来源：大山看房

根据较新消息爆料，雄安新区拆迁补偿已经开始签字，前期将启动50公里的核心区建设，并马上将有重大消息发布，每户村民补偿费高达400万，一堆环北京本地土豪即将诞生。

而与此同时，北京新规划可能在十九大期间将有大的调整，较有可能的两项内容就是雄安新区规划并入北京整体规划内以及北三县是否归纳到北京行政区划等两大核心课题。

根据大山(wys0720)微信群会员透露，目前已确定迁入通州新行政副中心的部分院校，已经在大厂安排了单位分房。甚至有些会员透露，已经有人看到了北三县并入北京的“行政文件”。

北京新规划调整+雄安拆迁+北三县入京，这三件事放在一起，未来环北京房产投资应如何判断？

排名前列：未来三年，京津冀协同发展将会进入快速发展阶段，环北京区域将会迎来重大利好落地。

虽然以上消息均为小道消息，但是十九大之后，京津冀发展加速应该是板上钉钉的事情，尤其是雄安新区可能将会成为未来5年，中国城市群发展史上的重中之重，从而带动整个京津冀协同进入一个快速发展期，诸多利好可能将会真正在环北京区域落定。、

根据2015年8月发布的《京津冀协同规划纲要》，明确了京津冀协同发展的近期及中期目标：

1：近期目标是到2017年，是启动期，重点是取得突破，确定规划方向。

根据目前的情况看，京津冀的交通规划以及部分产业疏解定向已经基本尘埃落定，这种规划及布局毫无疑问是房产投资的引导线。

2：中期目标是到2020年，是快速发展期，重点是解决北京大城市病。

北京新的城市规划中，2020年工作核心目标是双控。一个是控制人口，另外就是控制城市建设用地。因此北京未来三年的限购政策松动的可能性不大，疏解人口及产业是北京未来三年的重点。

因此，未来三年，从2018-2020年，将会是环北京地区整体规划实现及产业承接的关键之年，肯定将有诸多利好规划实现落地。

第二，未来三年，环北京限购政策将会逐渐下降，顺利承接北京人口及产业。

随着环北京地区三年社保限购，北京购房人群在环北京购房数量锐减，环北京热点区域的销售量和房价均出现了明显的跳水。

根据永清某一个项目透露，2016年项目销售量高达42个亿，2017年销售量仅有不到6个亿，销售量仅有去年同期水平的十分之一。

众所周知，环北京地区基本上没有任何产业。各个城市的区域经济基础非常薄弱，这些年主要就是房地产来维持财政及经济增长。目前的限购条件已经沉重打击了区域经济的发展，我们很难有理由相信环北京地区能够承受三年低迷的房地产市场。

下图是环北京地区和北京近郊区各区的GDP比较：北京近郊区的GDP水平基本上是环北京地区的3到4倍。

因此，我个人判断，未来三年内，环北京地区应该会逐渐降低限购门槛，或明或暗，直到限购取消，一来是区域发展经济的需要，二来是承接人口及产业的需要。

因此未来三年的整体政策趋势是：北京地区持续收紧，环北京逐渐走向开放，实现整个京津冀发展的区域平衡。

第三、环北京区域未来的房产投资方向，应当以产业带为核心进行发散。

在较近一段时间，有一个“大七环”房产投资价值潜力图很有意思：

在这个图中，将怀来定位为大七环投资价值排名前列位，而将北三县排在了较后一名，实在是让人哭笑不得。而如果北三县确定归入北京，那么毫无疑问北三县的房产投资应当排在排名前列位，规划利好永远是环北京房产投资的排名前列要素。

环北京房产投资价值判断，应当遵从京津冀发展纲要，从根本是上讲，就是四纵四横一环的核心产业带。

京津冀四纵四横一环交通骨架，构建除了环北京地区的“五大产业带”，是未来环北京房产布局的核心和基础：

排名前列带：京保石沿线，从北京的房山-涿州-高碑店-保定-石家庄。

这条线是京津冀发展的核心区域带，拥有两个重点发展城市，两条城际铁路，是疏解北京产业的核心产业带，根据规划北京未来的科技、文教、商贸等产业，将主要由京保产业带来承接。目前大红门和新发地批发市场已经分别进入石家庄和保定。

重点推荐城市：保定和石家庄。

第二带：京开沿线，从北京的大兴-固安-永清-霸州-衡水。

这条产业带本质上是交通枢纽带，除了固安和永清能够承接少部分商贸北京产业，其他地区产业竞争力偏弱。

铁路主要有京雄铁路。沿线城市多为交通枢纽型城市，产业比例相对偏少，限购之后对这个区域影响是较明显的，因此该沿线房产投资要相对谨慎。

第三带：京津沿线，从北京的亦庄-廊坊-武清-天津-沧州。

这条线是双核，一个北京，一个是天津。

京津城铁开了很多年了，但其沿线并没有形成很好的产业小镇来形成“京津同城”的效果，可见京津线并非融合的关系，而是相互独立的关系。

这条产业带的本质作用是链接京津冀的东西过渡带，一个核心城市是廊坊，因此这条产业带的推荐购房城市是廊坊。

廊坊是京津冀发展的一个区域级中心城市，拥有三条两条铁路，廊坊至涿州城际铁路、环北京城际铁路廊坊至平谷段，同时和大红门批发市场，北京动物园服装批发市场等商贸有承接，北京部分高科技产业将迁往廊坊科技园。廊坊已签署京津冀毗邻地区疾病预防控制、卫生监督协同发展等协议，与北京朝阳医院、北京市中医管理局、解放军总医院、中科院肿瘤医院等知名医疗机构确定了一批合作项目。

第四带：张承沿线，京津冀较好的度假养老休闲产业带。

张承沿线，主要包括了张家口、坝上及承德。这条产业带是承接北京养老度假休闲产业的核心地带。未来拥有两条城铁，京张铁路和京沈高铁。

该产业带发展相对滞后，因此房价洼地效应相对明显，因此房价上涨速度惊人。

崇礼由于这几年带着冬奥会的帽子，短短一年时间房价翻了5-6倍，房价从5000多直接上涨到了25000左右。而随着冬奥会的临近以及国家一号风景大道规划的落地，北京大七环产业带的兴起，未来张承度假休闲产业带的房价空间还是比较大的。

张承沿线主要有三大核心规划：大七环交通规划、冬奥会以及国家一号风景大道。产业主要是承接未来北京养老、高级度假区以及风景区。

综上所述，我们认为未来三年京津冀地区将会迎来房产价值的快速上升期：

排名前列：政策趋势是北京持续紧缩，而环北京地区则会逐渐放松，甚至会取消。

第二：北京人口及产业将会加速疏解，雄安新区建设会加速，四纵一环产业带将会逐渐进入实质发展期。

第三：2018年将可能是环北京地区房产投资较佳的入手时机。

再来看看以前的一篇文章

北三县这次真的要划归北京了？孟晓苏等权威人士有话说

北京将构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，改变单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。未来五年，北京城的整体“骨架”将发生重大变化

《财经》记者降蕴彰/文  王延春/编辑

未来五年，北京城的“骨架”将发生较大变化。北京中心城区即将重组，通州建设城市副中心已经初具规模，未来北京将形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局。《财经》记者近日从北京市政府相关部门了解到。

6月19日，北京市委书记蔡奇在北京市第十二次代表大会上也表示，未来五年，北京发展将形成新骨架，中心城区功能重组有序推进，城市副中心主要功能节点初具规模，新城综合承载能力增强，“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构成形。

国务院发展研究中心REITs(房地产信托投资基金)课题组组长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏接受《财经》记者采访时称，未来北京优化调整行政区划的力度较大，廊坊北三县（三河市、大厂回族自治县、香河县）将可能会划入北京。

《财经》记者了解到，按照程序，北京城市总规“送审稿”将上报党中央、国务院。这意味着，北京城市总规将进入终审程序，获得通过之后将正式实施。

老城重组

蔡奇6月19日对未来北京发展目标的阐述，向外界展示出北京城市总体规划蓝图。5月17日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》审议通过，其明确未来将对北京老城进行重组，推进建设北京城市副中心，整体上，北京将形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局。

在北京市委十一届十四次全会审议北京城市总规“送审稿”之前，北京市政府曾向外界公布北京城市总规（草案），“草案”中提出，未来北京的战略定位是四个“中心”，即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心；到2020年，要优化提升首都核心功能，疏解非首都功能要取得明显成效，北京的“大城市病”等突出问题要得到缓解；处理好城市副中心与中心城区、通州区与廊坊北三县的关系等。

北京城市总规（草案）中提出要调整北京城市空间布局，但当时的说法是“一主、一副、两轴、多点”，而在“送审稿”中，增加了“一核”、“一区”两个新概念，变成了“一核一主一副、两轴多点一区”。

何谓“一核一主一副、两轴多点一区”？中国区域科学协会会长杨开忠对此分析：“一核”是指首都功能核心区，包括东城区、西城区；“一主”是指“中心城区”，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；“一副”是指正在通州建设的“城市副中心”；“两轴”是指“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”；“多点”是指“位于平原地区的5个新城”，包括顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城；“一区”是指“生态涵养区”，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区、昌平区和房山区，这是首都生态平衡直接的战略屏障。

据中国社科院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副会长陈耀介绍，北京城市总规分为“总体规划”和“详细规划”两个阶段。此次总体规划的规划范围为北京市行政辖区，总面积为16410平方公里。也就是说，在“一核一主一副、两轴多点一区”的大框架下，下一步还将制定更为详细的规划，比如，将会制定专门的城市副中心建设规划。

对于实施“老城重组”，中国城市规划设计研究院副院长王凯对《财经》记者说，13年前的《北京城市总体规划（2004年—2020年）》中的提法是“进一步扩大旧城历史文化保护区的范围”。两相比较，“旧城”改成了“老城”，虽然只是一字之差，但可以看出，中央对城市的规划理念、发展模式上已经发生很大变化。“老”比“旧”更有历史感，“旧城”较容易让人联想到拆迁、改造，而“老城”则彰显出城市历史文化的厚重，“老城”的提法也是对城市历史文化积淀的尊重，是一种价值的认可和体现。

北京是千年古都，建城史有3000多年，是名副其实的老城。6月6日，著名建筑学家、清华大学教授吴良镛在出席“中国城市百人论坛”时对《财经》记者表示：北京是历代都城的较后结晶，新的规划要把北京这座历史文化名城保护好、治理好、发展好，这有重大现实意义。

有一位不愿具名的专家告诉《财经》记者，下一步在推进北京中心城区非首都功能疏解和功能重组中，将可能建立中央政务区或首都圈。

《财经》记者获悉，按照北京市政府规划，到今年年底，所有生产制造业企业将全部退出东西城区；到2020年，东西城区将疏解33万居住人口，而在疏解企业产业方面，从严调控的制造业、农林牧渔业、批发和零售业在去年底均有明显下降。目前东西区已经制定了文物腾退的“小目标”。

北三县或划归北京                                                     

廊坊北三县距离北京很近，其中，三河市燕郊镇到北京城中央天安门的直线距离仅仅30公里，比北京下辖的部分县市到北京市中央的距离还要近。

去年3月，廊坊北三县实施全面限贷和积分落户政策，到当年6月，北京市与河北省签署了《关于北京城市副中心与廊坊北三县地区统一规划、加强管控有关工作的备忘录》，双方建立了规划工作协商对接机制，同时明确下一步将对通州和廊坊北三县实行“统一规划、统一政策、统一管控”。

紧随其后，北京市首次对外明确通州和廊坊北三县将按“三统一”政策协调发展，这让通州与廊坊北三县将“统一行政区划”的传言一时盛行。北三县楼价随之飙涨，甚至上演了大厂县的一些楼盘从开盘7000元/平方米左右猛涨到2万元/平方米的奇迹。

现在北京、河北两方面都在强调要做好通州和廊坊北三县的“三统一”工作，3月河北省政府还公布了《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》，其中就明确，要打破“一亩三分地”思维定式，强化促进北三县与通州的“三统一”。对于廊坊市北三县的人口规模、房地产开发等，要求都要建立与通州目标同向、措施一体、互利共赢的跨区域规划。

据河北省一位不愿署名的官员介绍，廊坊北三县的总面积是1200多平方公里，户籍人口为110万人左右。目前，廊坊市已经完成《通州区与廊坊北三县香河、大厂、三河地区整合规划》，其中要求下一步对通州与廊坊北三县都实行“规划一张图”，并严格按照辖区面积30%城乡建设用地控制规模。

对于通州与北三县的统一规划，北京市规划国土委方面曾对外解释，统一规划并不意味着北三县将并入北京。

现在通州与廊坊北三县在实行“三统一”政策方面，较为凸显的是关于北三县房地产的管控。廊坊市已经实行严格的区域性住房限购和差别化住房信贷及住房公积金贷款政策，其中包括，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%；本地户籍居民家庭购买排名前列套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%等。受此严控政策影响，加之，今年3月17日，北京发布更严厉的楼市调控新政，将二套房首付比提至60%，现在接近通州的北三县房产交易价格才逐步降温。

据悉，目前通州正在与廊坊市协商建立房地产治理工作组，希望在房地产市场监测数据实现同步共享的同时，双方联手打击通州周边区域的投机炒房炒地行为，防止影响整个北京城市副中心的建设和京津冀协同发展。

对于未来北三县是否会划归通州，王凯分析，现在通州的规划是200万人口左右，随着城市副中心的建设，未来的通州很有可能达到四五百万人口的规模。以通州现有的土地面积容纳不了这么多人，届时将有可能把周边河北的北三县并入北京的行政版图。

王凯认为目前对通州和廊坊北三县实施的“三统一”政策，并不能解决跨区域的一些矛盾和问题，他建议，相关部门应尽快将廊坊北三县划归北京，这样才推动协同发展。

同样是对于通州和廊坊北三县的跨区划问题，孟晓苏认为：未来北京优化调整行政区划的力度较大，廊坊北三县可能将会划入北京。

《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第26期）

河北廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县三地（下称“北三县”）划归北京管辖的传言已经流传多年，近期又风生水起。

先是今年3月份“北三县”实施全面限贷和积分落户政策，让传言开始发酵；6月17日，北京市发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》（下称“意见”），首次明确通州和河北省廊坊市“北三县”的协调发展，这让传言达到了顶峰，甚至上演了大厂的某楼盘从开盘7000元/平方米猛涨到2万元/平方米的传奇。

传言虽然很丰满，现实却是太骨感，“北三县”的“入京梦”注定是一场坎坷之旅。未来通州和“北三县”将会如何规划？ “北三县”真的会纳入通州行政规划吗？

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数据来源：据公开资料整理 编辑制表：《中国经济周刊》采制中心

“北三县”与通州实施“三统一”政策

北京市出台的这份意见指出，要统筹好北京城市副中心155平方公里范围与通州全区域的规划建设，统筹好北京城市副中心与中心城区、北京东部地区以及河北省廊坊市“北三县”的协调发展。

北京市规划委副主任王飞介绍，未来，通州和“北三县”将实现“三统一”，即统一规划、统一政策和统一管控。

据了解，北京市将会同河北省相关部门，建立区域协同机制和规划管控机制，与廊坊市“北三县”共同编制跨区域规划。城市副中心155平方公里的详细规划，将从来自全世界50家先进设计团队和专家中挑选十来家，在今年内设计完成。

“政策”是城市发展的“灵魂”所在，尽管目前统一政策的细则并未出台,但是，“统一政策”将会涉及哪些内容？引发各方猜测。

北京市社科院副院长赵弘认为，首先是房地产政策，如果没有统一的管控和政策，会造成“北三县”的房价被社会热炒，炒高房价，影响整个副中心的建设和京津冀协同发展规划的落地。其次是环保政策，由于政策的不统一，地区之间的矛盾比较大，未来可以在环境排放方面统一标准和政策。第三是产业政策也需要统一，如今很多非首都功能疏解转移到河北后，有的高科技产业不能享受高科技企业的政策，比如资质认证不能衔接，税收政策不统一等，这对企业而言是很大的负担。第四是社会保障方面的政策也更为急迫。

北京大学首都发展研究院院长、京津冀协同发展联合创新中心副主任李国平接受《中国经济周刊》记者采访时表示，统一政策肯定不是全方位的统一，是部分政策的渐次的统一，更多的是改革政策，比如人口管控政策、土地利用政策、产业政策、空间管控政策、环保政策等都要统一强化。

“三统一”除了“北三县”，或将包括天津市武清区

李国平近期很忙碌，经常奔波在通州及周边地区。

受北京市发改委委托，他正在做关于北京城市副中心边界地区如何管控和发展的课题。据他介绍，除了廊坊的“北三县”，此次研究也将天津武清区包括了进来，“需要在三四个月的时间，形成一个‘速成报告’，我们现在已经启动了。”

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数据来源：据公开资料整理 编辑制表：《中国经济周刊》采制中心

人口规模的管控，是李国平此次课题研究的重点之一。官方公布的数据显示，截至2014年底，通州常住人口为135.6万，而“十三五”期间通州区的人口调控上限约为160万人。与之相关的，随着2017年年底北京市委、市人大、市政府、市政协四大班子将按时序搬到行政副中心办公，将实现40万人向通州疏解，届时，通州人口将达到175.6万，已经超过“十三五”期间通州控制在160万上限的规模。通州的人口控制压力真的不小。

不仅如此，受京津冀一体化和通州成为城市副中心的带动，近两年“北三县”人口快速增长。目前官方公布的“北三县”人口是103万，占廊坊市总人口的22%。

在李国平看来，在一定的时间，“北三县”的人口规模能够保持相对稳定比较好。“每个县保持在六位数也就是几十万人的规模就可以，千万不要出现爆发性地增加。当然，因为发展需要，不让人口增长也不现实，如果增加，每年人口增量要控制在3%以内。”

在产业发展方面，李国平建议“北三县”不能搞重型化的产业，一定是轻型化发展。“尤其是像燕郊这些地方，要严格管控新增的居住用地，产业也要是轻型化的产业，这是一个共同的择业标准。”

“北三县”并非通州的卫星城

在通州和“北三县”的关系中，通州理所当然会成为中心地区。据此，有观点认为，通州要在周边规划建设自己的“卫星城”，要把通州的功能相对分散化，将这些功能统筹起来考虑，这样就不会造成功能过度集中在城市副中心。

“卫星城”的提法，在20年前就有。只不过，彼时，通州是被定位为北京的卫星城。

在1993 年10月国务院作出的关于北京《1994—2010年城市总体规划方案》的批复里，通州仍被划为“远郊区域”，由于是远郊县（区）政府所在地，被确定为北京14个卫星城之一，其发展重点在于改善与北京市中心城区的交通，为企业投资发展创造环境，完善城镇的生活服务功能。

到2004年，通州的地位明显提升。在《2004—2020年城市总体规划》中被作为新北京发展的新城区之一，承担起“疏散中心城人口和部分职能、培养新的产业聚集”功能。

北京首次正式提出将通州打造为城市副中心，是在2012年北京市第十一次党代会上。随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州这一城市副中心的建设。

去年通过的《京津冀协同发展规划纲要》中，通州首次升格为“行政副中心”。这也是1994年以来的20年内对通州定位的第三次大幅调整。尽管在今年4月初，通州由原来的“行政副中心”改为了“北京城市副中心”，但并未改变通州仅次于北京中心城区的地位。

当前正日益变得强大的通州，果真要拥有自己的“卫星城”了？

“特意强调通州拥有自己卫星城的说法不合适，也不准确。”李国平告诉《中国经济周刊》记者，通州并非作为一个单独体系存在，和北京是主、次城区的关系。通州作为一个区，下面附属有很多镇，这些镇是北京城镇体系的一部分，应该纳入到北京市的城镇体系中，并非一定要以通州为中心运转；而“卫星城”明显地带有依附关系，“卫星城”的功能更多的是对通州自身职能的一个补充。

“北三县”不会纳入通州，未来或将纳入北京

在河北省，人们对“北三县”耳熟能详。

这三个地方虽然在行政上隶属河北廊坊市，但是，从地图上看，却被京津包得严严实实，成为河北名副其实的“飞地”——虽受河北行政区管辖但不与本区毗连。特殊的地理位置，让这里成为了河北的经济特区，北京市的“后花园”。

行走在“北三县”的公路上，你会发现许多汽车挂的是北京车牌，9字打头的北京公交车直通于此，居民家中安装的电话也是北京区号的电话。显然，这里已经融入了大北京生活圈。

差别其实很大，主要是北京户籍和河北户籍的差别。当“三统一”政策提出，让“北三县”纳入通州行政区域增加了可能性，也给“北三县”的人民平添了想象空间。

“‘北三县’不会并入通州，也没有必要并到通州。通州仅仅是一个区，已经有900平方公里的面积，作为一个行政区已经足够了。”李国平说，统一规划、统一政策和统一管控并不意味着大家就合到一起，考虑到京津冀协同发展，为避免“北三县”再建成类似燕郊的新卧城，所以提出“三统一”。

说到这儿，李国平话锋一转，“如果今后行政区域进行调整，不排除“北三县”会并入北京，但它特别不会并入通州。”

这种说法让苦盼入京的“北三县”人民看到了一丝希望，但是可以肯定地说，4年之内，也就是到2020年前，“北三县”划入北京的可能性为零。

记者注意到，“十三五”规划没有行政区划调整的内容，去年中共中央政治局审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》中，也没有提及行政区划的调整，更没有关于“北三县”“入京”的只言片语。所以，即便“北三县”入京，估计只能等到2020年以后了。

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