哈喽大家好，我是血拼哥！

北京楼市分化越来越严峻了。

一边是开发商为10小时进账119个小目标而狂欢；

另一边是“老破小”成交量首次下跌。

有机构数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破20%。

总之，字里行间一个意思：“老破小”接盘侠变少了！

现实情况真是如此吗？“老破小”成交量暴跌的背后隐藏着什么原因？

在回答这两个问题前，我们先简单了解下北京的“老破小”情况。

根据《北京城市更新规划》，老旧小区改造以2000年为标准线，所以一般来说，我们把房龄2000年以前的小区称为“老破小”。

而北京的“老破小”真的很多！

据统计北京过半数的房子房龄大于20年（2000年以前）；四分之一左右房子房龄大于30年。

图源：聊聊京房

买“老破小”无非是两点原因：

1. 预算有限下的“最优解”：总价400万在新房市场甚至无法踏进五环的大门，但是却可以在主城区，比如朝阳、石景山、丰台等地买一套有地铁、有现成生活配套的二手房。

2. 为了孩子上学：在学区F遭到“重锤”之前，这是挤进东西海的“牛小”的入场券，居住条件好不好并不十分不重要。

而这次“老破小”成交跌破前几年平均线，原因不难理解，大致可以归为三点：

1. 学区政策收紧：“双减”政策+东西海落实“多校划片”政策，“老破小”最重要的附加价值被削弱，上学变得不确定之后，还有没有必要花高价购入一套居住条件很差、物业不作为的“老破小”？部分家长可能会选择观望或是直接放弃。

2. YQ下买房思维的转变：YQ加上经济环境的变化，说直白点普通人手头的钱都变少了，以前“能买、能住就行”，现在态度会变得更加谨慎、理性。

反映到二手房市场上就是，居住条件更好、物业服务更好的小区，无论是自住、出租还是将来置换，次新的优势是“老破小”永远也追不上的。

3. 存量本身不多，新/次新房占比增加：根据绿中介上的挂牌房源数据来看，目前有89267套二手房源在售，其中20年以上的房源36431套，占比仅40.8%。

虽然这里的20年房龄和2000年为标准的统计口径略有出入，但是大致趋势是相同的。

而且今后，20年以上的房子由于数量固定，所以占比肯定还会越来越小，而新房只要不停地建设，次新房数量肯定还会不断增加，占比肯定也会越来越大，交易的情况也会随之成正比。

所以看到二手房跌破平均线也无需太惊讶，市场更迭的必然结果。

不过尽管市场表现有些惨淡，但相比于远郊的新房，还是有很多朋友更倾向于城区的二手房。

为了照顾到这部分刚需朋友，避免各位买到流通性差、不保值的二手房，血拼哥给大家盘点了北京房价跌幅前100名的小区，数据可能会有所变动，但不能买的逻辑基本都是相通的，大家可以作个参考！

2021年6月-2022年6月

北京跌幅前100小区

大家后台回复【跌】获取完整表格

从整理的表格中发现，东西城海淀三区一共26个小区上榜！

海淀的小区最多！其次是西城，东城只有一个，跌幅最多的有20%。

跌幅前100的小区排名-东西海三区

作为北京配套+均价都是天花板级别的三个区，房价不涨反跌什么原因？城区的老破小不行了？

1、教育均衡重锤下难以幸免的小区

2020年-2021年初北京学区房正热，热门小区更是涨幅惊人，根据安居客的数据，海淀万柳商圈较新挂牌均价是177038元/平，比2020年涨了22.55%。其中，新起点嘉园较新挂牌均价150292元/平，比2020年涨34.57%，但是随着“多校划片”执行，教师轮岗制度推进，2021年8月以后，学区房进入寒冬，房价回落近30%。

多校划片、教师轮岗，教育均衡正在瓦解西城海淀老破小的价值，相比之下，东城教育相对平稳所以此次波及也小。

2、热门小区二手房指导价

海淀房价受到打击的另一个原因是二手房指导价。

2021年9月底，北京海淀区房地产经纪协会发出行业自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀房协还发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价。

首批针对海淀29个重点小区（主要是学区溢价高的重点小区）分户型设定指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。

这29个小区2020年二手房成交所表现出来的特点是：涨幅大、成交量大。

其中29个小区涵盖了海淀13个学区，赫然在目的有海淀学区的先进小学中关村三小、中关村学区的中关村一小、羊坊店学区的翠微小学、八里庄学区的人大附小等。详细分区见下表。

指导价一出，房价回落，在整理出的海淀跌幅榜上，新起点嘉园、科育小区、兰园、厂洼小区、万泉庄小区等都在列。

综上，海淀的房价，除了五环外比较远的，均价都不低！所谓“跌幅”考虑有房价涨过后回落的可能。

3、居住体验差

小区不抗跌的另一个典型原因就是居住体验，上文也说了，尤其疫情后期，北京老破小“遭嫌弃”的原因就是这个。

聚焦到海淀这个跌幅20%的小区艾瑟顿，一大特点就是它不像个小区，只有一栋楼，是70年的产权公寓，可以落户上学，招生简章对应的八一小学。

但是居住品质典型的差，没有小区活动空间，六梯三十五户，户型偏大不合理，空间利用率差，而且基本上都是单个朝向，部分采光堪忧。

城区除了东西城+海淀，其他三个区跌幅冲在前100的还有14个小区！

他们的问题典型的出在哪呢？

跌幅前100的小区排名-丰石朝三区

4、商住混居

榜单上大多是建于80年代的老破小，跟老破小相关的问题导致的小区降价咱们先不说。此外榜单上还有热门商圈的社区，楼龄不算久，为啥也跌？

拿苹果社区北区举例，小区在双井商圈，而且南区均价稳在了9万/平，北区咋回事就6.7万/平？

首先一个原因就是商住混和，北区建于2006年，共三栋楼，一号楼为典型的塔楼，二、三号楼为公寓式建筑，70年产权。临街，没地铁就算了，问题二、三号楼还是长走廊式的结构，里面不少办公的，居住环境较差。

苹果社区北区

更关键，苹果社区南区大户型，北区多小户型；南区有小区，北区没小区；南区一个两梯六户，北区一个四梯二十一户。就居住来说，你选谁？

苹果社区南区

中海金鑫阁也是同样的问题，商住混搭，基本没啥好的居住氛围，再加上夸张的梯户比，涨不上去就能理解了，谁接盘呀。

中海金鑫阁

其实跌幅前100的小区里，城区占全北京的40%。剩下一多半都是近远郊。而这里边，顺义、房山又占了一大部分！

跌幅前100的小区排名-近远郊10区

5、郊区的老破小

北京，越往外房子的建筑年代就较新，所以如果是郊区的老破小，那基本上没什么价值，毕竟周边新房林立，各种配套与市中心相差甚远，这样的房子根本不会有吸引力。

跌幅第二的密云老房就是这个问题，此外，顺义城不少九十年代的房子也是这样。

6、郊区新房大量供应影响

房山跌幅前100的榜单上上榜了14个小区，不少，房山由于新房供应量大，二手房价始终处于稳中有跌的状态，再加上有些小区配套拉胯，虽然便宜，但是入手真的需谨慎。

拿大宁山庄四区举例，2013年左右建成的6层低密洋房，紧临大宁水库，小区环境优美。

户型多为南北通透，90-120平二居为小区的主力户型，目前100平左右的挂牌价格在350万左右，但是配套差点，不临铁。

如果想看完整的表格，后台回复【跌】即可获取。

早几年的买房逻辑，大家认可的是上车盘，“能买”就行，总价越低的房子流转得越快，受关注度也越高。

现在的逻辑似乎变了，“需求”匹配度上升到排名前列位，不再是“能买”就行，更要能满足“质感”再说能买，你同意吗？