2018北京存量二手商住购买资格及买卖双方税费大全(深度分析)
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
较近在推荐了一些商住给大家,发现很多朋友对商住的政策不是很了解,我买了一些商住的房源,目前租金效益还不错,今天一起跟老张说房一起回顾一下北京商住限购的一些政策。现在存量二手商住,有房产证的,用途为办公的可以交易。可以用公司购买,也可以用个人购买。
一起了解一下关于个人购买北京二手商住的资质:
1、不分户口,都需要网签之前60个月的连续社保或纳税,中间不能间断。(较近几个月有很多二手商住已经签约了,但是个人购买二手商住的资质没通过,都只能无责解约了。这种打官司都无法执行,因为没有购买资质,交易无法进行。很多人是换过工作,工资都是连续的,但是社保没注意断过一个月,这种如果是当年的,2018年有社保断月的,可以补缴,如果跨年了,2017年以及以前的,就无法补缴了。
有个人2017.12月断过一个月,正好那时候换的工作,2018年5月买的二手商住,资质审核没通过。)(ZJ跟我抱怨,二手商住签约一个解约一个,解约好几个了,都是社保或者纳税断过。)
2、个人名下无房。(这个不看家庭,商住都是看个人的,只要个人名下无房即可,爱人有房子跟你没关系。)
3、没有商办转出记录,如果以前买过商住、写字楼卖了,虽然现在名下无房了,也没有个人购买二手商住的资质了。(如果这条不改,现在有购买二手商住资质的人也只能购买一次了,购买之后如果卖了,就没有资质再买了。)
4、购买商住只能全款,不能贷款。
(1)所以符合上面资质的人非常少了。现在商住价格可以说降到底了,大多数位置好的商住租售比还是不错的,有些可以达到4%以上。
(2)个人购买二手商住资质是比较严格,北京户口退休人员,由于没有连续60个月社保和纳税了,即使名下无房,也无法购买二手商住了。
(3)购买商住是不分户口的,也不分婚姻状态,单身、结婚、离异没有任何区别,只看个人。
(4)购买二手商住是需要购买资质的,但是不占房票,如果你现在买了套二手商住,有买住宅的资质,还可以购买住宅。跟买没买商住没有任何区别。如果你先买住宅,那就买不了二手商住了。所以很多人,想先买套商住,然后再买住宅。
(5)目前市场上还有一手商住,这种只能用公司来购买,不能用个人名义购买了。
(6)二手商住可以用公司购买,也可以用有商住购买资质的个人来购买。
(7)公司购买商住需要每年交0.84%的房产税。(这个不是针对商住,公司购买住宅也是要交房产税的。)
一起看一下买卖商住需要缴纳哪些费用:
以买进38万,卖出75万为例:
一、购买方缴纳税费 1、契税=75*3%=2.25万元 2、产权转移书据的印花税=75*0.05%=0.0375万元 3、交易手续费=75*0.5%/2=0.1875万元 4、房屋所有权登记费。办理房屋所有权登记时,应交纳登记费、权证工本费和印花税。登记费的收费标准是:(买方)0.4%,房屋所有权证工本费每证收费10元,权利许可证照(房产证)的印花税按件5元。 二、卖方(购进有发票) 1.营业税及附加=(75-38)*5.65%=2.0535元 2.印花税=75*0.05%=0.0375万元 3.土地增值税,税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算) (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 增值额=75-(38 2.0535 0.0375)=75-40.091=34.909万元 增值率=34.909/40.091=87.07% 应纳土地增值税=34.909*40%-40.091*5%=13.9636-2.00455=11.959万元 4.交易手续费=75*0.5%/2=0.1875万元 5. 个人所得税,=75 -(38 2.0535 0.0375 11.959 0.1875)*20%=22.7625*20%=4.5525万元 如果不能提供发票 营业税金及附加按75*5.65% 土地增值税按75*5% 个人所得税按75*2% 印花税=75*0.05% 交易手续费=75*0.5%/2
一起来看一下如果以公司购买商住需要哪些持有成本:
不过,很多人肯定会说,公司持有房产是有持有税的,所以我们来详细介绍公司持有房产的成本,让每一个房产投资者做到明明白白投资。其实,缴纳税费不可拍,关键是要知道到底缴纳多少,以及房子的租金能不能覆盖公司费用后还有盈余。
用公司购买房产,主要的费用就是代理注册公司费,财务报表费,注册地址费和房产持有税。
目前,北京针对房产持有税征收拟定了征收的标准。自2016年7月1日起,以房产购房价值作为计税依据的,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳;除法定免纳房产税的情况外,纳税人纳税确有困难的,由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后,减征或免征房产税;企业房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
究竟公司需要交多少房产持有税呢,文件给出了两种征收方式:
一是公司自用的:应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)
二是用于出租的:应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
举个例子,如果某公司用150万元买了一套房子自用,那么,该公司每年需要缴纳的房产税为:
150万元×(1-30%)× 1.2%=1.26万元
如果该公司用150万元买了套房子用于出租,月租金为4000元/月,该企业每年需要缴纳房产税为:
4000元/月×12×12%=0.576万元
购买商住的朋友基本上都是投资需求,也可以自住,也就是在持有阶段都会采用出租方式,目前这种公寓是开发商精装修交房,业主收房后过两年左右周边成熟后基本不增加任何费用就能出租每月四千,那么每年的房产税就是5760元。每年的不算物业取暖的净出租收益高达42240元,当然还需要减去记帐费每年3600元。
公司代办注册费基本是一次性五千包全部,而财务报表费是每月三百,每年三千六百元。还有注册地址费是每年变化的,现在用公司买房的很多,地址费就水涨船高,从每年两三千涨到每年七八千,不过这个地址费由于交房后可以出租地址或者自用,就和给别人的地址费相抵。
综合来看,房产税不可怕,因为完全可以用总出租收益来覆盖(只交12%的比例,还能挣88%)。较可怕的是那些根本租不出去的房产,没有租金收益才是较大的恐怖,不仅出租收益为零,并且物业费取暖费还要一分钱不少的上交,每年当要缴纳这些费用的时候,估计持有这些房子的人就使劲咬牙了。
而公司持有房产就能有效避免个人名下多套房产的房产税的可能。还能避免未来遗产税的征收可能。较重要的是,公司名义买房可以随时通过股权变更交易,而股权变更的费用很低。而个人名义买房是很多地方都在限售,无法转让。
综合来看,在现有的限购政策下,公司名字买房跟个人名义买房的区别就是,如果自住或者长期持有较好个人名义买房,如果是投资或者很快准备卖出,那么较好用公司名义买房。
关于商住的一些问题解答:
一直不明白到底是商办还是商住。
官方叫商办,用途是办公,俗称商住,以前开发商叫商住,就是可以住。其实就是具备居住功能的商业楼,性质是商业,但开发商盖成了住宅,水电燃气都有。水电按商业收,有些有燃气,有些没有燃气,有燃气的贵些。明天排名前列城,林肯公园,瀛嘉汇等等都有燃气,完全是住宅的居住条件。
弱问:商住能落户吗?我是说它的属性是商业不是住宅
目前有的区域的商住可以,比如顺义。其他区域不能。
求问以前买过外地商住,然后卖掉了,这种能买北京商住吗?算有过商住转出记录吗?
不算,有资质审核之前60个月连续社保或个税。没有北京商办转出记录就好。
请问外地有房北京没有的话能买吗?
可以。
问一下个人购买税费什么情况?
税费每套房子都不一样。如果原值(原值看原业主的契税票)高于较低过户价,税费就是原值的3%。如果原值低于较低过户价,我也不太会算了,很多中介都不会算了。那就咨询税务局吧,带上资料去现场拿个咨询号。 原值太低的,记得是按较低过户价算契税,所以不要买原值低的。
现在公司买一手商住还能出网签?
如果开发商没有被限制网签的就可以网签。有些因为违规被暂停网签了,那就不能网签了。这个具体建议去当地建委咨询。
社保不能断月,纳税不能断年,社保和纳税有一个即可 ?
社保或个税连续60个月。
如果名下有一套住宅,转出后,名下无房,且没买过商住,这样能卖商住吗?
有60个月连续社保或个税就可以买一套二手商住。
有推荐吗?
单价2W以下的地铁口商住基本都达标。总价100W,月租金3500~4000,加上一笔出租注册公司地址的钱,回报率可以到4~5%
5环外地铁口的都没有这个价格。门头沟 S1线,房山线,良乡大学城,绿地项目可以考虑,但是目前只能以公司名义购买 。
不能贷款?
嗯,不让贷款了,要不然就是不是现在的价格了。不过商住只能贷款原值的50%,较高10年。也许以后会放开,现在肯定不让贷款了。全款是难点啊,3.1万,50平也150万了,够一套入门住宅了。
(redapron:商住的贷款是信用贷,不占住宅贷款资格,而且现在依然可以贷款,只是为了避税的缘故,贷款额度不高,当然二手住宅做低网签价贷款也不高。 )
商住年限短,到年限怎么办?
到期应该能续,就是肯定要交土地出让按金。
请问:现在用公司名义买二手商住,将来还能卖给个人吗?
不能,目前的政策是公司名义购买只能卖给公司,但可以进行公司股权转让,商住以个人名义购买只能买个人的。
(有用户回复不可以个人可以无限次卖给个人,个人的也可以卖给公司,但是公司的就只能卖给公司了。建委网站上贴的。)
不占房票么? 北京户口可以买两套住房,那如果足够有钱,可以先买一套商住,再买两套住房?
不占房票,可以先买一套商住,再买两套住宅。 排名前列套住宅算首套。商住买了后买住宅跟没买商住,没有任何区别。
还可以抵押贷吧 ?
目前银行不能抵押贷款,但是有一些金融机构可以做抵押贷款,但是成数较高只能给到5成,且利率较高。
50年限到时候商住应该不会续期吧,转手一次重新计算50年年限吗?
到期应该能续,就是肯定要交土地出让按金;从拿地时间算。 铁建广场是二手土地,2008.3月拿地的,还有39年。楼是2014年入住的。
名下一套商住,一套住宅的话,卖住宅还算不多吗?
算不多。
有户口的还需要满5年社保吗?
商住不看户口,北京户口和外地户口没有任何区别。北京户口也需要连续60个月社保或个税。
买了商住再买住宅算二套吗??
不算。
推荐个比较好的商住吧
北京目前较好好的商住是林肯公园,小区环境强过绝大多数住宅小区
门头沟西长安沿线华润悦景湾,西长安壹号在地铁口目前设施还不是很完善。但升值潜力不小。
比较新的商住房山绿地中心都在地铁口边上
位置很牛的商住,北京inn,朝阳门内
有点疑惑,我记得购买原值不是按套内面积算的吗?那转让的较低过户价是按建筑面积不是按套内面积?
是按建筑面积算。契税票原值也是建筑面积,我说的是北京啊。别的地方就不懂了。
请问楼主,以个人名义买了这种存量商住后,还能卖给其他个人吗。
可以,就是卖了之后就不能再买商办了,商住的资格实在太少有了,一个人一生较多只有一次 。
是否有房是看贷款记录吗?
不看
有60个月,可不可以是2007-2015这种?2015后换过工作,会断一个月。
不可以,连续60个月的意思是从你网签/资格审查开始往前推连续60个月;
中间换过工作,不清楚是否断社保或者纳税?哪里可查?谢谢
纳税去税务局,社保去社保官网。
请问您说的这些,70年产权的商住也一样吗?谢谢
70年没有商住,70年都是住宅或者公寓。公寓也是70年住宅,就是采光达不到普通住宅标准,房本只能出公寓。70年的跟我说的没关系,那个按住宅来管理。你理解成可以注册公司的住宅就行了。
我自己的商住,旭辉奥都,跟住宅没区别,还能落户,50平租金5500,现价卖的话才170万左右,拿手里当养老产品了 。
170万都不好卖了。旭辉奥都成交不少3万以下的。。。就留着养老吧,商住就是典型的房住不炒,自住出租都不错。
为啥买铁建不买旭辉或立水桥奥北之类 后者更具备居住属性吧。或者首付180w 可以做公积金贷买个小300的普宅了,还好出手,出手后再公积金贷还是首套。
户型好,57一室一厅朝南。还有我打算长期持有,铁建广场外墙干挂石材和玻璃幕墙,这种20年后还是很新。真石漆和涂料的就不行了。还有铁建广场楼道很漂亮,精装修的。楼下有个9万平米商场。未来900米有17号线清河营站。我不缺住宅,所以买的商办。当然还有因为穷,商办便宜。
个人名下无房, 家庭2套了, 还能买商住吗? 是不是没资格了?
可以买,商住看个人名下有没有房,不看家庭 。个人名下无房,你家庭有10套都没事。有资质审核之前60个月连续社保或个税就行。
此文内容来源于水木社区用户bjzn,美房投资俱乐部,由老张说房综合整理,以上整理如有错误,欢迎各位批评指正。
老张说房诚邀您加入:
老张说房群里多是有过房产投资经验的大咖,可为您提供全国房产政策解读,法务咨询,贷款咨询,房产投资建议。如果你遇到任何关于购房贷款,购房纠纷,买房,卖房任何问题(例如置换周期和建议),老张能帮您提供解决方案,老张说房会根据您的情况给您较中肯的投资建议,年费:399/人。为了迎接国庆,限价:120/人,活动截止10月7日。 目前老张说房已经帮助800多人实现购房安家梦。
请扫描下方二维码,经人工审核后加群↓↓↓
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。