哈喽大家好，我是血拼哥。

北京房价“时刻在变化”。最新数据显示：北京16区房价，9个区都跌了！

据我观察哈，很多在涨的板块都是几个改善盘在撑着，实际上跌的区域比想象的还要多！

局部热门区域楼盘，新房二手房全面降价，立省至少20万，最高省百万！

从目前北京市场情况来看，新房可能还没有太多起色，但是二手房已经开始了一轮热度了。

而最近更为劲爆的是，有小道消息称，连昌平南的神盘都开始撑不住了？？部分项目直降几十万，前面买的业主都开始维权了！

到底情况咋样，血拼哥和大家聊聊。

01/

昌南滞销

单套直降30万？

如果说2022年昌平那个项目最火，一定是当红辣子鸡BQXSW【后台回复查看项目名称】。

项目去年9月29日开盘。大品牌效用凸显，加上官方宣传的临铁1.5km，近邻回龙观商圈，确实出圈。

这几天，BQXSW再次破圈，一打听才知道是“降价维权”，开盘不到4个月就开始降价出售，先买业主直接损失几十万元。

不过也有另一方面的维权：比如实际距离地铁3km，精装交付清单不明晰，抱回龙观大腿又不是真回龙观，未来噪音问题……

*项目位置

从住建委官方网站显示，BQXSW共有478套房源，已网签数量为447套，确实算是尾盘阶段，降价的可能性非常高，目前的成交均价在5.8万/平。

有位中介朋友透露，BQXSW已经把奖励点位调到了5%，在顺销楼盘中几乎第一的让利，希望中介多帮忙卖房子，确实可见销售情况不及预期。

最近热销JFCJWYF【后台回复查看项目名称】也在它的附近，也同样是指导价格6.2万左右的价位。

JFCJWYF在实际销售中，只有最小的户型达到6.2万/平，79平米以上的户型基本均价也稳定在6万/平左右，还是也有小幅度降价。

不过就目前情况来看，确实便宜的普宅去化较低，尤其是300-500万区间段内，甚至到800万的，也都跑不动。但是300万左右的新房房源又很少。

昌南JFCJWYF最小的户型还是非常值得购买的，可能是近几年市场仅有的1字头首付入手普宅的机会。

附近新房还有被称为昌南价格屠夫的CYGJ【后台回复查看项目名称】，指导价格5.4万/平，开盘均价5万/平，最低价格4.8万/平，大户型总价最高优惠108-154万。

回龙观东侧霍营ZJSY【后台回复查看项目名称】二期，也加推5栋楼，产品为改善洋房，6.3万/平也有超高的性价比，也推出了特价房源，最高优惠21万元。

昌南整个片区，周边建发郡和府6.2万/平，北清云际6.2万/平，奥森春晓6.3万/平，次新房融泽嘉园参考均价6.5万/平，次新改善盘首开国风美唐也均有不同程度的降价。

综合来看，昌南新房二手房可能遇到同样的问题：板块内高度内卷，购房人可选项太多了，开发商与业主不得不降价抢人。

02/

裁员降薪潮

大厂环境影响房价？

昌南主要居住群体大部分都是互联网大厂人。

以在互联网打工人偏爱的融泽嘉园为例，去年年初以550万的价格挂出的房源，到了年末挂500万也无人问津，去年年初成交价格7.1万/平，最近的房源已经单价降到6.5万/平。

曾经爆火的昌南回龙观也开始低迷，还是受产业的影响极大的板块。我们不得不承认一个事实：互联网大厂时代红利结束了。

*部分大厂裁员盘点

美元资本、人口红利、政策红利，随着这些时代红利受口罩三年影响，问题也开始渐渐暴露。

北京去年的裁员降薪潮也影响着昌南的楼市的流速，很多中介称：明显感觉到观里的房子成交非常低迷。

很多失业群，都开始爆出昌平区某互联网手机大厂，以北京为主，手机硬件、应用商店、智能技术，纷纷裁员，让步给汽车。

即便是清北毕业的，也纷纷受影响被裁……

昌南市场作为靠产业人群支撑的典型区域，受到的影响非常大，而去年的裁员潮，已经造成了影响。

显然很多人对未来的信心开始下降，就连很多的昌南市场也开始不行了。

03/

双向挤压

价格洼地能捡漏？

其实以当前情况来看，昌南新房二手房双向挤压市场，仅新房在售的项目就有10多个，2022年全年供应新房套数就有9000多套。

加上海淀北的新房虎视眈眈，在同样的总价下，海淀北富华里、汇德里、润园、汇园、栖海澐颂等都是竞品，2022年总体供应在5000多套左右。

同板块的双向挤压也导致了新房的内卷严重，开发商也不得不保流速然后降价格。而且未来的内卷也会更加剧烈。

上个月即便北京全民阳过中，都还有人问第五次土拍供地：信息园二期地块啥时候出？可见这块地备受关注。详情可以戳链接考古~

昌平信息园二期地块背靠海淀+配套成熟+小米产业+双轨加持，是五批次最受关注的地块之一，指导价在6.2万/平，可以期待下！

这块地也是临铁地块，直线距离1公里左右就是昌平线和8号线交汇站朱辛庄站。

容积率2.5和2.6，限高45或者60米。产品类型可能为高层或小高层，楼下就有2000多平的商业配套+9班幼儿园，按照容积率估算，大概率会有小户型，两居起步。

周边城市界面非常不错，各种配套已经非常齐全。

东侧是住总万科天地和万象汇，西侧是永旺商城。此外，地块南侧就是小米智能制造产业园，将来的产业发展潜力也是有目共睹的。

而2023年预计供地17宗里，除了刚刚的信息园二期地块，还有朱辛庄二期0028地块，距离地铁站更近，仅有500米，指导价在6.4万/平左右。

*昌南两块新地位置+配套示意

这块地万众期待，主要原因是在万橡悦府、龙湖云璟售罄后，该板块一直没上新。同时临铁500~800米距离的情况下，既能控制通勤时间，也能隔绝噪音干扰。

配套和信息源二期差不多，不过更临铁。且地块比较方正，容积率2.5，控高80米，绿地率30%，提供养老服务驿站。定位目标也是比较偏向刚需的。

目测哈，昌南本来存量就已经够多了，加上有更好的宗地爆出，今年可能是昌南楼市更卷的一年。

而越是市场冰封的时刻，捡漏的机会可能会越多，有需要可以瞄准时机。

最后附上2023年第一批次的土地清单，后台回复【2023清单】获取。

市场阴晴不定，建议大家不要错过机会，也要根据情况考虑，祝大家新年能买到心仪的房子。