一、地块“身份证”

1. 名称：顺义区薛大人庄村剩余1、2号地块土地一级开发项目 SY00-0025-6017 地块

2. 位置：顺义天竺镇中央别墅区核心，五环—六环间，距地铁15号线国展站约1.5 km，步行15–18 分钟。

3. 技术指标

• 用地面积：23 000.1 ㎡（约34.5 亩）

• 规划建面：36 800.16 ㎡（全部为住宅）

• 容积率：1.6

• 控高：40 m（可做11F小高层+叠拼组合）

• 绿地率：≥30%

• 七通一平：已具备开工条件

• 宗地内需代建一条8 m南北向街坊路，计入出让面积，建成后需对公众开放。

二、市场坐标系

1. 起拍价：10.3 亿元，折合楼面起价约27989 元/㎡。

2. 横向对比

• 2022 年同板块懋源·璟橒（0025-6001、6003 地块）成交楼面价33600 元/㎡+3 万㎡现房，溢价率15%，政府指导价7.3 万/㎡。

• 今年7 月天竺板块新房挂牌均价3.9 万/㎡，但懋源·璟橒尾盘套总价2100–4 000 万，单价10–12 万/㎡。

→ 起拍价比两年前璟橒低了约16%，但板块内豪宅化趋势明显，给未来预留了一定利润。

三、地段价值拆解

1. 中央别墅区收官拼图：东侧一墙之隔为璟橒现房，西侧紧邻天竺第二小学，北侧隔翠华街对望万通天竺新新家园，已形成“豪宅连片”氛围。

2. 交通：15 号线国展站+机场北线高速+京密路，15 分钟车程覆盖首都机场、望京、三元桥。

3. 配套：

• 商业：荣祥广场、温榆广场、中粮祥云小镇 3 km 生活圈。

• 教育：ISB、鼎石、顺义国际学校 5–8 km 半径。

• 生态：温榆河生态走廊、天竺郊野公园，步行10 分钟。

四、客户画像与产品逻辑

1. 容积率1.6+限高40 m，天然适合“叠拼+洋房”高低配。

2. 潜在买家：

• 中央别墅区二次改善的地缘客；

• 机场及望京高净值人群通勤自住；

• 国际学校陪读家庭。

3. 产品建议：

• 叠拼180–220 ㎡，控制在600–800 万总价差化竞争；

• 小高层大平层120–160 ㎡，做LDK一体化、中西厨、3.3 m层高，对标金茂府系。

五、拿地策略提示

1. 谁在关注？——懋源（熟悉板块、已布局璟橒）、中建智地（深耕顺义）、首开+保利联合体（资金成本低）。

2. 竞拍节奏：地块体量小、资金峰值低，适合现金流稳健的民企“单抢”，也可作为央企补仓的“顺手棋”。

六、结论

SY00-0025-6017 地块体量虽小，却是中央别墅区最后一块可连片开发的住宅用地，起拍价给了“利润垫”。在顺义整体改善需求外溢、板块豪宅化已成气候的背景下，该项目具备“快周转+高溢价”的双重可能。对于资金灵活、产品打造能力强的房企，是一次低总价撬动高净值客群的优质机会；对于购房者，它意味着中央别墅区将新增一个总价600-1000 万级、品质可期的“入门豪宅”选项。