作者：李霞 郭海飞

住房是每个公民都应关注的重要民生问题，它对社会稳定起着至关重要的作用。近年来，中国房地产行业飞速发展，房价持续维持在较高水平。房价走势涉及到人民群众的切身利益，是关乎经济健康发展和社会和谐稳定的重要问题。

随着1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，中国全面开启住宅商品化时代。

作为中国房地产市场的起步之年，1998年全国商品房销售面积仅为1.2亿平方米，2010年突破10亿平方米，2020年全国商品房销售面积更是高达17.6亿平方米。

自1998年至今，中国房地产业获得了长足发展。与此同时，1998年以来，中国地产行业政策调控也紧随而行，调控的目标都在于“稳房价”、“稳经济”。

2010-2020年是中国国民经济腾飞的十年。GDP由2010年的41.21万亿元增长到2020年的101.60万亿元，增幅约146.54%。全国城镇居民家庭人均总收入由2010年的21033元，增长至2020年的32189元，增幅约53.04%。

房地产行业支柱产业地位突出。统计数据显示，2010-2020年房地产业增加值贡献率从5.7%增至7.3%。

标准排名通过梳理2010-2020年中国房地产宏观调控政策，总结经验和不足，并通过比较部分国外房地产相关政策，以期提出一些有助于完善房地产宏观调控方面的建议。

一、2010-2020年房地产宏观调控政策汇总

2010年的房地产调控政策还得从2008年说起。当时美国次贷危机波及全球，为刺激经济中国正式确立以4万亿元为首的货币宽松政策。

受4万亿元投资计划拉动，房地产成为保经济增长的工具。中国经济率先从金融危机中复苏，并导致2009年房价大幅上涨。

国家统计局数据显示，2009年商品房平均销售价格由2008年的每平方米3800元上涨至4681元，同比增长高达23.18%。

为抑制房价上涨，2009年年底“国四条”出台，房地产政策开始紧缩。

但因宏观政策传导的滞后性导致房地产市场持续上扬，2010年迎来史上较严地产调控之年。

国家有关部门密集推出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发﹝2010﹞4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发﹝2010﹞10号）、《完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税﹝2010﹞94号）等政策文件，通过多次加准加息、限购限贷、加大土地要素市场清查力度等手段，综合土地端、融资端、消费端等多方面展开新一轮的房地产调控，遏制房价过快上涨。

2011年仍然延续此态势，通过调整完善相关税收政策、加强税收征管，强化差别化住房信贷政策上调第二套购房首付款比例以及严格住房用地供应管理的政策收紧。

2012年受欧债危机影响，房地产调控收紧方向不变，但部分城市稍有放缓。住房和城乡建设部、国家发展改革委、人民银行等多个部门支持首次购房需求，地方政府微调楼市政策，多个城市贷款利率由上年基准利率略有下浮，公积金政策松绑。对于个别触及限购限价措施的城市政策被叫停。

2013年出台的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》奠定全年调控从严基调，二手房交易计征20%的所得税，扩大房产税改革试点范围。

2014年至2016年上半年，房地产市场进入“总量放缓、区域分化”状态，房地产调控更加聚焦于去库存以及分类管理，房地产调控政策转向宽松。通过限购限贷放松、多次降准降息、公积金松绑、降低房产税等措施从需求端进行调控去库存，楼市升温。

2016年下半年至今，中国房地产调控进入新一轮收紧周期，调控政策注重短期调控与长效机制相结合。相关部门通过限购、限贷、限售、限价、上调首付比例、贷款利率上浮等多措并举、因城施策，加大调控力度。

2017年房地产短期调控转向构建长效机制，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018-2019年持续加码调控。

2020年在新冠肺炎疫情影响下，货币环境整体较为宽松，但房地产调控仍坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融监管不断强化。

下半年房地产加强金融审慎管理制度，金融监管力度持续强化。进一步落实房地产长效机制，企业端“三道红线”和银行端“两道红线”明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

2020年12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。《通知》自2021年1月1日起实施。

根据《通知》，排名前列档中资大型银行有7家，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。

总体来看，2010-2020年房地产宏观调控政策呈现先紧缩后宽松较后严格紧缩的过程。

二、政策调控10多年来房价翻了近一番

10多年来，诸多房地产调控政策重磅落地，效果究竟如何呢？对此房地产市场反应又如何呢？房地产市场政策调控较直观的反应是在房屋价格上。

国家统计局数据显示，2009年受4万亿元投资计划推动，房价上涨较快，全国商品房销售均价每平方米由2008年的3800元上涨23.18%至4681元。

当年全国商品房销售额达到4.44万亿元，销售面积为9.48亿平方米，投资额为3.62万亿元，新开工面积达11.64亿平方米，同比增速分别为76.94%、76.90%、22.47%和13.52%。

在此基础上，房地产宏观调控收紧，房价上涨增速减缓。数据显示，2010-2013年全国商品房销售均价分别为每平方米5032元、5357元、5791元和6237元，同比增速分别为7.50%、6.46%、8.10%和7.70%。

截至2013年年底，全国商品房销售额为8.14万亿元，销售面积达13.06亿平方米，投资额为8.60万亿元，新开工面积达20.12亿平方米，复合增速分别为54.45%、24.61%、78.23%、22.95%。

在这一阶段，全国商品房价增速减缓，但仍有大量资金流向地产开发。此外，商品房销售面积和新开工面积增幅有所抑制，并且较先表现出结构性分化。

2014年在“稳增长+去库存”诉求下，楼市调控重启宽松政策。全国商品房销售均价为每平方米6324元，同比增长1.39%。与此同时，在2014年商品房销售额、销售面积和新开工面积分别同比下降-6.31%、-7.58%和-10.74%，至7.63万亿元、12.06485亿平方米和17.96亿平方米。

可以看出，市场反应平淡，2015年政策持续放宽，楼市热情激发。2015年商品房销售均价增长率为7.42%，均价每平方米达6793元。全国商品房销售额、销售面积增长率提升至14.40%和6.50%。

2016年前三季度楼市持续升温，尽管9月30日起“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，政策收紧。但是，政策传导具有滞后性。全国商品房平均售价同比增长10.05%，均价每平方米为7476元，尤其商品房销售额和销售面积分别增长34.77%和22.46%至11.76万亿元和15.73亿平方米。房地产开发投资和新开工面积同样也保持较好的增速。

2017-2020年房地产持续加码收紧政策，但房价仍然持续上涨。均价每平方米分别为7892元、8726元、9310元和9860元，增速稍有放缓但不是很突出，分别增长5.56%、10.57%、6.69%和5.91%。此外，房地产开发投资市场和新开工面积仍保持较高增长。

综合来看，2010-2020年全国商品房销售均价复合增长率达95.95%，翻了近一倍。但是与物价涨幅相比，房价上涨幅度并不算高，以1978年居民消费价格指数基数100计算，居民消费价格指数由2010年的536.10上涨至2020年的686.54（按照国家统计局公布2019年居民消费价格指数为669.8），上涨幅度高达150.44%，说明房地产宏观调控政策起到一定作用。

但是房价由于基数大，虽然涨幅没有物价高，但是买房一次性要支付的钱比日常生活消费要多得多，所以房价略微上涨，老百姓的实际感受都要比物价高的多，尤其是一二线城市。

纵观近十年，中国住宅销售均价走势基本与综合销售均价走势一致，而别墅、高档公寓的销售均价走势因政策管制加强波动比较明显。

国家统计局数据显示，2010-2019年35个主要城市（不含拉萨）商品房平均销售价格增长率超过100%的城市有14个，占比达40%。

其中，昆明房价增长达205.93%，排在首位。其次，深圳为191.06%，西宁达170.10%。这一阶段复合增长率大于100%的城市还有西安、厦门、武汉、呼和浩特、石家庄、贵阳、合肥、上海、南昌、青岛和北京。

从城市能级方面来看，一线城市领跑国内房价。其中，深圳排在首位。总体上，房价涨幅全域联动，即一二三四线城市均有涨势突出的城市。

同时，政策调控由一二线城市以及核心城市向三四线城市深入。通常是一二线城市先出现房价拐点，并向三四线城市蔓延。

整体来看，尽管一线城市依然是全国调控较为严格的区域，由供求关系以及刚需考虑，一线城市楼市未来的房价涨势趋稳。

二线城市和核心城市部分会因人才政策等因素提升些许竞争力。三四线城市由于棚改以及人口因素，房屋空置率将提升，楼市缺乏基本面支撑，稳定性较差。

三、国外房地产调控政策

全球房地产泡沫的迅速膨胀已经席卷世界各国。如何保持房地产稳健发展各国均出谋献计。

标准排名选取新加坡、德国、加拿大和美国4个国家作为代表，研究分析其在房地产市场领域的主要政策以及成效，为中国未来房地产稳健发展提供经验和参考。

房价收入比率是衡量房价泡沫的一个重要指标。国际上计算房价收入比的通用方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。据Numbeo数据库显示，从标准排名选取的5个国家来看，2010-2020年中国房价收入比常年维持在29左右，房价偏高，地产泡沫较大。

新加坡的房价收入比常年维持在17~23.5之间，尽管新加坡房价较高，但其商品房仅占住房供应的20%左右，其他80%都是由政府提供的保障住房，而保障住房房价收入比非常低。

德国和加拿大不仅房价水平相对较低，历史上也从来不曾发生过大规模的房地产市场崩溃和金融危机。

此外，近11年美国的房价收入比率复合增长达41%，但该指标仍保持在4以下，处于全球先进水平。值得注意的是，次贷危机爆发后的2008年美国的房价收入比曾高达8.9。

因此，研究上述4个典型国家的房地产调控政策对中国地产调控具有积极的借鉴意义。

（一）新加坡房地产调控政策。

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡政府基本上把住房作为公共责任，将实现“居者有其屋”作为目标，通过政府主导形成了以公共组屋为主，私人住宅为辅的独特住房体系。

新加坡是市场经济国家，但住房问题则是由政府主导，大规模兴建公共住房。

在发展公共住宅方面，组屋的开发与建设，由其政府部门建屋发展局具体实施。

在供给端，新加坡政府严格控制土地资源，政府向HDB提供低成本土地和资金，保障组屋供给充足且价格低廉。

此外，根据居民收入确定新组屋价格，保障居民的负担能力，并通过HDB贷款、银行贷款和住房公积金进一步保障居民的购买力。基本保证80%左右中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。

在购房资金方面，实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制，所缴公积金可直接用来支付购房贷款。HDB提供额外公积金购屋津贴、特别公积金购屋津贴等补助规模可覆盖购房款大部分。

通过提高非首次购买房屋首付比例。限制抵押贷款发放规模，规定购房者每月还款额比例不会超过其收入的60%，组屋贷款偿还比率限制为月收入30%来防范金融风险。

对于炒房行为，新加坡出台法律严格限制炒卖组屋，限制居民购买组屋的次数，即一个家庭不能同时拥有两套组屋，且一生只能两次申购组屋。并规定新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。

如果实在需要在5年内出售，须到政府机构登记，不得自行出售。此外，还通过印花税缴纳、期限约束方面来限制二手房的买卖。并限制私人公寓购房贷款年限，以及海外投资者购房需缴纳印花税和额外的海外投资者印花税。再加上新加坡政府管理的高效廉洁、公开透明，使得权力寻租空间大幅降低。

值得注意的是，据新加坡政府机构网站数据显示，截至2020年上半年，新加坡较新的拥房率达到了90.4%。从住房类别来看，组屋依然占特别主导，达78.6%。

（二）德国房地产调控政策。

一直以来，德国也是全球房地产界的一股清流。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。

首先，德国政府不依靠房地产拉动经济增长，而是将房地产作为一项社会福利。

其次，德国租赁住房市场完善，不将购买住房作为居住的主要方式，可以选择租房等方式满足居住需求。

再次，德国还通过严格的房价、地价和房租评估，来打击投机炒房行为，稳定房价。

即由独立的地产评估师评定房价，评估师对于评估结果负有法律责任，对于评估的房价和房租不在合理变动范围内，牟取暴利的行为，牟利者要承担高额罚金甚至承担刑事责任。

较后，德国房产行业的税收体系完备。在德国，房地产相关的德国房地产相关税收主要包括土地税、不动产交易税、租金收入所得税、差价盈利所得税、二套住房税、遗产税和赠与税等。

德国对住房保有环节征税较轻，对交易环节征收重税，鼓励居民长期持有房屋，严厉打击投机需求。

另外，德国的住房金融体系较为完善。德国80%的新发放住房贷款采用固定利率，综合考量各种因素通过对贷款人进行风险评估后，申请相应的利率报价。

同时，德国的住房储蓄制度，先存后贷、公平配贷，住房储蓄贷款约占新发住房贷款的五分之一。

值得注意的是，政府对低收入居民还予以财政支持，通过住房奖励和职工储蓄津贴鼓励其参与住房储蓄。对于租赁居住的人，德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助其租房。

联邦统计局（Destatis）数据显示，2019年年底，德国住宅和非住宅建筑的住宅数量达到4250万套。与2010年相比，住房存量增加了200万套，即5.0%。

2019年年底，德国每1000名居民有511套住房，比9年前增加了16套，相对来说房屋拥有率较高。

近10年来德国房价持续可控上涨，也不能排除个别核心城市房价暴涨。据瑞银集团发布的《2020年全球房地产泡沫指数》中，慕尼黑达和法兰克福位居榜首。　　

（三）加拿大房地产调控政策。

与德国相似，加拿大的房价收入比一直以来也很低。近几年，加拿大的房价也在持续上扬。

据瑞银集团消息显示，2020年多伦多的房地产泡沫指数已经压过长期排名排名前列的香港，位列第四，得分1.96分，被列为7个具有泡沫风险的城市之一。温哥华为1.37分，从排名前列类降到第二类，列入房价高估的类别。

尽管在地产调控过程中加拿大出现了些许问题，但仍可以借鉴加拿大房地产发展的一些成熟做法。

为了保证低收入者也能有房居住，加拿大政府每年都会拨款建造大批政府房，由政府委托的专门公司管理，公共性住房按公民收入的百分比交租，价格相对较低。这类房子，原则上人人都可以申请，但加拿大政府用特殊收费方式把有钱人自动排除在外，使得住房效用较大化。

加拿大公共性住房房租通常是月收入的25%至30%，比如你的月收入只有1000加元，你只需拿出250加元交房租即可，而你住的可能是二室一厅或三室一厅的大型公寓。但如果你月薪为1万加元，就要拿出3000加元交租，这样非常不合算。

此外，加拿大政府加强银行系统风险管理，有一个特殊的政府机构，即“加拿大按揭与房屋公司”(CMHC)，对银行提供的抵押贷款作出担保，这在一定程度上增加了政府与银行共担抵押贷款违约风险，同时倒逼金融机构严格监管。

此外，自2018年1月1日起加拿大购房者接受更严格的抵押贷款压力测试，确保房地产市场金融风险可控。

针对近几年楼市升温，加拿大以修改房产处置增值税规定来限制购房的投机行为。

温哥华2017年1月1日开始实施房产空置税，不列颠哥伦比亚省宣布将从2018年秋季开始征收投机税并逐年加码。

不少核心城市修改基本住宅増值豁免规则，限制国外买家的购房投机行为。比如，温哥华及多伦多对外国购买住房者征收15%的外国购买者税，个别省市还上调税率，并计划全国范围内征收外国购买者税。

此外，2020年11月30日，加拿大不列颠哥伦比亚省财政厅宣布，为打击省内洗钱活动，自2020年11月30日起，房地产所有者必须登记注册、提供有关其利益所有者的信息，并必须登记所有持有人的资料。

（四）美国房地产调控政策。

相对来说，美国房地产市场的市场化程度非常高。自20世纪20年代至今，美国先后发生3次大规模的房地产泡沫破裂，2008年次贷危机以后，美国在针对房地产市场的金融服务监管上又采取了哪些措施？

次贷危机引起的较直接的后果就是美国政府通过了史上较严厉的《多德-弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，严格贷款程序，强化对金融衍生品的监管，加强了金融监管，进一步完善住房金融体系。

同时，美国多措并举遏制房地产投机，例如首套房贷款利率有优惠、住宅房相比投机性房屋也有相应的优惠措施、房产税会随房价进行调整等。

但是，有关税法规定并不是一刀切，除了贷款利息和房地产税收在所得税前扣除政策，还有两项配套政策：一是对住宅出售获得资本利得，如果在两年内再次购买住宅楼，这些资本利得将免税，以此盘活了二手交易市场。二是对55岁以上的住宅所有者，在出售住宅时一次性免除资本利得税，实现住宅的储蓄功能。

此外，美国房地产政策还有补贴资助政策，如低收入住房补贴以及与住房有关的免税债券等。

值得注意的是，在美国，房产类型可分为独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住所等，每种房型散布在不同的区域。

而由政府开发所有并管理运营的公共住房，通常用于低收入家庭出租。此外，政府还可以通过各种优惠政策激励私人机构或非盈利机构提供面向低收入家庭的廉价租住房。

四、中国房地产调控政策存在的问题和对策

回顾近10年房地产行业政策变迁，政策文件频频出台，但房地产发展却越来越畸形，老百姓对房地产的抱怨也与日俱增。这不得不令人思考，哪些政策是不合时宜的。

中国房地产的行业周期与经济周期高度相关，房地产行业始终担当着宏观经济发动机和稳定剂的作用。在国家城镇化发展与发达国家相比仍有较大空间的情况下，房地产稳经济的作用仍将存在地产政策依旧将维持“上压下托”的大基调，就会使得房屋偏离居住属性。

前期调控主要注重调控需求端且短期调控时效，通过使用提高首付比例、限贷、限购、限价、限售等手段调控购房需求，而供给端机制有待完善。

随着2016年“房住不炒”的提出以及短期调控压制与长效机制的逐步建立，楼市调控供给端加码，去金融杠杆、去地产杠杆成为常态，地产行业才逐渐走向一个稳健的曲线。

我国经济要走强，势必要与房地产脱钩，加大实体产业发展。房地产长效发展机制刚建立不久，制度不完善，应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，进一步夯实房地产调控长效机制，落实因城施策、因地制宜宏观调控，杜绝“一刀切”懒政，合理进行产城规划，加大土地合理供应，大力促进房地产节能减排和绿色发展。

（一）加大土地合理供应。

调控政策为控制房价过快上涨，大都通过限购、限价、限售、限制信贷和提高首付比例控制住房需求等来保证房价趋于平稳。当前，需求端是被控制的，但供给端的调控却是忽视的，更遑论供需不平衡。

从土地端来看，当前，房地产市场调控的主要目标是稳定房价，降低房地产市场泡沫破灭风险，然而房地产土地市场由地方政府垄断，而地方政府又依赖于土地财政，这就导致“地王频出”。

虽然中央也出台了土拍限价等调控政策，但难以从根本上改变土地财政导致的土拍市场火热，从而导致溢价率不断攀升。

据中国地价信息服务平台数据显示，2010-2020年中国综合用途平均地价由每平方米2370元上升至7210元，复合增长率高达204.21%。住宅用途平均地价由每平方米3113元上升至4671元，复合增长率达50.05%。

值得注意的是，2018年全国住宅用途平均地价较高达每平方米7049元，复合增长率达126.44%。4个一线城市住宅用途地价在2018年达顶峰，2010-2018年复合增长率均超100%，广州高达820.62%，北京达427.30%，深圳为200.74%，上海为145.26%。

随着城镇化发展，土地价格上涨成为助推房价上涨的重要因素之一。10年间地价急速上涨，增幅高达204.21%。全国商品房销售均价10年间复合增长率高达95.95%似乎有了合理解释，一线城市买不起房的原因更是显而易见。

如果像新加坡政府一样，建立健全土地征收管理制度，对土地使用进行合理规划，严格控制土地供给成本，并增加土地资源有效供给，“地王”现象是否不会出现，房价也会明显控制呢？

但这势必会影响到地方政府财政收入，在实体产业尚未能够贡献较大财政收入阶段，房地产在一定时期内仍将成为地方政府的主要财政收入来源之一。

（二）加大公租房、廉租房建设。

1996年，第二届联合国人类住区会议通过的《人居议程》，明确重申国家和政府作出的要全面和逐步实现适足住房权的承诺。适足住房权保障的是公民对房屋的使用权，而不是所有权。

所以，政府的责任是让所有公民有房子住，而不是要让每个人都拥有一套属于自己产权的房屋。

限价商品房、经济适用住房等所有以房屋所有权为保障属性的保障房，都应退出历史舞台，而应加大力度建设租金低廉、交通便利的廉租房、公租房，在缓减购房需求的同时，也将减少权力寻租的空间和机会。

政府在建立大量公租房和廉租房的同时，也应加强完善公租房和廉租房的管理，禁止公租房和廉租房的转租等变相寻租，同时应按照公开透明的原则，严格公开租住人员名单，号召社会和媒体的监督，对于违规人员实行征信黑名单惩罚，从而将使得更多工薪阶层和低收入者能够享受到公租房和廉租房的福利，也将起到平抑房价的作用。

（三）限价应区别对待，合理退出。

借鉴美国的地产政策来看，我国是否应该把房产进行分类，将有钱人住的豪宅区和普通低收入人群住公寓区进行划分，地价、房价也进行差别化调整。

因根据各个城市的不同情况，合理实施房地产限价措施，也不能所有产品“一刀切”全部限价。

首先，限价主要应针对面积小于90平方米的刚需产品，对于超过140平米的大户型房屋或别墅豪宅，限价没有任何意义。

大户型房屋的目标客户根本不是普通工薪阶层，比如20万元一平米的豪宅，普通工薪阶层买不起，降到10万依然买不起。

数据显示，2020年，上海1000-2000万元之间的住宅，共成交7994套。而排名第二的北京仅为3853套，深圳更是仅有2604套。这也说明，1000万以上的房子的目标客户，仅是中国14亿人中的区区几万人。

这些富人住的豪宅，卖的贵与否，和普通老百姓没有任何关系，相反对于政府影响很大，价格越高，政府能够征收的税收也越多；反之则越少。在土地供应方面，也应减少大户型、豪宅等土地供应，对于此类项目地价和各种税费也应一定上浮空间。

而对于90平方米以下的刚需产品，则应严格实施限价措施，不仅需要限制房价，也要限制地价，双管齐下，才能有效遏制刚需产品的价格大幅上涨，从而可以让急需住房的刚需阶层能够享受到更多政策红利，享有更多居住幸福获得感。

其次，节能减排效果更好的绿色建筑，不应和普通住宅实行同样的限价措施，应该区别对待。

因为，绿色建筑的开发建设成本比普通建筑每平方米一般高出300-1000元，绿色建筑住宅成本高，节能减排效果更好，居住品质更高，理应比普通的成本更低、品质更差的房子有一定溢价，“一分价钱一分货”，“好货不便宜，便宜没好货”，这是较基本的常识。

如果实行“一刀切”政策，企业没有动力建设成本高、收益低的绿色建筑，为了节约成本，甚至会以次充好，这也是近年，买房人因为房屋质量维权事件众多的原因之一。

较后，限价措施也不能长期执行，应有合理退出计划。

虽然作为大宗资产，很多人一辈子也许只买一套房，但是作为商品的房子，也具备普通商品的自然属性，房价也自然会根据商品经济市场规律来波动。

房子少、买房人多，自然是奇货可居，物以稀为贵；而如果房子多了，买房人少了，房价自然会下降。

如果长期人为限制房价的上涨和下跌，那么房价就无法真实反映市场行情，房地产调控也无法精准施策。

（四）充分运用金融杠杆工具。

房地产业作为资金密集型行业，对金融政策的调整异常敏感，如何提高房地产金融业务的效益，同时防范金融风险是金融机构迫切需要解决的问题。

数据显示，2020年，人民币房地产贷款余额超过48.8万亿元，中国房企境内外债券融资总额超过1.2万亿元。

为防范风险，首先要严格限制和缩减房地产投融资规模，对开发企业应有所约束，负债超过一定水平，严格限制银行贷款、发债、信托等资金流入。

但也不能“一刀切”，防止由于现金流短缺，造成企业的急速死亡，从而引发大量烂尾房，造成大量失业人群。

在住房贷款和公积金方面，借鉴加拿大的压力测试和新加坡的强制缴存方式，综合分析购房者的收入水平、住房需求等多因素进行利率定价以及合理调整公积金的缴存率及缴存基数。

即强化贷款担保管理，在源头上防范金融风险。此外，也可以结合加拿大政府加强银行系统风险管理，通过政府机构对银行提供的抵押贷款作出担保倒逼金融机构严格监管。

此外，结合德国和新加坡房地产税的实施经验，通过税收体系加强引导房地产。

比如，开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等税种，降低房产的长期收益预期，抑制房地产投机。

与此同时，房地产产品定价、土地规范、融资相关的法律体系也要同步跟上。

（五）大力促进房地产业节能减排绿色发展。

我国已明确2030年“碳达峰”和2060年“碳中和”目标。而建筑和工业、交通被联合国并列为三大“能耗大户”。

中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告（2020）》数据显示，2018年中国建筑全过程能耗总量为21.47亿吨标准煤，占全国能源消费总量的46.5%；建筑全过程碳排放总量高达49.3亿吨二氧化碳，占全国碳排放比重的51.3%。

房地产建筑业的节能减排和绿色发展迫在眉睫。早在2015年9月，中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》；2019年，国家发展改革委印发《绿色生活创建行动总体方案》，提出开展包括绿色建筑等在内的七大绿色生活创建行动。

2020年7月15日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、教育部、工业和信息化部、人民银行、国家机关事务管理局、银保监会七部门联合发布《绿色建筑创建行动方案》，强调到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比要达到70%，星级绿色建筑持续增加，既有建筑能效水平不断提高，住宅健康性能不断完善，装配化建造方式占比稳步提升。

2月2日，国务院印发的《关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系的指导意见》要求，开展绿色社区创建行动，大力发展绿色建筑，建立绿色建筑统一标识制度，结合城镇老旧小区改造推动社区基础设施绿色化和既有建筑节能改造。建立乡村建设评价体系，加快推进农村人居环境整治。

为有效推动我国房地产业的节能减排绿色发展，在房地产融资进行合理的总量调控的过程中，应将绿色建筑项目与普通房地产开发项目区分对待。

应该在保证落实总量调控目标（如控制整个房地产行业贷款增速和总体杠杆率水平）的前提下，重点限制“非绿色”的房地产企业和项目，对符合条件的绿色开发商和绿色项目则给予相对宽松的融资条件，即在“控总量”的要求下“调结构”。

应允许绿色建筑住宅和商业等项目申请绿色信贷和发行绿色债券开展绿色融资；同时应给予优先审批和利率优惠、补贴等政策支持。

监管部门在受理和审批房地产企业发行债券的过程中，首先应允许绿色建筑项目作为绿色债券募投项目，可以优先受理或审批绿色建筑项目作为募投项目的债券申请，延长房企发行普通债券的受理审批，这也将鼓励和引导企业加大绿色建筑的开发力度，也将使得绿色债券的融资规模有所扩大，从而减少传统房地产项目的融资规模。