哈喽大家好，我是血拼哥！

上周末大家都在关心两件事，一个是疫情扩散，一个是京北的买房热情再次被点燃。

没办法，海淀+昌平南很少像现在这样，这么集中供地过，而且位置都不错。

海淀永丰的中海富华里，上周六开了样板间，据了解意向客户不少，而且小道消息称开发商很有信心，打算年前把南侧限价8.2万/平的地块也开盘，趁热打铁。

昌南也不示弱，上周五批次供地朱辛庄两个地块也亮相了（感兴趣戳红字了解地块）。

建发珺合府售罄之后，二拨子组团建发文源府首付约124万起步，低总价先声夺人，最近也要开盘。

总价300多万上车昌南一居自然没啥悬念，此外，海淀这次也拿出了降维打击的产品，680万左右的总价，选择海淀两居还是昌南挨着海淀的三居？

昌平的好地段配套全VS产业近好产品VS海淀降维打击，时隔多年，北五环难得一口气拿出这么多“看家”好地块，怎么选？

血拼哥帮大家把置业逻辑梳理一下，希望能帮你做参考！

1/

一路之隔的纠结：海淀北与昌平南

整个片区情况是相似的，火热原因是二者皆在海淀与望京等众多互联网大厂的辐射范围。

而现在对于刚需买房人最纠结的问题是：选海淀永丰还是昌平二拨子？到底等不等朱辛庄。

还是那句话，海淀与昌平之间的抉择本就没意思，因为两者版图的定位有明显的分层。

而一条清北路，直接让永丰与二拨子的新盘价格差155万！

但这之中，昌平的“地板价”是有硬伤的。中海在永丰把户型做小，让富华里最小户型80平两居680w+。同样的价格，在昌平南文源府能买不错的三居。三居肯定是比两居流动率高的，能满足更多家庭需求。

但请千万不要忘记交易的铁则：一分钱一分货，单平差了2万，永丰还是会比昌平要好很多。

这里就会有人会问：那朱辛庄呢？城市界面不是更好些？

的确如此，TBD住总万科天地的城市面貌已经初具雏形。

万达广场预计明年开业，且有现成的地铁8号线和昌平线交汇，再加上计划年底通车昌平线南延一期南段，通勤范围更加扩大……

朱辛庄的配套马上接近成熟，居住体验会更好。但高点买入本身就太亏，未来新房极有可能比当前的永丰与二拨子价格要高。

所以对于刚需来说，现在购入还在发展中的永丰与二拨子还是合适时机。

2/

怎么选？还是要看配套

海淀永丰是这几年海淀产业向西转移的结果，但是板块内无地铁。

距离最近的16号线永丰站距离永丰f2居住组团在3公里以上，而且未来（至2035年）整个上庄地区都没有地铁规划，基本宣告地铁无望。

板块内已经聚集了永丰产业园、用友产业园、中科产业园等，是海淀产业发展的一个重点板块。

所以，中海富华里，包括前面的幸福里、润园、汇德里，主要覆盖本区域的产业人口，以达到职住平衡的目的。

永丰板块3公里生活圈也在建设过程之中，西侧1公里外在建西北旺大悦城，大悦城北侧则是在建的故宫北院，教育资源有12年学制的清华附中永丰学校，医疗机构则有东北侧2公里外的三级医院北大国际医院。

昌平二拨子，距离海淀核心区更近，价格低了2万/平米。

就目前最新项目文源府旁，有三个地铁站环绕生命科学园站、生命科学园南站、新龙泽站，但去哪个地铁站都不近，生命科学园南站1公里以上，新龙泽站更是1.5公里以上。

但有13号线撑起一片天，被誉为含金量最高的线路，一边连着西二旗，一边连着望京，两个产业强板块。未来二拨子跟大盘持平应该没什么问题。

板块紧邻着生命科学园，生命科学园是北京未来科学城“两谷一园”的生命谷的核心阵地，是北京自由贸易创新片区的核心区域。

二拨子板块南侧就是西二旗中关村软件园。商业1.5公里外有永旺商城和在建的合生汇，组团内规划了幼儿园、小学和中学，而且已经在建设当中，估计新房交付的时候就可以投入使用。

通勤成本上，海淀永丰更适合在海淀区域的客户；昌平南二拨子客群覆盖范围更广。配套上，两者配套基本相似，永丰板块略稍好些。

3/

板块稳=未来稳

买房跟着板块实力走，看人口，看资金。

北京海淀本来就对标上海浦东。从区域发展情况来看，海淀以42家独角兽企业，占比北京46%的独角兽资源。

永丰高新企业聚集区，翠湖科技园、永丰产业基地和中关村软件园三大园区入驻的高科技企业达1100余家，其中收入过亿的企业有119家，包括华为、联想、百度等诸多行业领军企业，三大园区组团总收入达4154亿元……

昌平南紧贴海淀，承接海淀的外溢，但能吃到资源依旧少。

从昌平的产业发展来看，西区明显是会强于东区的。

而二拨子近邻的生命科学园是中关村科技园区的重要组成部分，将以我国863计划生物领域重大项目为主要依托，为在北京地区形成生物领域创新资源的战略整合，提供一个功能齐全的创业平台……

昌平南对比海淀永丰产业效能还是弱的，因为产业单一且依赖海淀。不管何时，海淀依旧很香！

但昌平南依旧有着不俗的前景，早上车+低总价+能与大盘持平可以考虑！

4/

怎么选？看预算+按需抉择

至于这两个地块怎么选，还是要看预算，每个档位差了100万差的会很多，最纠结的就是700万左右与800万左右的抉择。

300多万上车昌南一居没什么悬念，500万左右选个昌南两居完全ok，620万左右仅有昌南建发城建文源府100平的可选，户型中规中矩，没什么好挑的。

680万~700万之间的预算是重头戏，按照价格来说，能上车海淀永丰富华里，1.5低容积率小区居住体验是极好的，可以选择富华里80平两居与文源府113平三居。

中海富华里80㎡边户

中海富华里80㎡中间户

中海富华里80㎡两居边户，南北通透，全明格局，户型在这个面积段上几乎无缺点。重点是两面南向无折角遮挡，客厅面宽3.7米，主卧面宽3.2米，不过要注意是户型临街的。

建发城建文源府100㎡三居A户型，南向三面宽设计，户型设计非常不错，动静分离做得很好。两个卫生间都是明卫，主卧是独立套间且通透。这类户型在市场上流通性非常高，预计会非常抢手。

同样的，如果800万左右的预算，可以选择富华里95平三居与文源府126平四居，两者在居住体验上差不多，户型都是小区中心位置。

中海富华里95㎡，全明通透，双明卫，格局方正！这户型可以说在北边市场是无敌的存在，双明卫，独立玄关，得房率会很高，实用性会更好。

建发城建文源府126㎡是四居室，南向三面宽，南北通透的格局，户型没什么缺点，基本算是王炸户型了。每个独立空间都足够大，后续也拥有可变空间，根据需要调整。

总结：

先考虑预算，门槛有四个档位：353万（一居文源府）/510万（二居文源府）/680万（二居富华里/三居文源府）/800万（三居富华里/四居文源府）。

如果预算有限或者想要快速上车，其实可以考虑昌平南二拨子文源府。

在同样总价情况下，要根据需求取舍。对海淀有情怀或者对于房子保值有需求的话选海淀。如果需要多代人居住或对居住空间有硬性要求的话，昌平也是非常不错的选择。