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海淀终于掏家伙了。

昨天傍晚，北京规自委悄咪咪挂出三宗地，其中海淀四季青，

起拍价85.55个小目标。

整个2026年上半年，海淀住宅用地供应是零，一块都没给。

要知道这可是海淀啊——2025年北京土拍的扛把子，全年成交7宗地，448亿，占了全市的三成。

然后它就跟赌气似的，憋了整整半年。

现在大招放出来了，但问题是：

市场接得住吗？

01

地是好地

先看这块地的底子。

两块住宅用地，容积率1.6，限高25米。

什么概念？天生就是做低密洋房的料，跟那种动辄2.5、2.8容积率的高层完全不是一回事。

位置在西四环到西五环之间，挨着12号线四季青桥站，

北边是檀香山，现在均价10-14万/平

在这个地段，长出一块1.6容积率的新地，稀缺性不用我多说。

海淀这次确实是放大招了。

而且官方还给了个专属彩蛋：同一家开发商拿下两块宅地，可以统筹规划、统一算账。这意味着楼栋排布、社区空间都能更灵活，产品的上限被拔高了。

但“包袱”也不轻

这块地不是纯住宅，还搭着一块商服用地，容积率2.0。

关键是配建要求不低：养老驿站、助残中心、文化室、体育设施、社区卫生监督所，还有邮政支局和两个邮政所。林林总总加起来，好几千平方米的设施要么无偿移交，要么建安成本价给人。

再加上周边配套的4条城市支路、2条街坊路，总投资5220万。这些钱，最后都得算进账里。

说白了，这块地很考验开发商的算账能力和操盘水平。不是谁都能咽得下85.55亿起价的盘子。

02

真正的问题在市场

今年以来，新房的成绩单确实拿得出手。

连续3个月成交走高，6月份更是站上4000多套，创下年内新高。虽然没有2021年那种疯狂劲儿，但也足够让市场振奋一下了。

可振奋归振奋，冷静下来看看成交结构，就明白这热度是怎么来的了。

上半年北京新房成交里，600万以下房源占比55%。300到500万这个区间最活跃，500到700万紧跟其后。合起来，400到600万这个价格段，撑起了新房市场的大半边天。

换句话说，成交量是上去了，但拉盘的主力军是中低总价的刚需和刚改。真正高总价的改善盘、豪宅盘，分化很严重——好卖的凤毛麟角，不好卖的还在那趴着。

这就是市场最真实的底色：

价格为王。

老百姓不是不想买房，是只买得起、也只敢买这个价位的房。经济回暖的速度比想象中慢，大家的钱包和信心都还在修复期。开发商把产品做得再花哨，价格一旦飘了，照样没人买单。

但是与此同时，我们观察到：

2000万以上段（顶豪）占比微增占比变化：呈现逆势扩容趋势。例如，2026年前15周，2000-2500万段占比升至1.98%（较2025年同期增0.83%），2500-3000万段占比升至1.15%（增0.42%），3000万以上段占比升至0.99%（增0.48%）。

所以我看到四季青这块地，脑子里冒出两个判断，很直接：

第一，这块地一定会抢。海淀四环边上的低密宅地，放在任何时候都是硬通货。今年上半年北京土拍里，核心区的好地照样能溢价，差的才底价成交。市场不是没钱，是钱变精了，只往确定性高的地方扎。

第二，谁拿了这块地，定价千万别飘。产品可以往高端做，但价格一定要有诚意。现在这个市场，顶着天花板定价的，最后都得靠降价来还债。海淀再稀缺，也拗不过购买力的大腿。

这块地就是下半年的试金石。

85.55亿的起拍价，谁接？溢价能到多少？将来卖什么价、走什么量？这一串问题的答案，比这块地本身更重要。它会告诉整个北京市场，下半年的水温到底是多少度。

海淀终于放大招了，牌是好牌。

但好牌能不能打成好局，不看牌面，看打牌的人懂不懂眼下的行情。

地是拿出来了，剩下的交给市场。