近日，包括碧桂园、融创中国、华夏幸福等多家上市房企宣布债务重组取得新进展。自2024年初，多部委提出建立城市房地产融资协调机制以及建立企业融资“白名单”以来，近一年时间里，房地产行业支持性政策频繁出台，效果明显。机构认为，当前房地产行业债务化解重点有望从展期转为削减债务，房企应充分利用各类融资政策以增加资金流入。

多家房企债务重组获得新进展

1月21日，融创中国在港交所发布公告，公司全资附属公司“融创房地产”10笔债券的重组方案，已全部获得相关债券持有人会议审议通过。公司将对10笔债券的本息偿付安排进行调整，并提供包括债券购回、股票或股票经济收益权兑付及以资抵债等重组方案选项。下一步，融创房地产将安排债券持有人就其持有的债券，在重组方案选项中进行选择及分配。

同日，碧桂园在港股正式复牌。公司公告称已满足复牌指引各项要求。同时，公司制定多项计划缓解流动性压力，改善财务状况。包括积极开展债务管理措施，并在年度现金流量预测中考虑应偿金额以应对阶段性压力。此前的1月9日，碧桂园披露了境外债重组进展情况，有望最多减少116亿美元债务，将向债权人提供多个选项如要约回购、强制性可转换债券、新票据等。

碧桂园的复牌使得资本市场情绪得到明显提振。复牌首日公司股票盘中一度上涨近30%，收盘涨幅达17.53%。A股市场上，截至21日收盘，申万房地产指数已经录得四连涨。万科A、新华联、中交地产、金地集团等个股实现多日上涨，且普遍走出前期股价低谷。

中指研究院企业研究总监刘水分析，碧桂园境外债重组迈出重要一步，如果该方案能够落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化。根据碧桂园公布重组提案的关键条款，公司已经与七家知名银行组成的协调委员会达成共识，旨在落实集团的境外债务重组方案。

不仅如此，港股上市房企当中，世茂集团于1月16日公告披露有关境外债务的最新情况显示，公司正在寻求批准召开债权人会议。龙光地产也于1月10日宣布，公司债权人小组已就整体重组方案达成一致，并于当日签订了债权人支持协议，成为公司整体债务重组进程的重要里程碑。

A股上市房企华夏幸福1月20日公告称，为落实推进公司债务重组计划，公司以全资子公司固安信息咨询作为委托人和初始受益人，以固安信息咨询持有的誉诺金价值为100万元的100%股权，以及固安信息咨询持有的对誉诺金及其下属11家标的项目公司合计255.84亿元的债权，设立信托计划，并拟以该信托计划受益权份额抵偿合计不超过240.01亿元金融债务。

华夏幸福介绍，截至公告披露日，上述信托计划已实施抵债交易金额为223.48亿元，剩余16.53亿信托份额抵债交易工作正在进行。值得一提的是，公司公布的上一次重大资产出售暨关联交易实施进展情况显示，截至2024年11月30日，华夏幸福债务重组计划中的金融债务，通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.32亿元。

此外，濒临退市的*ST中迪也于近期公告称，目前，公司和广卫地产、达州绵石拟签订《债权债务抵销协议》。公司称，本次债权债务抵销能有效缓解公司的债务压力，降低公司财务流动性风险。此外，本次债权债务抵销后将增加利润3000万元。

政策支持下出险高峰期已过

广发证券在研报中指出，房企集中违约时期为2021至2022年。随着行业积极政策持续出台，企业出险高峰已过。

东方证券分析认为，近期多家房企债务重组、重整投资取得新进展。由于近年来不少房企选择将债务展期或者置换，面对2025年即将到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点方案有望从展期转向削债。

该机构指出，从受监测房企当前债务削减进展来看，碧桂园削债比例约为七成；融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过五成，目前10只境内债券已有9只通过投票重组；龙光集团发布了条款调整后的第二版方案，削债比例从此前约四成提高至近七成。

事实上，自2024年初多部委提出建立城市房地产融资协调机制以及建立企业融资“白名单”以来，近一年时间里，房地产行业支持性政策频繁出台，效果明显。金融监管总局于1月上旬召开的2025年监管工作会议上介绍，城市房地产融资协调机制落地见效，当前“白名单”项目审批通过贷款已经超5万亿元。

另一方面，上市房企的融资动作也在不断进行。保利发展1月17日公布，公司拟向特定对象发行可转债的申请，近日已经收到上交所审核意见，待证监会同意注册后实施。京投发展1月15日公告披露，公司定增事项获控股股东批准，拟融资5.95亿元用于补流和偿债。

2025年开年以来，A股上市房企当中，另有华发股份、南京高科、电子城等先后公布了融资计划，类型包括发行可转换公司债、中期票据、超短期融资券等。

多渠道融资支持有望持续

机构认为，出险房企积极推进债务重组，是过去几年房企债务风险出清的重要一步，其是否成功对于更多出险房企走出困境具备标志性意义。出险房企债务压力减轻，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于房企将更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。

值得一提的是，当前基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了更多退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善，同时，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段。房企也能从多元化经营中收益，逐渐改变经营模式，向新发展模式转型。

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至目前，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、中国金茂等多只REITs产品完成了上市，总规模超过200亿元。

刘水分析认为，房地产市场恢复仍面临诸多挑战，企业还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。

“支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道。”刘水表示，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更多的资金支持。

克而瑞研究中心分析指出，2024年四季度以来，新房销售规模持续转好，岁末新房成交面积止跌，成交金额连续两个月回正，更多城市迎来房价转涨。该机构认为，房地产行业迎来了“标本兼治化解风险”的发展新阶段，正式进入了风险化解新周期。

来源：经济参考报