，世茂服务即通过此种模式从母公司世茂集团获取相关车位独家销售权。根据11月8日的公告，世茂服务自2020年10月30日上市至2021年12月31日，就该业务已向世茂集团支付车位保证金约2.52亿元，相关保证金不计息。

据不完全统计，目前包括中海物业、远洋服务、世茂服务、德商产投服务、康桥悦生活在内的10余家上市物企都有停车位代销业务。

实际上，此前车位代销服务在不少物业公司都存在，但今年以来，相关交易公告明显增加，其中多为续签协议，对应框架协议中常包含向关联房企支付大量现金的条款。

比如中海物业于今年9月5日与中海发展、中海宏洋续签了车位框架协议，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，未来三年，中海物业每年收购车位最高限额为9亿港元，三年合计最高可达27亿港元。

两种模式探析

汤晓晨告诉记者，从业务模式来看，第一种模式占用资金更大，但是一般地产公司给到物企的价格会有较大折扣，此模式下若售出车位，物企能获得的利润更高。

据其介绍，目前业内采取这种模式的物企，收购车位后再卖出，根据收购折扣情况，毛利率可达30%～50%，对物企收入贡献明显。

在此种模式下，物企花费大量资金从地产公司收购回车位，若顺利售出则可将销售额入账，因收购时有较大折扣，故而该项业务毛利率较高，可提升物企营收水平。但从实际情况来看，车位销售亦存在不确定性，去化周期可能较长，其间将承担资产价格波动的风险。

比如中海物业，其从2018年开始运行该项业务，2019年10月，中海物业与中国海外发展签订了一份为期三年的框架协议，即中海物业可以不时就收购停车位与中海发展订立交易。2019年，停车位买卖业务首次出现在中海物业的财报中，当年实现878.5万元营收，彼时该业务毛利率达到44.6%，表现出了远超其他业务的利润率水平。

根据今年中报披露，中海物业过去三年收购停车位使用权的实际总花费约为9.87亿元。截至今年6月底，以成本计算的停车位存货约9亿元。

实际上，目前车位买卖业务在中海物业的营收体量中占比很小，上半年该业务营收不足1亿元，在整体营收中占比仅为1.9%。中海物业管理层于中期业绩会上表示，公司计划在五年内实现回本。

若采用第二种模式，则车位销售收入仍归地产公司所有，物企主要获得销售佣金。据汤晓晨介绍，代销车位时物企一般会根据不同销售成绩争取较高佣金比例，如车位总价的7%～15%不等。

在此种模式下，物企对于所获得的车位仅有独家代理销售权，并无完整产权，因此物企仅可将销售车位后所获得的佣金入账，而非将车位整体销售额入账，此模式下物企所确认的营收规模相较第一种较低，但无须承担资产价格波动风险。

从物企发布的相关公告来看，保证金占车位可售货值的比例为30%~40%，但部分企业的该保证金仍是一笔不小的数目，其中典型的如保利物业，根据中报披露，保利物业截至年中应收款激增，主要是由于车位代销业务交付给保利发展30亿元作为保证金，占其2022年中期在手现金的57.4%，根据此前合同约定，相关款项将于今年12月收回。

保利物业管理层在中期业绩会上表示，该项业务上半年实现的利润高过这笔资金在银行存款所能获得的利息，因此该等车位销售业务预计明年还会继续开展。

11月16日，保利物业发布公告称已与保利发展控股订立《第二期车位代理框架协议》，保利物业应付的保证金设定年度上限为每年度20亿元；代理服务费用建议年度上限从协议生效日到2022年12月31日止为5000万元，2023～2024年及由2025年1月1日至《第二期车位代理框架协议》终止，每年度为6亿元。

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