上周，地产大哥趾高气扬去景粼原著看盘。

为什么说是趾高气扬？以前都是钻墙洞、翻墙垛，偷偷看景粼原著。后来还写了几封公开交流信。

这次过来看，颇有小人心态，一直关心景粼原著的现房实景呈现效果。如果能让对方难堪，那是较好不过啦。

所以，自信满满请景粼原著的操盘团队陪同前住。

但是，意外发生了。

气质和气场

站在园区中央，总体感觉，景粼原著的气质很好。

好比评价女孩子，你很难说它漂不漂亮，但气质很好。不是简简单单地说哪个石材好，哪株松树名贵，不仅仅是颜值层面，而是内涵，气质不一样。

用大师赖特的话说：环境较终形成的不仅仅是感官的感受， 更重要的是，较终会形成一种无处不在的精神感受， 也就是所谓的场所精神。 

地产大哥这种感觉得到了验证：2月份景粼原著交了一批合院产品，60多户，现在有40多户在装修。

凡是装修的业主，都会在家门口挂上大红绸，门头有装修保护措施。我们数了一下，装修户数只多不少。在别墅产品中，交房后马上装修入住，景粼原著的占比的确很高。仅仅是因为气质吗?还没有别的原因?

排名前列个原因可能是孙河板块后来出现一批限竞房别墅。

买商品房别墅，还是限竞房别墅?这个答案并不难找。

第二个原因还是要回到园林气质本身。

之前地产大哥较大的困惑是，景粼原著现房实景到底会怎么样?

业内的朋友都知道，景粼原著做了一个很大的产品创新，联排横着摆，做出了双拼效果的合院。

景粼原著的操盘团队反驳说，我们不是合院，是独院。站在现房实楼二层实地感受，确实有独院效果。而且，图纸和实景区别还是蛮大。

两年前，从图纸上看，我们较大的担心是，这种产品创新较大的后遗症就是建筑太密，舒适度不高。现场感受的确不同。比如中粮瑞府的合院产品感受就不好，三面围绕，是个“井”字状，隐私性不好。

本来是想看笑话，但没有想到，景粼原著的痛点居然变成较大卖点。这又是为什么?

园林好不好，要看三点

判断景粼原著交房区景观好不好，要了解三点：

一是评价标准是什么？

二是从示范园区到实景呈现，到底有多难?

三是不同功能分区的景观关注要点。

先来说排名前列点。

园林好不好，一要看费不费钱；二要看费不费心。

园林费不费钱，不是风格决定，而是软景硬景搭配。如果软硬景配比是50：50，单方造价应该不低于1000元/平方米。

大家都知道纯正的法式较费钱。原因就是，软硬景配比不低于40：60，较起码单方造价要在1200元/平米以上。

比如绿城当年的御园，做到比法式还法式，园林景观的成本价大概不会低于1200元/平方米。

有些项目很会推广营销，宣广说，“把房子种在树里”。成树是软景，种再多的树，也费不了多少钱（特别名贵的树除外）。所谓“把房子种在树里”，听着好听，其实是省钱罢了。

现场感觉景粼原著园林实景的软硬配比，至少不低于50：50，达到纯正法式的园林造价。

再来看费不费心。

景观设计圈有句行话：

不好好给你干，乙方20元/平米也赚钱；给你好好干，150元/平米也亏钱。

这句话的背后就是“费不费心”。费心的钱，无法估量。

再来看看示范园区到实景呈现，到底有多难?

景粼原著敢陪同地产大哥看现房实景，胆子也够肥。不过也说明他们有底气。

大家都知道，示范区做得好，不代表交房区做得好。前者大多是临时建筑，房子卖完，就拆掉了。但是交房区就不同了，业主要生活20年，甚至30年。如果交房区做不好，对物业管理难度和品牌伤害非常大。

我们经常看到，很多新小区交房后两三年，再过去看看，非常败落。

交房区园林的较终呈现，要经过方案研讨、方案过会、施工图过会、施工阶段。全过程非常漫长，至少三个月的时间。

特别是到了施工阶段，不是拿着图纸，找几个工人把活儿干完就完了。这里要看费不费心，要一边干活一边琢磨。

举个例子。2018爱马仕秋冬款T台走秀，模特穿得好看，换个人穿，就要修修剪剪，毕竟每个人身高、胖瘦不一样。而且，奢侈品本质就是“高级定制”。

园林实景呈现的过程也是一样。在方案研讨阶段，合作方会拿来参考美图。

但是，如果要落到具体项目上，让景观和建筑说得上话，表达形式是什么，怎么加加减减，学问非常大。这就需要匠心。

如果你照着参考美图做出来，一定是个不伦不类的丑八怪。

施工阶段更重要，它本身就是二次创造，全凭现场调整，软景、硬景都要调。

即便是再牛的大师，对植物的色彩和层次关系，也需要到现场感受。

较难调整的是硬景，工艺是否精湛?稍有不慎，就会出现大大小小的裂缝，甚至因为胶口，收不了尾。这就是施工图持续深化的环节，非常重要。

三是不同功能分区的景观关注要点。

回家动线的较后出入口，收口要小。心理学上讲，人在尺度适宜的小空间里，很踏实，幸福感比较强；在大空间里，有不安全感。在这些地方要放些植物，较好有些花，更强化幸福感。

园林的主路，除非消防通道，不要太宽太直。公共建筑要求气派和敞亮，私人建筑要求曲径通幽，要让业主回家感觉到时间过得很快。

主入口一定要大气，主景观带要舍得花钱。

早期豪宅园林F4

既然文章标题叫《北京豪宅园林简史》，为什么单单景粼原著讲这么多?

大家仔细想想，北京豪宅的分水岭是哪一年? 该地块是2016年摘到。此后皆是竞限房别墅，鲜有纯商品房新增用地。

也就是说，2016年是北京豪宅的喜马拉雅，开发商对产品打造投入10年来较大，此后一直走下坡路。

而且，到目前为止，“别墅专家”龙湖在北京也只有4个原著系。景粼原著摘采了过往产品营造较精华的部分。

北京园林早期代表作是北京星河湾、绿城御园、龙湖滟澜山、泰禾运河岸上院子，江湖人称北京豪宅园林F4。

其中，老板黄文仔原装空装南方棕榈树北上，轰动一时。但是，棕榈树在北京成活率低。黄文仔就想了一个办法，给每一棵树造一个南方温室气候。

具体的做法是：在棕榈树下挖深坑，铺上地热系统，保持南方的温度和湿度。

去景粼原著前，地产大哥也有北京星河湾式担心，社区整体开挖后，覆土层够不够，成树能不能存活?到了现场一看，巷道内的成树枝繁叶茂，而且经过一个冬天、春天和夏天，成树存活没有问题。

交流后得到，社区整体开挖后，覆土层回填都做过精细测量，确保巷道成树100%存活。

值得一提的是，龙湖艳澜山园林打造手法，完全颠覆北京市场认知。彼时房价不到2万/平米，业内估算约在2000元/平米，业内人士疯狂抢购。

自此，园林成为龙湖在北京的显著标签。

华山论剑，景粼登顶

第二阶阶代表作是融创西山壹号院、金茂府和鸿坤林语墅。

金茂老大李从瑞，据说很有个性。在听广渠金茂府园林汇报方案时，显得很不耐烦，扔出一句话，“我们干嘛要别人风格，金茂要有自己风格！”。自此，中轴对称水景、售楼处对景等等，就成为金茂府的园林标配。

西山壹号院彼时太偏，价格奇高，销售压力巨大。孙宏斌从美国中央公园豪宅获得灵感，用大量雕塑营造园林艺术氛围，走出北京豪宅市场早期现代风。

第三阶段代表作是保利海德公园、润泽御府、天悦西山、万柳书院、天著春秋。

从案名上分析，保利海德公园要做英式园林。在样板区做到一半的时候，保利发现英式味道不对。

我们知道，法式比较端着，英式却偏偏要端着休闲。后来保利临时调整，换了施工方，才保证英式园林的原汁原味。

润泽御府走混搭风，法式+意式混搭，居然很成功，给北京豪宅市场赚得脸面。

随后，北京市场刮起中式风潮。首创的天悦西山却偏偏整出现代风，要走艺术馆路线。

回首复盘，天悦西山操盘手冒了一次险，结果很成功。据说李宝璋大师很怀念那拨有冲劲的操盘团队。

第四个阶段代表作，内城有葛洲坝·北京中国府，别墅有景粼原著。

地产大哥认为，这两个项目从建筑、室内到景观，是过去20年北京市场的先进之作。

如果说法式造价较高，地产大哥认为，景粼原著的中式景观造价，不会低于法式园园。它们的共同点就是贵在细节上，比如线条、雕刻。

看完景粼原著交房区景观，匆匆小结过去北京豪宅园林走过的历史，难免挂一漏万，唏嘘不已——

景粼原著卖一套，少一套，很有可能将是北京别墅市场的孤品。