从今年8月至今，北京二手房市场经历了一场无声的洗礼。曾经被奉为"宇宙中心"的海淀，如今却成了跌幅的重灾区。

朝阳北、海淀北板块领跌，连北三四环的老破小都"跌麻了"。

数据显示，从2024年至今，海淀二手房基本是全北京跌幅最大的区域之一。

海淀区二手房2024年全年挂牌均价为9.94万元/㎡，

2025年10月，挂牌均价已降至9.09万元/㎡，

海淀全区挂牌均价累计下跌约8.6% 。

仅在过去一年内（2024年10月至2025年10月），单价就下降了8500元/㎡，平均总价降低了73万元。

具体楼盘深度回调：市场数据显示，海淀区一些曾经的“明星楼盘”价格回调幅度非常大。例如：

海淀万柳板块的碧水云天小区，某户型在2025年8月的成交价较2023年3月的高点下跌了36%。

被誉为海淀学区神盘的上地东里小区，2025年10月的一笔成交，相比2021年的高点，单价跌幅达39%。

海淀清河的华润橡树湾五期，在2025年4月至10月的半年内，同户型成交价下跌近300万元，从2023年最高点至2025年10月，总价跌幅达35%

这个结果，与2023年前的市场共识形成了鲜明对比。

曾几何时，市场有一个坚定的信仰——哪里跌，海淀都不会跌。

然而市场永远在惩罚盲目跟风者，当海淀供应增加，当学区逻辑改变，当互联网造富神话消散……

即便是海淀，价值也开始重构。

海淀不是永远涨了，西五环内9万/平的海淀新房还值得冲吗？

01、当前无背刺之虞

15日，西五环海淀新盘「北京隅海岄」正式启动冻资排卡。与上周五我们探盘时获悉的“蓄客一般”相比，现场未见人潮涌动，但也保持了稳定的人流。

另一个海宸元境的蓄客情况据说也不能称得上火爆……

海淀楼市的昔日光环，在此刻显得格外理性。

想来可能是因为宝山的区位，相对有产业傍身的永丰、上地略显逊色，

但在海淀，西五环的位置，肯定不是冷门。

而且宝山最大的好处是当前没有竞品背刺。

观察北京破发的板块，无论是海淀永丰、丰台分钟寺、朝阳崔各庄等，基本先经历多年稀供，之后短期内经历供应高峰，项目之间相互背刺，当然，因为之前所谓的“稀缺”，于是买房人中不乏投资客，但当供应量上来，稀缺性松动，又遇上市场下行，投资客大概率割肉抛盘，导致价格短期内失去支撑。

宝山目前是没有竞品贴脸开大，未来海淀供地可见的是西山、西冉、田村等，这些宗地预计价格都在10万/平左右，所以综合价格和京西多年没有改善新房的情况看，当前宝山的安全垫是有的。

但是也要了解，宝山还有三宗地待出让，想想经历了供应高峰后的永丰北，再看看不远处的共享6号线的石景山，宝山8.8万/平的价格，似乎还是略高了。

具体再来看下宝山双子的位置吧。

两个项目同处海淀西五环内，共享6号线廖公庄站、阜石路等交通路网，周边商业、教育、医疗配套几乎重叠。

中建壹品海宸元境离阜石路179米，且为平地路段；

而金隅北京隅海岄距离142米，其中百米路段为高架下行，噪音影响略高一筹。不过金隅用了四玻两腔一夹胶的窗户。

绿化环境上，北京隅海岄两侧公园环抱，略胜一筹；

教育配套上，海宸元境离规划中的首师大附中更近；

地铁距离上，北京隅海岄稍占优势。

02、800万出头 海淀门槛价

一平米差两千，金隅装标略高于中建壹品，

基于这个逻辑，网传两个项目出现了客群差异，但是我觉得没有那么玄乎，

毕竟，宣传是一回事，实际呈现兑现又是另一回事。

先说大门，其实海淀的大门还没卷赢昌平的，要说也就海晏的八檩抱厦唬人。

△海岄大门沙盘图

园林设计上，北京隅海岄借鉴昆明湖设计理念，打造开阔的“立体山海景观体系”；海宸元境则走宋式园林路线，营造“西山雅集”的意境之美。一个豪放，一个婉约，这个全凭个人喜好。

立面风格上，北京隅海岄采用现代简约风，大面积陶板配合淡青色石材；海宸元境则选择新中式风格，香槟色金属飞檐点缀其间。

更重要的区别在户型产品上。两个产品户型重叠率大概60%以上，所以你说这俩差异化么？差异很大吗？

虽然能看得出营销策略不同，但是主力需求覆盖率高。

户型目前看不是特别大，还得围绕装修、外立面、园林、物业服务等细节上的偏好了。

但就上车门槛价看，海宸元境的99平左右户型应该是秒没。

海宸元境以99平米三居起步，得房率85%-93%，特别是99平米边户，93%的得房率配合转角边厅设计，视觉震撼拉满。北侧+西侧飘窗赠送，基本没有阳台，就181的有个半步阳台，算是海淀开恩了。

△海宸元境99平三居

当下的海淀还是有点傲娇的……

北京隅海岄以108平米三居入门，得房率85%-91%，但在129平米、145平米户型上，实际使用面积更优。

俩项目相似户型对比看，如107/108平米的三居，北京隅海岄客厅面宽3.6米，略优于海宸元境的3.5米；在玄关、主卫、家政间、的设计上也有不同，再有就是北向卧室的开窗朝向，细节差异，个人更喜欢海岄的这个空间设计。

△107海宸元境&108海岄

△海岄108平客厅样板间

△海岄108平卫生间，不像石材，更像是岩板。

户型图上看，虽然海岄145平户型比海宸元境139平平米数大，主卧面宽明显更宽，但是北侧次卧面宽压缩了。

△海岄145平户型样板间

目前两个项目的报价在8.8-9.5万/平米之间，但实际开盘价预计会低不少。

参照周边次新房——乐府江南8.6万、大苑海淀名著10万、金玉府7.7万的成交价，新房定价在8.5万左右较为合理。

比较确切的消息是小户型可能有8万/平内的价格，金隅均价可能在8.6-8.8/平之间，海宸元境的99平市场没有竞品，大概率稍贵。

已99平8.2万/平估算，海淀这次的门槛价在811万左右。小道消息月底开，随时关注吧。

宝山双子，这种竞争式供地，对购房者无疑是利好消息。有竞争，才有更好的产品、更实在的价格。两个开发商为了脱颖而出，只能在产品细节、用料工艺、价格策略上不断突破，最终受益的是消费者。

然而，竞争也需守住底线。北京楼市不乏恶性竞争的先例——相互构陷、恶意诋毁、互挖墙脚。这种内耗，让外行看尽笑话，让内行心生寒意。

楼市寒冬，海淀，还是你的信仰吗？

坐等两个新房网签成绩。

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