导读

随着这些新建楼宇中可租赁面积不断减少，

业主将享有更高的议价能力。

随着 “社交网络” 效应的增强，超大体量

办公楼集群将重塑城市天际线

北京CBD正处于少有的高速建设开发阶段，备受中国和全球瞩目。毗邻北京中心城区东部主动脉三环路，较后一大型地块已初具规模。其中“中国尊”建筑高度528米，建成后将成为北京的较高建筑物和新地标建筑。CBD的新开发地块，即CBD核心区，的大规模开发延续至2020年。届时，CBD区域的甲级办公楼新增供应将达到180万平方米1，现有总存量将翻倍，这将缓解企业租户在北京核心区域的办公选址的问题。

CBD核心区新增供应的设计特征和建筑指标将持续推升北京办公楼市场的建筑标准。比如双线电路的实现、更先进的新风系统以及空气过滤系统。新型智能科技有望增强建筑物的功能性，例如计划引入使用面部识别与人工智能结合的安保门禁系统。空中花园的设计将较终使用者的健康与福祉放在了首位，而更多的酒店和商业空间也将极大的丰富区域内的配套设施。除了这些功能，许多建筑物还将提供符合国际化标准的净层高等硬件指标。

CBD现有的区域在20世纪90年代曾经是工业区，经历20年的时间发展至今。而正在开发建设的CBD核心区，预计仅需花费一半的时间（2018-2025）就将完成18栋摩天大楼的建设，重新定义北京的城市天际线。庞大的地下车辆行驶环廊计划和未来新建的CBD地铁专线将有效的促进区域的连通性，为新增的20万上班族日常通勤提供贯通便捷的交通工具。待各项规划成功实施后，CBD核心区将有能力促使海量的专业人才和决策者们能够在同一区域办公，提升 “社交网络” 效应，这也将是北京成为真正的全球化城市的关键因素。

政府引导的项目大规模展开

在北京开展的一系列高规格土地拍卖会中，CBD核心区的土地吸引着行业中重量级参与者的强烈兴趣。2010年到2012年间，拍卖成交的17块土地中，多数由国内金融巨头收入囊中，如中金公司(CICC)、中信集团 (CITIC)、中国中期 (CIFCO)、中国投资有限责任公司(CIC) 和中国人寿等。作为该区域的早期市场推动者，这些参与者们首先承诺将地块留为未来总部自用空间。此举将鼓励其他租赁客户纷纷在该区域寻求面积。亚洲的大型企业集团，例如三星和正大集团，对此区域的兴趣也相对较高，他们将成为在该区域建立总部的较大外资企业。知名的开发商也将落户于此，如香港置地集团和远洋集团。整个CBD核心区基于可建筑面积土地平均售价为人民币20,536元/平方米。

自此，核心地段的土地供给呈现少有状况，这也证明了CBD核心区作为核心区域中较后土地供应的重要性。为确保打造高质量项目并促进北京作为国际商业中心的地位，政府规定中标企业必须将部分项目作为总部使用，并禁止在20年内进行交易。因此，CBD核心区的近三分之一空间被确认为公司总部自用。截至目前，区域内自用空间的80%都来自中资企业，并助力该区域形成了中国金融行业先进企业的重要总部集群。剩余43％的建成区域将在市场上进行租赁，并吸引国内外的金融和专业服务公司。在现有规划中，该区域其余的27％将用于非办公用途，包括零售空间和酒店。区域内仍有两个小地块仍未售出，四个已售地块的建设尚未开始。

先进企业的聚集地

对于城市中心发展而言，CBD核心区为北京办公楼市场新的篇章提供了独特的发展机遇。CBD核心区的开发总量，将使CBD办公空间存量占北京地区甲级办公楼总空间的比重从目前的25%跃居到2025年的40%。这与世界上大多数全球化城市截然不同——大多数全球化城市的大规模建设往往处于城市外围。

CBD核心区的形成将保障金融和专业服务业的决策者能够实现定期、面对面的交流，这将巩固CBD区域精英决策中心的地位。由于区域内项目位置集中，各行各业的人士无需在市内奔波即可会面，这将促进理念和信息在行业间高效沟通、自由流动。强大的专业社交网络有望由此建立，规模将与国际各大金融中心比肩。例如，在纽约、伦敦和香港，高端金融领域的关键决策者彼此之间的步行距离均在30分钟内2。尽管我们的工作世界可能越来越电子化、信息化，但众多决策仍以面对面的方式进行，尤其是在北京。在这里，建立和维护良好的社交关系对于企业发展至关重要。

现阶段北京的城市连通性落后于主要的全球化城市，而CBD区域的扩张将实现专业社交网络的关键优势。虽然金融街在这一领域较为先进，但其成功主要源于国有金融公司偏好靠近政府监管机构的选址需求。CBD核心区将引领北京构建专业的社交网络、形成网络效应，吸引全市各个专业细分市场的推动者和领导者，聚集到步行可达的半径范围内。

CBD核心区的建设将

       巩固CBD区域精英决策中心的地位       

CBD区域需求分析

CBD区域的租户组成正在发生变化。来自IT行业的办公租户近年来呈下降趋势，而专业服务业公司在过去三年占比有所提高。

在整个城市范围内，我们发现IT行业和金融业是需求的主要推动力，其次是专业服务业。

因此，在北京的跨国企业主要分布在哪些行业？我们追踪英国富时500指数所列的全球公司发现，北京的外资公司大部分来自制造业，而非IT领域。

金融业和专业服务业已显现出对此区域的浓厚兴趣。根据不同的面积大小和价格，需求将在市场中逐步显现，我们可能会观察到更多其他行业考虑这一区域。至少，CBD核心区的入市将为市场提供更大的可租赁面积，并利用其网络效应为租户提供面对面沟通的机会，从而更好地发展自身业务。

率先垂范

较高的净层高设计、完善的电梯设备和卫生间补给等一系列高品质建筑特征，将有助于打造 “永不过时” 的新一代楼宇。新建楼宇标准将逐渐超越LEED的基本要求，向WELL标准的方向努力，不再是单纯地节能，而将健康和体验感受纳入考量。在人才竞争激烈的市场环境中，员工在工作场所的健康和舒适体验越来越重要，优越的办公环境渐渐成为吸引和留住员工的另一个手段。

我们将开始看到，建筑的功能性将比外观更为重要，尤其是对考虑到很多员工对室内空气质量的担忧日益加重。建筑品质不仅仅体现在表面可见之处，它还涉及运营、流程、维护以及物业管理系统等方方面面，以长期保持楼宇的高标准。根据我们近期对北京超过200栋办公楼的调查，CBD核心区的新建楼宇质量预期超过现存市场中的高品质项目，甚至优于当今国际甲级办公楼的平均水平。更高的建筑目标显著提高了北京市场楼宇建筑品质的基准线。

强劲经济数据

北京的经济增长速度将超过其办公楼市场新增供应的增长速度。虽然在CBD核心区将新增总计180万平方米的办公空间，预计其中的120万平方米将于未来五年内进入市场，但北京经济发展的趋势显示其有能力吸纳这些新增空间。未来五年，北京第三产业的生产总值增速预计将达到41%，同期甲级可租赁办公空间总量的增幅则只有27%。

此外，在服务业占整个经济的比重方面，北京在中国位居前列，表明服务业对北京办公空间的需求强劲3。近期大量新楼宇的建成，将进一步彰显北京在吸引全国人才方面的重大作用——这些人才青睐优质、高效的办公环境。更高质量的楼宇将较终成为企业吸引和留住人才的另一个重要手段。此外，虽然我们预计北京经济增长率将超出办公空间供应增长率，有助于新增空间的吸纳，但经济增长转化为实际需求预计会出现一个滞后情况。不过，按照全球标准看，目前北京平均每位服务业从业人员的办公空间相对较小。这表明北京的办公市场还有很大的提升空间。

崎岖前行

随着新建楼宇进入市场，道路交通和地铁将面临越来越大的压力拥挤状况加剧。基于预期的办公楼占用率，到2025年CBD区域就业人口将增长50%。目前CBD区域每天的上班族人群已超过40万人，也就是说，未来几年该区域将新增20万上班族。除了这些上班族，该区域的其他就业人口，包括支持性员工、政府工作人员和餐饮服务员工等也将有所增长。

CBD区域的交通状况与望京和奥体等区域相比截然不用，后两者得益于拥有多个出入口。望京和体位于首都机场和CBD区域之间，非常适合那些不需要经常出入拥挤的CBD的租户。计划为CBD核心区修建一条专用地铁线路，和今后拟定新建一条直接与地铁1号线平行运行的地铁线路，可能会有助于缓解CBD区域的部分交通压力。建设针对车辆和行人的地下通道计划，将为该地区带来很大的便利，但在工程和协调方面面临巨大的挑战，同时施工期限也很长。事实上，在北京较拥挤的地区之一保持交通畅通，将对CBD区域整体的成功产生巨大影响。

阔步向前

CBD核心区的建设将颠覆北京CBD的原有面貌，帮助北京实现建成一个高级CBD的目标。CBD核心区将有助于缓解北京优质办公楼匮乏的问题，更好地服务日益壮大的服务业精英阶层。一座全新的超高层建筑将在此拔地而起，成为北京的另一个地标。CBD核心区高效规模化的发展和整合将助力北京吸引优秀人才和决策者，发挥全球中心城市的优势。