前段时间，贝壳研究院联合DT财经出了一张《北京地铁商圈数据图鉴》，其中较令人印象深刻的是西北旺的人群画像：“生活朴素但购房热情极高”的码农。

西北旺虽然身在五环外，但房价不仅高于北京平均房价，还远高于附近地区平均房价！有人说，这与西北旺地区购房热情颇高的码农不无关系，原来的霍营、西二旗等地的互联网工作人员也逐渐搬向西北旺镇。

作为海淀近期建设如火如荼的地区，也一定会是海淀近两年商业发展较快的片区（因为X2地块即将打造“永丰大悦城项目”），西北旺还有没有刚需可以落脚的机会呢？或者说西北旺到底适不适合刚需上车？

配套“配不上”产业

西北旺镇作为海淀区北部城市新区的重要城镇，位于中关村科学城北清路“主横轴”核心地段，作为中关村国家自主创新示范区核心区，是海淀区未来的城市发展新区、新型城市化地区，是海淀区未来几年重点建设区域。

交通：目前西北旺的轨道交通，以地铁16号线为主。16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站，沿北清路方向向东行驶，自永丰站转向永丰路，目前已通车部分直达西苑枢纽站，可直接换乘4号线，相对较为方便。

由于目前16号线已开通站点还相对较少，地铁沿线居民也相对不多，因此在早晚高峰期间，16号线不会过分拥堵，对于长期挤在昌平线、八通线的人而言，是较好的通勤的体验。

为了保证公司员工的通勤，西北旺的互联网企业基本均配备了班车，方便了居住在市里各地的人员。为了能够方便前往公司上班，很多人就近原则，选择在这里租房或买房。

西北旺的公交系统还算完备，但是！多半还是长途公交车，上下班期间也容易产生堵车现象。

教育配套：西北旺教育资源不算密集，基础教育薄弱、高水平学校少有。近年来西北旺先后引进了中关村二小百旺校区、首师大附中北校区，增强了本镇的教育水平。

医疗资源：目前的西北旺地区，主要依托的是西北旺社区服务中心，如有重病，需向南4km左右到达解放军309医院。

商业配套：西北旺码农们对生活娱乐的需求低得惊人。这里还处于发展之中，和市中心完备的交通体系以及都市生活相比，这里似乎没那么绚丽多彩。

比起望京、回龙观来，休闲娱乐规模妥妥的倒数排名前列，商业规模也毫不意外地垫底，记者走访时忍不住感慨：这么荒无人烟，真是个专心搞研究的好地方啊！不过调侃归调侃，继西单、朝阳、石景山，第四个大悦城已经确定建在位于西北旺大牛坊地区的中关村科创生态小镇 E_ZIKOO二期。该大悦城会在永丰科技园，故宫北院区对面。产品类型应该是购物中心盒子+街区商业。区域未来商业配套发展潜力较大。

产业：西北旺东有中关村软件园，北有永丰产业基地，镇属有百旺创新科技园，镇域内北清路两侧有新建成的地标性建筑“中关村一号”、中关村集成电路设计园，再加上中国航天城、中国空间技术研究院这样的国家先进机构，西北旺镇域内汇聚了大量高科技企业和人才，是名副其实的“旺地”、“福地”。

去年10月，西北旺镇人民政府与百度签署“海淀城市大脑”合作协议，在镇域加快科技创新成果落地的努力尝试。双方将共建“智慧西北旺”，构建中关村科学城新型城市形态。包括：推进西北旺新型城市运营管理指挥中心建设；推进智慧政务合作；推进提升区域智慧化产业服务能力；推进社会治理、城市管理、城市交通等多方面合作；环保、消防、教育、农业等其他领域合作等多个方面。

未来，百度AI技术将逐渐成为西北旺镇居民生活的“水电煤”，全面覆盖以上场景，赋能百姓生活的方方面面，非常值得关注与期待。

总的来说就是“有待完善的配套配不上高速发展的区域产业”。结果就是，配套跟不上的时候，房价先异军突起了。

新房少有，回迁房众多！

地铁16号线西北旺站设在永丰路上，出站后向南望去，宽敞的马路尽头是连绵不断的百望山，只这一眼心情舒畅。产业的兴起，人员的涌入，必定带动住房需求的提升，西北旺板块中住宅类型丰富，回迁房、二手商品房及新房丰富，生活配套齐全，环境宜人，适合居住。

回迁房

西北旺镇内，回迁房小区众多，其中较出名的就是春夏秋冬四姐妹（秋露园、夏霖园、春晖园、冬晴园），表面朴实无华，其实却暗藏玄机，03、04年建成的老小区，房价却早已直逼8万/m²，其中冬晴园与中关村二小百旺校区只有一街之隔。

值得一提的是，在马连洼还有另外一个四胞胎—梅兰竹菊的存在，建成年代更久，价格比春夏秋冬低，在7万/m²左右，亮点还是在名字上，这片区域的回迁房起名也太草率了。

值得一提的是，18年6月开始，目前正在如火如荼地进行中的西北旺新村剩余村庄宅基地腾退项目，范围包括海淀区西北旺镇后厂村（西北旺新村改造剩余户）、付家窑、乔家庄、和平街、兴隆庄等区域，共涉及300余户村民，并采取原地回迁方式安置村民。

二手商品房

西北旺地铁站出站后，西边就是百旺·茉莉园，2005年的小区，由北京德成兴业房地产开发有限公司开发，价格在7.5万/m²。

地铁站的东边是中海枫涟山庄，2003年建成，由中海开发，物业也是中海的物业，品质都有保证，价格在8.5万/m²左右，小区内有自己配套的幼儿园，小区外不远处有中关村二小百旺校区，生活配套不用愁。

沿着永丰路向南，穿过后厂村路，是板块内的高端改善项目—万科·如园，2013年建成，产品都是大平层，每套在2000万以上，紧邻首都师大附中北校区，步行一分钟达到的那种。

新房

近些年，海淀的住宅地块一直是稀有资源，西北旺镇也仅有两块住宅用地被批，一块是前段时间被炒得火热的永靓家园；还有目前正在等待入市的西山锦绣府。

永靓家园是共有产权房，曾经的网红项目，是海淀区规模较大的共有产权房项目，已于2018年12月25日集中选房结束。

另一块，则是彻彻底底的新盘—西山锦绣府，位于西北旺镇亮甲店村村东，就在我们上一部分提到的商品房—百旺·茉莉园的西边，距离西北旺地铁站仅1公里，是限竞房，均价为58622元/平方米，执行70/90政策，户型有一居到四居，主力推出90平的三居，房源总量预计1000余套，开盘日期待定，不过近期小道消息，项目已经开始内部消化，入世后狼多肉少，属于基本抢不到的盘。

发展不平衡，房价比肩东西城

西北旺房价高，一方面因为这是一个高精尖产业园区聚集的地方，车水马龙的北清路串起一个个现代化的高端企业集群和精品住宅区，同时因为周边有太多高收入的互联网工作人员，成功拉升了周边房价。截至到4月底的统计数据显示，西北旺地区二手房均价已达到82457元/平方米，远超回龙观和望京等区域。

但是可以看到，在西北旺高速发展的同时，发展仍存在非常多不平衡、不充分，各方面配套均有待进一步完善。

  血拼哥总结  

在北京的各个城区，海淀的置业机遇可以堪称名副其实的珍贵。

近年来，海淀城市密度空前提升，土地供应向产业园区建设集中；商品住宅供地，日益减少。少有性已成为海淀住宅市场的常态。西北旺也是如此，近期可选择的新房仅有西山锦绣府一个限竞房项目可选，价格为58622元/平方米。

所以，目前看，西北旺的房价和配套并不适合刚需，如果你一定要选择这里，那么选择二手房置业的机会更多，而西北旺区域的二手房中，回迁房占比较多，这就需购房者多进行多方面比对选购。