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丰台又热起来了。

在土地市场底价成交成为常态的2026年，丰台蒲黄榆住宅用地，引来6家房企争夺，最后4家报价……

这是北京供地于2026年至今，参与企业数量上最多的一次，

丰台蒲黄榆打败瀛海成为2026年上半年房企「最爱」的地块……

这块地从预申请转正仅用了两天，也是近年来北京土拍最快“闪挂”纪录。

福鑫、厦门国贸、保利、大华、招商、绿城六家房企报名。

从报名阵容来看，这场大战的第一梯队是绿城、招商、保利三家。大华想复刻朱辛庄“日光神盘”的奇迹，河北鑫界（北京福鑫）两年前摇中金鱼池后至今没动静、又来追逐二环，厦门国贸则是两年没在北京公开市场拿地了，个个都有故事。最后还是宿命般的被河北鑫界（北京福鑫）以16.4%的溢价率拿走。

再次创下北京26年土拍溢价之最。

上一个是丰台太平桥，

丰台，真的是出息了。

但是看完地块你会发现，故事没那么简单。

01、地块基本面：小体量、低密、核心区

这块地的硬指标非常清晰——

位置：南二环向南约300米，距天安门直线约5公里，北距天坛公园约700米，南距地铁5/14号线蒲黄榆站约300米；

土地面积：9820.17平方米；

规划建面：约19837平方米，R2二类居住用地，容积率2.02，限高45米；

楼面价：6.22万元/㎡

两个配建要求：无偿建设一个3000平方米的派出所，及一条11米宽东西向的街坊路，建成后无偿移交。

最大的问题就是小，预计也就一百来套，如果做好房子，将来物业压力不小，维护费用不低，不用想，妥妥终极改善产品。

02、这块地的价格锚点在哪？

终极改善也得有个价吧，蒲黄榆周边全是老破小，这块卖多少钱合理？

我们在地图上以蒲黄榆地块为圆心，拉了三个参考坐标，答案就浮出水面了。

① 西侧一站地：东城城建天坛府

天坛府二至六期目前二手房挂牌均价约10.86万/㎡，九阙更高达约13.9万/㎡。而且就在前几天，天坛府新开盘的一批房源3小时清盘，成交均价突破12万/㎡。

但必须注意：天坛府是东城区的盘，学区含金量和区域溢价跟丰台不是一个量级。“跨区价差” 的真实鸿沟，不是一两百米能填平的。

② 南侧约2公里：金茂璞逸丰宜

作为蒲黄榆最直接的对标竞品，璞逸丰宜网签均价约9.19万/㎡，近期成交均价在8.7-9.5万/㎡区间波动。全盘已取证的504套住宅中，网签去化约57%，目前仅剩200余套。

璞逸丰宜的客群画像基本以1200万以上的高端改善为主，主力户型135-190㎡。

不过蒲黄榆这块地挨着二环天坛，量级完全不同，总价可以大胆想象。

且蒲黄榆板块断供多年，“次新极少、大户型极少、高品质改善彻底断供”——供需友好度极高。

③ 周边二手房：蒲黄榆一里7.64万/㎡，蒲黄榆四里7.1万/㎡

同板块的次新房价格大约在7.1-7.6万/㎡。有这一层托底，未来蒲黄榆新盘售价放在8.5-9.5万/㎡，理论上是能站住脚的。

但必须泼一盆冷水：

地块太小了，可施展的空间有限，而且蒲黄榆路是主干路，噪音问题需要花大价钱处理（门窗）。

03、丰台，学精了，但库存依旧很大

如果把2026年丰台的供地版图摊开来看，一个明显的转向已经浮现。

核心关键词：梯度化、差异化、轨道化。

2026年至今已发布四批次供地计划，丰台可以说次次不落，勤勤恳恳，已推出6宗优质宅地。

其中万泉寺（华润置地57.7亿底价成交）、太平桥（保利41.5亿溢价15.4%成交）、蒲黄榆三宗位于二至三环黄金地段。

接下来的地块开始往三至四环、四至五环延伸——分钟寺新村地块邻近10号线分钟寺站，南苑湿地地块位于四至五环间，邻近19号线新发地站。

与2022-2024年丰台“大干快上”、动辄一年七八宗宅地集中出让的模式不同，2026年的供地策略明显发生了转向：核心区高端化、近郊品质化、生态区特色化。

万泉寺和太平桥服务高端改善和西城外溢；

蒲黄榆和分钟寺依托成熟配套，主打区域改善和刚改；

南苑和桥南则凭借生态和低密优势做差异化产品。

这一转向背后是市场的倒逼。

2025年丰台新房网签数据显示，定位高端改善的嘉棠璟樾以7.8万元/㎡均价取得近三分之一去化，而主打刚需刚改的方程国贤府凭借4.6万元/㎡的性价比优势，去化率高达72.5%。“一头一尾”的亮眼表现，中间价格段的不温不火，说明丰台市场不是没有购买力，而是购买力在精准地流向最有性价比的项目。

不过，丰台作为北京城市更新项目数和投资额全市第一的区域，其大规模城市更新的成果开始从“量变”走向“质变”。

丰台的出路，除了抱东西城大腿，丽泽的产业人口的持续导入，才是丰台从“南城洼地”走向“价值高地”的根本支撑。

最后，市场在变化，也不能用老眼光盯着丰台，丰台的“原罪”正在被市场消化

很多人对丰台存在刻板印象——界面老旧、教育偏弱、库存巨大。但必须正视一个事实：丰台楼市的现状，本质是大规模城市更新集中供地的结果，而非区域价值的塌陷。

库存大、降价猛，恰恰意味着跌出来的机会。在三四环位置、有丽泽商务区和大红门首都商务新区两大国家级规划加持，丰台一部分新房项目已经跌出了性价比。未来入市的位置也只会更有优势。

至于蒲黄榆这块地，大概率不用操心它的去化了，这个位置，100多套房子，夸张地说，开发商发个朋友圈都卖完了，但是丰台的故事，还在继续。

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