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哈喽大家好，我是血拼哥！

最近广州楼市蹦跶的欢，一会全面取消限购，一会宣布全面推进存量房贷“商转公”，

劲爆的消息一个接一个，看的同为一线的北京直翻白眼🙄：

哪那么多戏呢？都是一线，你咋就这么显眼呢？

接下来就是一句发自灵魂的拷问：

北京有商转公的可能吗？

小声蛐蛐：就说多少买老破小的朋友都在巴望着吧……

今天咱就说说，作为一线的先行者，广州这一些列的举措，到底是他自己的事，还是有示范作用（北京先观望效果？）！

01

广州这份《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）并非毫无门槛。

仔细研读条款，你会发现这是一次精准调控的放水。

1、申请条件严苛：需在广州缴存公积金满60个月以上，原商贷已放款5年以上，申请前24个月无逾期记录。更关键的是，贷款房屋必须是家庭在广州的唯一住房，且在全国范围内从未使用过公积金贷款。

对符合条件者，利率红利立竿见影。

当前广州首套公积金贷款利率仅2.6，而首套房存量商贷利率普遍在3.2%左右，相差60个基点。

翻译一下：

以100万元贷款余额、20年期限计算，月供可减少约350元，总利息节省超8万元。

2、广州选择此时推出商转公，背后是市场需求的精准判断。

2025年上半年，广州二手住宅成交56613套，同比上涨13%，但网签均价27390元/㎡，同比下跌4%。

市场仍处于以价换量阶段。

这时候，商转公被纳入广州“一城一策”工具箱，有利于减轻利息负担，刺激二手房市场继续以价换量。

3、“当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；达到90%及以上时暂停。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓点出政策关键，“这侧面说明了目前公积金贷款额度有盈余的事实。”

02

“商转公”，

广州并非首个“吃螃蟹”的一线城市。此前，深圳已在2024年落地商转公政策。截至目前，全国已有30多城启动商转公，包括成都、重庆、郑州等二线城市。

这股浪潮背后是中央政策导向的转变。

2024年四季度起，国家层面推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳。

其中“四个降低”直指购房成本：降公积金贷款利率、降首付比例、降存量贷款利率、降换购税费负担。

2025年政策延续这一思路。5月7日，国新办发布会上，中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。

但政策落地呈现鲜明的地方特色。

1、2025年一季度，北京楼市呈现“地狱模式”的两极分化：

海淀功德寺双盘开盘1分钟销售额突破150亿，但25年一季度全市有216个项目网签量不足10套。

TOP10新房吃掉全市30.73%的购买力，强者恒强效应凸显。

这种分化在价格上同样明显。

当前北京二手房挂牌均价4.32万/平，较去年同期下跌超16%。但核心区域豪宅价格依然坚挺，甚至出现量价齐升。

海淀树村圆明天颂二手房入市甚至挂出16万/平的高价。

你说北京市场只有豪宅有购买力吧，也不是。

7月5日，通州八里桥朝棠揽阅售楼处样板间开放，700余组到访，售楼处堵得水泄不通；

6月28日石景山璟悦长安开盘当天劲销217套，网签应该也有150套左右。

刚需刚改新房卖的也不错啊。

综上，北京楼市的结构性矛盾让政策制定者更为谨慎。

生怕“商转公”进一步加剧市场分化——核心区高收入群体更易满足公积金缴存条件，而多集中在非城六区的刚需反而难以受益。

2、北京公积金资金压力可能也是隐忧。

广州明确要求个贷率低于75% 时才启动商转公。2024年广州公积金结息44.72亿元，缴存余额3058.97亿元，同比增长6.25%。结合克而瑞分析，当前广州公积金贷款额度有盈余，满足启动条件。

且广州2024年提取额虽然占缴存额比例高达86.30%（接近90%警戒线），但通过严苛申请条件（如缴存满5年、唯一住房等）控制资金流出风险。

对比看，北京缺乏公开个贷率等数据，不过北京公积金管理中心曾明确表示，因“个人贷款率保持高位”，商转公业务“当前没有打开可能性”。

2025年北京公积金结息利率维持在1.5%，显著高于银行存款利率（0.95%），虽然年度结息规模未公布。但这一设计凸显其资金更多配置于存款端而非贷款端，侧面反映贷款需求饱和或资金充裕度不足。

北京自90年代起已开展公积金贷款，存量贷款规模大，且从未试点商转公，与深圳、广州的“后发优势”不同。

03

在广州征求意见稿中，最值得玩味的一条是：需“已获得原商业贷款银行同意”。

这简单几个字，体现了对银行利益的妥协。

官方多次强调公积金制度“稳定性优势”，未提及贷款扩容计划。

这一点，在北京也许更为突出。

北京大型银行房地产贷款占比极高（建行28.5%、工行26.7%），商转公将直接冲击其净息差（行业平均仅1.43%）。

商转公牵动多方利益神经，最直接的冲突点：

公积金中心怕池子干，银行怕利润减。

其实广州这次也算是背水一战了。

截至2024年底，广州住房公积金提取额占当年缴存额的86.30%，逼近警戒线。“既要释放红利，又要防止挤兑”广州这个先行者，压力不小。

而北京甚至没有公布过启动商转公的核心条件——个贷率空间与资金盈余。

但从历史中我也也能推测一二，

北京公积金长期高位运行、银行利益绑定深、政策重心偏向保值而非扩贷，与广州的“资金充裕+消费刺激”导向形成本质差异。

所以除非未来个贷率显著下降，且银行让步，否则北京商转公可能性几乎为零。

商转公从来不是简单的技术问题，而是精密的资源分配方程式。

这场利率博弈中，城市的基本面决定了政策的温度，而普通人的月供压力成了运算中最容易被忽略的变量。