​房地产库存创61月新低!低库存会带来房价上涨吗?

楼市相对论 2019-04-22 12:41:42
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我们短期看供需不能只看新房库存,要看的是去化周期。

国家统计局发布最新数据显示:

3月末,商品房待售面积51646万平方米,比2月末减少605万平方米。

其中,住宅待售面积减少531万平方米,办公楼待售面积减少47万平方米,商业营业用房待售面积增加21万平方米。

新房库存创61月新低!

于是有人问,房价又要报复性上涨了吗?

这个提问隐含的逻辑是,房价由市场供需决定,你看房子的库存都快没了,房价怎么可能会跌呢?

不可否认的是,低库存确实会带来房价上涨风险。2015-2016年一线城市房价大幅上涨,就是因为2015年7月-2016年8月取证未售去化周期连续14个月小于10。

现在库存又现新低,房价会开启新一轮上涨吗?

时间倒回2017年8月。据报道,当时全国住宅库存创33个月低点,一年可售完!结果如何呢,从 17年底到18年初,住宅价格都没怎么涨!

01 为什么会这样呢?

据恒大研究院任泽平分析,供求是否平衡,需区分短期和长期,短期关注新建商品房库存(随地产小周期波动),长期关注存量房面积(随市场发展累积)。

短期用4个层次的去化周期度量,从狭义到广义依次是:①竣工未售库存、②已取证未售库存、③已开工未售库存、④含未开发土地的广义库存;长期用套户比度量。

所以,我们短期看供需不能只看新房库存,要看的是去化周期。(注:去化周期,一般为库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。)

据任泽平研究发现:当前库存有效去化,存量住房尚未过剩。各能级城市取证未售库存尚处合理区间。截至2019年1月,一线、二线和三四线城市取证未售商品住宅去化周期分别为15.0、11.8和11.0个月。

02 补库存政策出招

既然现在库存低,也就有了补库存这一说法。因此,在发布库存量低的同时,国家调控又出手——增加土地供应!

4月17日,自然资源部发布通知,住宅供地将实施差别化调控:

商品房库存消化周期在

36个月以上的,应停止供地;

36~18个月的,要适当减少供地;

18~12个月的,维持供地持平水平;

12~6个月的,要增加供地;

6个月以下的,要显著增加并加快供地。

这个政策的出台,说明我国城市之间,库存和去化周期呈现分化趋势。去化周期越短,市场供求关系就越紧张,就要增加土地供应,反之则减少。

从图上我们可以看到,安庆、州、西安去化周期低于6个月,属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月,属于需要增加土地供应的城市。

青岛、宁波、济南、深圳、北京等城市去化周期低于18个月,要维持现有的供地水平。

天津、厦门等城市去化周期高于18个月,属于适当减少供地的城市。

基本上没有库存周期高于36个月的城市。从这个政策看来,国家也有意在放松在放开土地市场补给,不仅是给地方经济松松口子,也是平衡楼市供需房价的要求。

现在再来看,房价是否报复性上涨的提问,也许今天中央政治局会议结论给了最好的回答:

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

图片来源:泽平宏观

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