“新房价格战要打起来了？”

五一节前的北京土拍市场并不平静，城区朝阳海淀都有好位置出货，剩下通州梨园关注度也不低，位置都嘎嘎好。

不过除了海淀依旧“凤毛麟角”外，原本稀供的朝阳供应量也悄悄上来了。

难免的，供应量大了，加上现在这个市场，价格就保不住了。

像南朝阳，有项目网签价格在7.6-7.7万元/平米左右，加起来(不是一个项目)大致有80套左右的网签。

此前区域里无阳台、无内置阳台的新盘，价格普遍在7.7万元/平米…

现在，新网签的项目是内置阳台~老项目们网签价格普遍7-7.5万元/平米。

朝阳东北五环外，有项目网签价格不到7万元/平米，主力网签的户型为100平米以内房源。

此前+当下，项目超过120平米房源价格可以稳定在7.3万元/平米+

这次，平房乡再接再厉，东五环供应量暴涨……按照这个剧本，

捡漏内城的时候到啦？

No.01 供应量暴增是假象 核心区位的“孤岛逻辑”

打开朝阳区土地交易图，东五环的供应量看似“爆炸”——2025年朝青板块预计新增2700套住宅（数据来源：北京市规自委）。但细看会发现，真正的“王炸”只有一块：平房乡黄杉木店地块。

朝青板块上次宅地出让是2005年的星河湾，此后全靠二手房撑场，空档10年；

平房乡黄杉木店地块西侧紧邻星河湾（二手挂牌9-10万/㎡），东侧是朝阳大悦城，1公里内地铁、商业、公园全配齐，这种配置全北京五环内仅此一例；

这宗地2.6的容积率看似普通，但80米限高允许做26层豪宅，得房率却能靠“奇偶错层阳台”拉到94%（规划文件显示），实际使用面积其实已经吊打周边老盘，

只要黄杉木店地块产品别处岔子，稀缺性拉满。

所谓“供应暴增”，只是表象，平房乡这宗地有二手房价托底，被开发商疯抢，甚至可能拉高整个东五环的房价天花板。

这才是这次土拍背后的真相。

No.02 126亿土拍背后的“安全垫”逻辑

所以，我甚至认为，今天这场土拍，4家房企拿下的不仅是土地，更是东五环的定价权：

一边，一街之隔的星河湾，2023年成交均价9.2万/㎡，且常年无房可卖（贝壳数据显示挂牌仅3套）；

另一边，朝阳大悦城周边10万+/㎡的二手房业主，60%是金融、互联网高管，改善需求被压抑5年以上（麦田房产调研）；

即便强制搭配孙河商业地块看似累赘，实则给开发商留了“后门”——住宅高价回血，商业长期收租，而且4家房企联合拿地，风险低了不少。

回看2022年酒仙桥地块拍出112亿时，市场也喊“价格战”，结果中建智地打造的北京宸园逆势卖出11万/㎡，去化率62%（住建委网签数据）。核心逻辑就一条：稀缺地段+高端产品=穿越周期。

所以这一局，对于普通人来说，捡漏的可能性几乎为零，手握千万的朋友可以重点留意。

No.03 买房人要关注的是什么？

土拍只是开发商的热闹吗？

当然不是，如果你2025年手握千万置换，前段时间可能还犹豫选哪，似乎很多内城的位置，在稀缺性这块都差点意思，

但是平房乡这宗地稀缺性还可以，关键傍着老牌豪宅，氛围和圈层都是天然的。短板是教育医疗，别看底价成交，市场预计未来售价10万+/平米，不过我觉得9差不多了，目前粗算楼面价5.75万/平，这个市场啥样，房企心里没数吗？

另外，作为买房人，你还得重点关注以下几点：

1、地块东侧50米110千伏高压线是否入地？参考海淀万柳高压线入地案例，未解决前房价差20%；

2、考虑房企资质，2024年央企平均融资成本仅3.2%（Wind数据），民企超8%，资金成本差5倍，看这次是否中建操盘了。

3、平房乡地块主力户型预计小不了，可能会和金茂、保利形成阶梯，所以没必要死等，根据自己预算判断。

最后，当下的楼市，无论什么位置，稀缺和流动性才是一切。

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