近期，房地产市场频频迎来重磅政策，较为瞩目的就是北京市宣布推出共有产权住房。一石激起千层浪，这一重磅政策引起媒体和网民热议。牡丹舆情监测显示，8月份以来，“共有产权住房”成为继“租购同权”后又一高频词汇。自8月1日至8月16日，“共有产权住房”舆论热度居高不下，形成8月初（发布征求意见稿）及8月中旬（北京市住建委发布征求意见的情况反馈）两个高峰时段。

图：“共有产权房”的舆情发展走势（来源：百度搜索指数）

一、由来：共有产权房的出现是大势所趋

共有产权房并非北京首创，早在2007年江苏淮安就进行试点，2010年，上海开始供应共有产权住房。2014年4月，北京等六市被列为全国共有产权住房试点城市。今年4月，住建部提出，超大、特大城市要增加共有产权房供应。从时间节点上看，北京共有产权房的推出绝非一时兴起的冲动政策。而从功能定位看，北京共有产权房更是在落实去年中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，是自住房调整、升级后的新样式。

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共有产权房与时代发展大势息息相关

去年中央经济工作会议明确了今年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。如何落实房地产市场的稳定，使更多的人实现住有所居，是北京市近五年来一直在努力推进的大事。北京晚报《北京共有产权房30%面向“新北京人”》一文指出，2013年，北京在全国率先推出了自住型商品房政策，近期又发布征求意见稿，打算从供给侧发力，推出共有产权住房。该文进一步指出，北京要推进“四个中心”的功能定位，要保持活力，就要降低居住成本，共有产权住房是一种非常好的形式。政策在兼顾本地居民住房需求的同时，也向稳定就业的“新北京人”供应房源，这是迈向住有所居的重要举措，对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。可见，北京共有产权房的推出，响应了中国未来房地产市场发展以及北京市功能定位的时代召唤。

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共有产权房是北京自住房的升级版

北京自住房政策自2013年开始实施，截至目前已经累计供应近6万套，这在一定程度上满足了部分京籍无房、保障房轮候家庭的住房需求。按照北京市有关部门的解释，北京“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

中国社科院研究项目“共有产权住房研究”核心成员邹琳华指出，北京市的共有产权住房其实就是以前的“自住型商品房”，只是进一步规范了5年后上市的退出机制。共有产权住房在5年后上市出售时，除了按约定份额上交部分收益，还应当按政府份额上交部分本金。比如：共有产权房初始购房定价为70万一套，而当时同等商品房市场参考价为100万，共有产权房中政府份额确定为30%。5年后上市出售时，如果市场价上涨为200万，则需要上交政府金额为：30万（本金中的政府份额）+30万（收益部分的30%）=60万。而如果为自住型商品房，则仅需上交总收益部分的30%给政府，即（200-70）*0.3=39万。有分析认为，从2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。当然，原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，将执行新的共有产权住房规定。

WE言堂《重磅：共有产权房，国家队入场！》进一步分析道，北京市把自住型商品房变成共有产权房，实则收回了原先让利给购房者的那一点优惠。政府很聪明，封杀了保障房原来留给业主的套利空间。有微博网友也感慨，价格没变，面积没变，产权相对以前少了30%，而且房屋质量很可能无法和真正的商品房比较。“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦，较后的结果却是让穷人吃了亏。更有观点认为，共有产权房是土地财政的延伸。焦点《拆哥｜火眼金睛看“共有产权房”（三）》一文指出，共有产权房出让时，政府所占份额可以抵押融资，从本质上来说，是土地资产价值的间接变现，做大了国有资产的分母。从某种意义上来说，是土地财政的“由短变长”。

二、亮点：可租赁、接纳非京籍、落户上学

北京市共有产权房可谓亮点频出，允许租赁、接纳非京籍是其区别于其他保障房的两大特点，而“可办理落户上学”的官方较新表态也一度让舆论欢欣雀跃。无论如何，北京市共有产权房都为原本无户籍的“新北京人”带来了一道扎根北京的曙光。

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允许租赁强化了共有产权房的商品房属性

《办法》意见稿提出，“在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容”。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，允许租赁是共有产权房区别于其他保障房的一个较大特点。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，共有产权房又带有一定商品房属性。证券日报《共有产权房利好刚需购房与租房北京房价再难现疯涨》一文指出，购买共有产权住房的购房者还可将房子委托给中介或开放商用于出租，这可变相看成是进一步扩大北京的租赁市场。事实上，不仅如此，共有产权房还有可能导致房租更加刚性化。WE言堂《重磅：共有产权房，国家队入场！》一文指出，共有产权房可能会带来一个衍生的后果，这恐怕是政策制定者意想不到的，也就是房租可能更加刚性化。因为共有产权房的租金是要按比例与政府分成的，业主较有可能的倾向是出租签阴阳合同，例如50%产权，实际租金5千，合同金额只写3千，能规避1千租金分成。但政府不是傻子，肯定会按地段规定固定租金水平，这相当于政府指导价，由于政府本身持有多头仓位和防止国有资产流失倾向，租金水平一旦固定，提升容易降低很难。

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吸引人才大手笔

根据初步征求意见稿的规定，共有产权住房房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭，也就是“新北京人”。其中，满足在本区工作的非本市户籍的“新北京人”家庭住房需求的房源应不少于30%。这无疑让成千上万的“北漂族”重新燃起了扎根北京的希望。

符合条件的“新北京人”是否就能够轻松申请上共有产权房呢？根据北京统计局数据显示，2016年末北京常住人口2172.9万人，其中，常住外来人口807.5万人。5年以上纳税人口未知。而今年四月份北京发布的规划，未来五年自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套房，也就是说，新北京人是每年1.5万套。这个数据，确实让人忧虑是否满足条件也难以买到共有产权住房。楼市微观察《五年后北京有900万套房，而共有产权房只有25万套》一文略显悲观地指出，共有产权房虽好，但它仍然改变不了普通人的现状。

北京共有产权住房的推出被认为是吸引人才的一个大手笔。中国经济周刊《共有产权房是房改后的又一创新》一文指出，现在二线城市在抢人才，北京既要转移一部分非首都功能和人口，又要吸引人才。美房网《北京“共有产权住房”来了,国家队出手保刚需稳房价》一文亦提到，北京通过“共有产权住房”吸引的是高端人才。搜狐《“共有产权房”的政策逻辑》一文更是直言，北上广深等一线核心城市之间的竞争，从宏观上看，竞争的是产业，从微观上看，竞争的是人才

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买了共有产权房就可落户北京有误读

8月14日，北京市住建委反馈《暂行办法》、《设计导则》公开征求意见情况，明确共有产权住房可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。舆论场对此表态一度误解为“非京籍买了共有产权房就可以落京户”，《北京户籍制度大转折？又一场楼市风暴到来！》此类“博眼球”的文章频出。不过随之而来的专家解读给予澄清，并非买了共有产权房就可以落北京市户口。社科院经济研究所汪利娜表示，共有产权的落户是建立在满足北京市户籍落户条件之后的落户，是针对已经获取北京户籍的人士进行户籍的再转移。也就是说，落北京户籍仍然依照北京积分落户制度的相关规定，有资格购买共有产权房未必有资格落户北京。对共有产权房可入学这条反馈，汪利娜也表示怀疑，她指出北京市中小学教育资源供需本来就严重失衡，要做到特别教育公平特别不是一件容易的事情。

三、影响：与预期效果之间尚有距离

北京共有产权房推出的初衷之一是满足刚需人群的需求，从而起到平抑房价的作用。然而共有产权房现时影响与预期效果之间似乎还存在一定距离。不过随着共有产权房各项制度的进一步明确，其后续完全可以成为一种比较主流的住房模式。

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共有产权房有助稳定房价

共有产权房究竟会如何影响到未来的房地产市场？这无疑是外界较为关心的问题。较为普遍的观点认为，共有产权房能够发挥稳定房价，抑制新房市场房价涨幅的作用。北京市住建委表示，共有产权住房制度通过合理定价，分配更加公平合理，可以有效抑制投资投机性购房需求，有利于进一步平抑房地产价格。国际金融报《北京版共有产权房办法不日公布：对非京户籍开放》一文指出，北京版“共有产权房”对遏制房价过快上涨或起积极作用。

也有观点认为共有产权房并不会导致房价大跌。鹰觅房产《共有产权房为什么与90%的“新北漂”都无关？》一文指出，未来为了防止人口快速增长，北京的土地供应应该会相当节制，在这种情况下应该不会支持房价大跌。WE言堂《重磅：共有产权房，国家队入场！》一文也强调，从某种意义上说，国家队入场已经封杀了一线城市房价暴跌的空间。调控，不是让房价暴跌，而是让房价稳定。

共有产权房对环京地区以及北京小户型二手房还是产生了一定冲击。微信公众号豪言《共有产权房“限房价，竞地价”，燕郊们要小心了！》一文认为，此次政策中提到的新建共有产权房的选址都不错，这会对北京溢出的刚需有一定的回流牵引作用，对以燕郊为首的环京地区的普通住宅和城区内品质一般的小户型二手房影响较大。

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共有产权房或并未被夹心层看好

共有产权房，要解决的是夹心层的住房问题，但夹心层似乎并不买账。楼市微观察《五年后北京有900万套房，而共有产权房只有25万套》一文分析认为，关于共有产权房，大家只看到买这种房子要少花不少钱，却没想过大家愿不愿意买？如果共有产权房要被纳入套数审核和贷款审核，那么未来想买套完全属于自己的房子，将是难上加难！所以一旦共有产权房的条条框框太多，大家也要开始权衡利弊，是否真的需要买套共有产权房。深圳中原地产《“共有产权房”=“安居房”？这一次你是否能上车》一文则建议如果有机会选，还是选商品房，商品房可以随时改善住房，换工作也方便，急用钱还可以随时抵押贷款或者直接出售，而共有产权是做不到的，对于几百万的房子，还是居住功能和金融功能都具备为好。

这其实涉及到重点人才是否需要共有产权房的问题。百家号《欧阳捷：共有产权一小步，中产梦想一大步》一文指出，从城市政府的角度看，共有产权住房或许是吸引重点人才的有力抓手，可以帮助城市实现产业和人口的腾笼换鸟。从重点人才的角度看，尽管有些重点人才也需要住房，但他们不是较急需的那一批人，他们更有能力或许也更有意愿购买完整产权的商品住房。共有产权住房用来帮助穷人的资产建设恐怕是更具有社会现实意义。

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共有产权房品质高价格低 开发商受委屈

《暂行办法》征求意见稿提出：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格”。《设计导则》中则要求在共有产权住房中推广使用智能化建筑技术，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖，安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。有规划专家表示，这份导则标准很高，有些指标甚至高于商品房。对此焦点《拆哥｜火眼金睛看“共有产权房”》一文评论道，从建筑标准方面，共有房标准大幅提高，以后要是按《设计导则》严格执行，有相应配建要求的开发商必然哭晕在厕所。和讯名家《神说，要有光！于是就有了共有产权房……》一文同样担忧，未来开发商如果真的拍下了公共产权地块，以目前《设计导则》里的要求，设计和预算方面恐怕都要竭尽全力精打细算了。

《暂行办法》征求意见稿还明确，“共有产权住房建设用地可采取‘限房价、竞地价’、‘综合招标’等多种出让方式”。百家号《欧阳捷：共有产权一小步，中产梦想一大步》一文对此分析道，在住房成本已经十分透明的今天，竞地价意味着政府其实并不想损失可能的土地溢价，当价高者得的地价难以下降之时，恐怕某些建设、施工单位要么承受亏损，要么以次充好，建成的小区未必都能够达成政府所希望的绿色智慧社区。该文认为，放弃竞地价模式，以降低土地出让金为代价并获取共有产权的应有份额，才能真正帮助共有产权购房人享受到相对低廉的共有产权住房价格。企业观察网《马光远：“共有产权房”你以为你占便宜？》一文亦认为，假如政府享有“共有产权”30%的份额，这30%的出资额可以通过给开发商返回土地出让金的形式实现，这样不仅产权清晰，购房者得到了真正的实惠，而且保障房的质量也有了保障。

四、解读：完善细节 确保好政策落到实处

随着8月14日北京市住建委正式对外公布此次公开征求意见的情况反馈，有关共有产权房的具体细节规定得到进一步明确。但在今后具体实施过程当中，还需进一步细化规则的制定、明晰共有者之间的责任和义务、重视舆论引导工作，确保好政策真正落到实处、收到实效。

牡丹舆情分析认为，北京“共有产权房”制度政策的初衷是，满足“夹心层”的住房需求，减轻这部分群体的房贷压力。通过“分流”刚性需求，打破困挠商品房的长期“供需失衡”局面。实现这一初衷需要北京“共有产权房”制度在实施过程中完善更多细节。首先，共有产权住房要让潜在红利发挥出来，让人民群众有真切的获得感。共有产权住房用地和相关政策制定需政府牵头，土地供应是关键问题，必须认真规划；购买共有产权住房需要资质审核，共有产权住房采取“弹性”定价，公开透明的办事程序不能少。其次，个体共有者与政府共有者之间的法律关系还需进一步厘定。《办法》虽明确规定了共有产权份额的标准，以及后续对房屋进行处置时的利益分配，但尚未考虑涉及房屋损坏、维修、拆迁等一系列现实中的复杂状况，在诸如此类复杂状况下房屋共有者的法律关系还需进一步厘定。再次，正式政策出台前，更多细节需考虑周全。比如如何界定共有产权房的抵押融资，可能需要有更细化的执行准则，又如共有产权房推向市场时是否根据持有年限的不同区别对待，中介公司是否可以代理共有产权房，以及各区政府执行的监管细则是否已经出台等等。

北京共有产权住房的推出，是具有许多潜在制度红利的一次创新，更是北京供给侧改革迈出的重要一步，意义重大。好政策重在落实，全面考虑到政策执行中出现的种种问题，确保政策落到实处，共有产权住房才能赢得信任凝聚民心，成为强化民生保障、推动北京住房制度改革的“鲶鱼”，为逐步建立房地产市场长效调控机制奠定基础。