哈喽大家好，我是血拼哥！

周一被央妈「活久见」操作刷屏了，大家都在感慨，万万没想到，有生之年见证央妈亲自下场授课，指导大家投资买房的基本逻辑！

到底怎么回事？

No.1 央妈下场指导「投资」？

事情是这样的，上周五，央行刚发布了“二季度货币政策执行报告”，

从2001年起央行每个季度都会更新一份类似的报告，内容主要是对当前货币政策分析以及未来的展望。

但是这一次，网上纷纷惊呼，“史无前例”。

第一是因为这份报告一共提及“房”字119次，“租”字57次。

如此关注楼市，本身就非常罕见。而且，这次报告还专门设立了“专栏3”，分析未来住房的租赁投资价值。

不少房产大V解释，这个专栏是央妈的一篇“楼市价值分析报告”。

并指出其中有一个非常非常值得重视的结论：

未来，买房出租获得的收益率“将高于多数资产回报率”。

△央行报告截图

那么，央妈的报告是这个意思吗？这份报告到底说了啥？

No.2 央妈到底说了啥？

咱们长话短说，

对于房地产市场，报告主要传递出两方面信号：

1、下一阶段房地产政策或以落实为主。

房地产表述方面，报告强调“着力推动已出台金融政策措施落地见效”，意味着下一阶段或主要以落实5.17以来的房地产新政为主。

目前受收益难以覆盖成本、收购主体要求较为严格等因素影响，3000亿元保障性住房再贷款仅使用了121亿元。

预计未来政策将着力于打通政府收购存量商品房的堵点，完善优化相关配套政策，如财政贴息降低收储成本、扩大收储主体范围、放宽保障房面积要求等，推动存量政策加快落地见效。

2、对住房租赁的金融支持有望加大，并明确指出，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

报告开辟专栏3《支持住房租赁产业可持续发展》，指出“住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的”，下阶段，“要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系”。

背后的逻辑在于：

其一，央行预计租赁住房总的收益率有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

其二，从需求端看，有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大；同时从供给端看，随着租售比的回升和融资运营成本的下降，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

其三，我国房地产市场仍处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其它政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。近期央行在原租赁住房贷款支持计划的基础上，完善推出了保障性住房再贷款，有助于实现支持住房租赁产业发展、增加保障性住房供给、降低房地产市场风险水平三大功能。

简单理解一下就是

央妈解释了住房租赁市场发力的背后逻辑，用以鼓励更多社会资本和机构入场。

央妈的逻辑是：租金是影响住房价值的核心变量。

也就是说未来房地产的价值，关键是看：租金、租售比。

全球公认合理范围内的租售比大约是3%。

而目前，我们的二三线城市很多都达到3%的标准，一线接近2%。

现在看着不高，但是还有CPI啊！

按照央行的说法：

疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

但是过去是过去，未来的通胀是不是一定也会上涨？租金也一定会伴随通胀上涨吗？

从国家每年设定的CPI目标看，每年都是追求通胀的。

这种情况下，通胀可能会迟到，但一定不会缺席。刚刚过去的一个月cpi上浮已经加入考核，且7月达成0.5%的增长，一改-0.2%的颓势。

所以未来，温和通胀应该是正常的预期。

参考美国的数据也能看到，即便是已经发展了200多年的资本主义国家，即便已经是全球第一大经济体的庞然大物，物价总体而言也是上涨趋势。

且，美国的租金不但会伴随通胀增长，而且往往上涨的幅度和弹性明显高于其他物价上涨。

也就是说，拉长周期看，通胀是必然，租金的上涨也是必然，在租赁市场越发繁荣的大趋势下，租金超出通胀水平增长更是可以预见到的事情。

正是租金的增长，构成了房价的底层支撑和基本盘。

但我们也得清楚，央妈这次的报告更多是面向机构「喊话」，

盘活存量去库存助力启动住房租赁业。

No.3 央妈的逻辑普通人如何参考？

普通人如何计算租房回报率（租售比）？

租售比有两种计算方式，一种是用「月租金除以房价」，另外一种是「年租金除以房价」。

前一种计算方式更常见，但央行这里说的是第二种方式，也就是出租房屋每年的回报率。

比如一套房子买入价是300万元（包含装修、家具、购房税费），目前每月可以租7000元（扣除出租税费），年租金是8.4万元，则回报率就是8.4÷300=2.8%。

这样计算，方便跟银行利息、理财回报率相比较。

租金回报率达到多少才是划算的？主要跟3个指标相比：

第一是大银行5年期定期存款利率；

第二是银行中长期理财产品的回报率；

第三是5年期以上房贷利率。

如果你买房子是全款，那么租房回报率是否划算要跟前两个指标对比；

如果是贷款买房，就要跟第三个指标对比。

目前国有大银行5年期定期存款利率为1.8%，而银行理财上半年平均回报率是2.8%。6月的全国平均加权房贷利率是3.45%。

如果你是全款买房，目前租金年回报率超过2.8%就是划算的了。如果是贷款买房，则需要达到或超过3.45%。

展望未来，定期存款利率会继续下降，5年期以上的利率1年到2年之后会跌破1.5%；而银行中长期理财回报率，也会回落到2%以内，甚至短期会出现大面积亏损。至于房贷利率，大概率也会下调。

在「房价不是永远涨」和「不是所有房子普涨」的今天，租售比也许会变成购房人考察资产的重要指标，央妈这次喊话是对“躺平”机构的「苦口婆心」，对普通人也有提醒作用。

至于，未来现实的演绎会不会向政策的大方向靠拢，市场和央妈的博弈，最终谁会胜出，就要交给时间来检验了。