小杨

我们家的一套央产房闲置了好多年了，今年打算把它卖掉！

小编

央产房？那可不能随便卖啊！不同性质或来源的央产房上市受到不同政策的调整，有的央产房可以上市交易，有的央产房不得上市交易，还有的央产房在满足一定的条件后才可以上市交易。

买房对于每个家庭来说都是大事。作为公有住房的央产房和可以自由上市的普通商品房是有差别的，可差别在哪儿，很多人就不清楚了。有的出卖人与买受人在不了解房屋性质和央产房上市出售办理手续的情况下急于签订房屋买卖合同，导致在后续履行过程中产生争议、出现纠纷造成不必要的麻烦。

关于央产房的那些事你知道吗？

一、央产房的含义

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，中央在京单位已购公有住房，俗称央产房，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为央产房。

二、央产房上市交易的限制

不同性质或来源的央产房上市受到不同政策的调整，有的央产房可以上市交易，有的央产房不得上市交易，还有的央产房在满足一定的条件后才可以上市交易。《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定了四种情形的房屋不得上市出售：

情形1： 一是按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售； 情形2： 二是涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的； 情形3： 三是党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的； 情形4： 四是法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

同时还有一种情形为超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，应当按相关规定补交面积差价款。

三、央产房交易风险提示

（一）如何确认房屋权属性质

识别房屋是否为央产房，不能凭房本上记载“按成本价出售”等字样认定，而是需要看该房产的原始购房合同，通常情况下，在原始购房合同中的出售方是：中国XXX、首都XXX、中央XXX为名字开头的，可以初步判定为央产房。即原产权单位是在京中央单位或国家机关单位的，可以初步判定为央产房。

（二）出卖人出售央产房需要办理哪些手续

出卖人出售央产房，需办理以下手续：一是需要向原产权单位申请建立住房档案；二是缴纳物业费、供暖费，办理物业费、供暖费结清证明；三是经原产权单位及在京中央和国家机关住房交易办公室审查可以上市交易，办理上市交易许可登记；四是缴纳土地出让金和税费。特殊情况下，原单位有优先购买权或需要进行内部公示，在公示期内没有内部人员购买，才能对外公开销售。

三、法官提示

央产房交易相比普通商品房具有特殊性和复杂性。为了避免在合同履行过程中发生纠纷，请特别注意以下三点内容： 1

提示一：

出卖人在签订合同前，应当前往原产权单位及在京中央和国家机关住房交易办公室查询房屋是否属于央产房，能否办理及如何办理上市交易手续。

2

提示二：

买受人在签订合同时，应当认真查验出卖人的房屋所有权证书及原购房合同，并就房屋是否属于央产房写入合同条款。

3

提示三：

如果购买的是央产房，应在合同中明确约定出卖人办理完毕央产房上市交易手续的时间及违约责任。同时应当约定因央产房无法上市交易导致房屋无法办理转移登记手续的后果和责任。