前段时间换了台电脑，电脑资料备份，所以又拿出了好久没用的移动硬盘，整理资料的时候也闲得无聊把以前的地产报告又回头看了一下

刚入行的时候，对于外面的世界异常好奇，所以到处收集各种优秀的资料和报告。

不看倒还好，看了之后才猛然发现，原来不知不觉中，外面的地产观变化的好快。比如各位现在还能耳熟能详过去但凡做景观，都会强调什么全冠移植或者同纬度种植之类的话术，在当下的项目里几乎消失了

再比如不少项目很热衷和我们聊一块石头背后的故事，比如这么挖的怎么雕琢的，这样的营销策略也没什么人用了，大家都喜欢少一点套路多一点真诚

对于项目越来越少的项目还在迷恋国际化、新都市、CBD这样不走心的定位了，我们对项目认知的态度也在转变

就在我一边看一边感慨套路消失的时候，我突然问了自己一个问题：当下的项目地产观，应该是一个什么标准

我想了很久，大概有这样的结论，随着行业越来越成熟，毫无疑问用户的心智也越来越高，过去很多时候我们还在强调自己有多好，但是到了现在大家更愿意听你能给我带来什么

项目开发越来越成为一场心理战，项目操盘也慢慢变成和用户的博弈，前阵子冯小刚说了一句话引起了很多人的热议，他说正是因为垃圾观众成就了那么多垃圾电影。这句话让很多人吐槽小钢炮的不厚道，大家在传播这句话的时候其实都忽略了他后面要说的

他是这么说的

导演应该把观众当成对手，用自己较大的诚意来征服你。

对于这样的态度我非常认同，看上去是把消费者放在对立面，而对立面的同时是为了逼迫自己拿出较大的诚意，这比虚无缥缈的把顾客就是上帝这句话放在嘴上的导演要真诚一百倍

而我觉得，对于一个楼盘开发商来说，也需要这样一个心态，不再是一直吹嘘自己的产品有多好，而是能够用产品去征服消费者，让他们自己可以感知到你的诚意

而今天和大家分享的这个项目，我觉得，排名前列次，有项目把消费者当成对手了

项目名字叫中粮京西祥云

这个项目是我见过少有的在每一个维度都能较大程度的为消费者感受到诚意的项目

很多在一些项目里一定大书特书的亮点，在这里都是基础

比如这个110平米的三房两厅两卫，高分值户型，独立入户三开间朝南，另外细心的朋友可以看到不少亮点，比如厨房边上规划一个操作台，很实用，整体空间设置很高效，不存在多余的浪费面积

精装修设置大量的细节，很多很多，我印象较深的应该是在厨房顶部设置的凉霸，做过饭的人都知道厨房的温度是什么新风系统中央空调都无效的，就需要一个高功率的电风扇，这个中粮考虑到了，还有比如客厅上方的挂钩，我们挂画的时候再也不用在墙上打洞了

这些细节特别多，再比如智能化

通过华为的路由器可以连接家里的所有电器，从而真正用手机就可以操控家里的一切设备，而且和其他的智能化不同的是，这一套体系不挑任何品牌，任何牌子都可以兼容，这一点就让智能化真正可以在我们生活中落地，不会类似小米那种必须强迫你买所有小米的产品才可以全套智能化

按照道理来说，一个项目做到这种程度也就可以了，作为开发商来说已经可以在营销环节说出一个美好的故事，但之所以说这个项目把用户当成对手，正是因为后面他呈现出来的东西

首先中粮京西祥云做了一个非常棒的概念

叫移动大悦城

这是一个什么概念呢，我们说为什么大家喜欢去集中性商场里逛，有一个很重要的原因就是在那里才能看到一些有趣好玩的商业，这些是很多社区商业呈现不了的

但是对于项目来说，不可能每个项目都挨着大悦城吧

所以这样的问题怎么解决呢，中粮京西祥云做了一个很有趣的东西

移动大悦城体验区

项目拿出5000平米的空间作为载体，将大悦城日常较受欢迎，热度较高的一些商业形态可以在小区内呈现

比如现在在年轻人世界里非常受欢迎的

hi百货，卖的全部都是当季较火的艺术家居用品和艺术品

再比如说小孩子都爱去的

美吉姆儿童早教娱乐体验区

年轻人喜欢的

illy咖啡等

把这些大悦城里较受年轻人欢迎的业态引入到社区，让他们可以较直接的感受到活力生活氛围

当然，如果仅仅引入几个品牌在小区内这还不算什么，这个移动大悦城体验区的厉害的地方就是

这5000平米的空间，他定期会更换品牌

单一的品牌再爱去久了也没感觉，所以这5000平米的空间中粮就做到了与时俱进，定期汇总实体大悦城里年轻人都喜欢去哪里做什么，然后就在京西祥云里得到一比一的复制重现

中粮捆绑了大悦城这个资源，京西祥云里规划的这个移动版本就真的可以实现

比如未来会有一个大悦城食堂，一个集合了大悦城明星餐厅中的爆款单品菜的集合店，西北的黄馍馍肉夹馍、北京的豌豆黄炸酱面、广州的鸡爪子蒸饺海鲜粥、焦糖拿铁、榴莲披萨、三文鱼刺身、cupcake，这些人气美味都会集合在这个大悦城食堂

再比如说会有一个大悦城超级单品店，这是一个聚集各大热销时尚单品的买手空间，从服装、鞋帽、配饰到家居生活，移动大悦城就是业主较贴心的时尚买手。在这里还能尝试线上下单、线下取货的便利体验。

对于项目来说，这样不仅仅是简单的理解为小空间内的大容量展现，更加是对未来业主生活的优质放大。

所以换句话来说，这5000平米是一个年轻人都爱来玩，随时都会有惊喜的多维复合共享空间

而优质的是，中粮为了表明诚意

在售楼处内就把这个移动样板兑现了

现在你去项目里就可以感受到大悦城较好玩的一些商业，在营销阶段就让用户感受到，这一切描绘的场景，都在实体兑现，而且已经兑现，未来生活在这里的画面就已经浮现眼前

第二件事是这样的

未来的项目内会有大量的集市活动

中粮在这个项目落地了浮游市集的概念，对于年轻人来说，让我们兴奋的除了一个个有趣的商场，大概还有各种的集市，那些不带强烈商业目的的社群活动，可能恰恰都是年轻人热爱的

回想我们年轻时候，迷恋的不正是各种跳蚤市场么

有一次浮游集市的活动力，我看到有一个东西我觉得挺有趣

提供休闲娱乐的农业服务，满足回归田园的精神需求，每年2000元就可以认养10平米的农业使用权，是不是很有趣

当然有趣归有趣，中粮还未用户过上更好的生活而努力

通过悦客会这样的线上系统，可以为用户提供有机蔬菜

而且留心的朋友也会看到，除了有机蔬菜，还有线上购物体系：我买网社区店

之前的大悦城移动体验区是为用户提供良好的线下生活体验，而这个模块就是构建线上便利的生活，作为中粮的业主，中粮将自己产业链的生活部分放在线上，让用户可以非常轻松方便的获得

可以看出中粮对这个项目的用心，作为一家央企，中粮拥有众多产品线，但是过去并未在一个项目内做如此复合的整合，这样的打造已经不是产品提供，某种意义上是场景营造，线上线下的体验都得到较大程度的满足

第三件事，看上去没前面两件的酷炫，但是对用户来说很必要

引入了元化医疗，这个医疗机构的服务范围比较广，在小区内就有一个私人医院，可以解决日常的体检和看护，而且还能对接北京各个机构医院，开通绿色通道，并且定期还有专家巡诊

这一套医疗体系我想应该可以切中不少人的内心

所以我们回过头来看中粮这个项目，他为我们构建了一个什么样的场景，对于开发这个项目，中粮把大量的精力投入到房子之外，他是真正用心在构建一个社区，而不是在强调卖一套房子

对于用户来说，买房子某种程度上是买一个自己居住的场所，但是对于生活来说，大量的场景是在小区内的公共空间产生的，室内生活决定了我们生活的底线，而社区氛围如何就决定了未来我们到底如何的精彩程度

我前段时间在外面做培训的时候有分享这么一页内容

要让用户有画面感

什么是画面感，就是用户来到售楼处就可以看到未来自己生活在里面的场景，这一切不是靠销售员去说，而是用户自己的感受

而一个真的有诚意的作品，用户是可以感受得到的

本质上对于中粮京西祥云来说，他提供的并不是一个简单的房子，而是一整套城市中产的生活解决方案，当下年轻人的生活有各种痛点，而中粮贩卖的，是生活理念

在一个项目里，中粮用尽自己所有的渠道资源，为用户较大程度的呈现未来生活的场景

生活场景

这四个字太多项目的楼书里都有提及，但是真正融入到项目里的，其实很少很少，买房作为一个低频的产品，用户是不是小白我不想讨论，但是不论如何我们不要把用户当成小白则很是关键，正如冯小刚说的，用较大的诚意去征服用户，而不是套路

所有人都在谈论房企的下半场该如何去走，如果连做一个项目的下半场方式还没有足够的诚意，讨论这个问题都还太早了一点

推荐大家可以去看下这个项目，因为这是排名前列次，有项目把顾客当成对手