哈喽大家好，我是血拼哥。

昨天又来了大动作！2月27日，北京市住建委发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》并公开征求意见，

首次明确将住房租金纳入监管，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。

简单的说这次对租赁市场的进一轮优化，看来未来租售同权的远景还是有戏的！

而北京楼市，目前新盘的热度再次被朱辛庄占领，京北+近地铁+产业，潜力无限。

可是这次每平涨了4千，大红大紫的朱辛庄真的还能买吗？新盘凭什么每平涨4千？

Part1

双轨神盘还能延续？

去年12月份，中海+未来科学城以42.74亿元拿下关注度极高的朱辛庄0022/0027地块，刚过去两个月，项目就亮相了，样板间在2月25日也内测开放。

预计3月底开盘，案名官宣为中海寰宇未来。

项目位于北五环外，项目到地铁昌平线和8号线换乘站朱辛庄站直线距离约600米左右。

项目就在去年上半年大红大紫的越秀·星樾南边，周围商业产业俱全。

往东是住总万科天地和万象汇，往西是永旺商城，东南小米产业园，此外附近还有好未来、慧聪等产业园。

周边规划新增区域快线S15线，还有轨道交通19号线，可快速实现多站换乘！

附近规划的幼儿园用地，万象悦府北侧将引进一所九年一贯制学校，领秀慧谷西侧也将有101中学落地。

周边有北京农学院、华北电力大学、朱辛庄幼儿园（在建）、史各庄小学、中关村外国语学校等。

加上目前已经落位的信息产业园一期、小米未来产业园、紫光数字经济科技园等，周边已入驻包括小米、福田汽车、华电光大、三一众力、百济神州、诺诚健华、扬子江制药等优质产业集群。

商业上，有百品尚购物中心、北京华联回龙观购物中心等，朱辛庄地铁站旁边就是5万平的万科TBD，万达广场、超级合生汇也预计今年开业。

医疗配套方面，项目东南侧为积水潭医院回龙观院区，西侧为北大国际医院，教育医疗配套完备且未来将进一步完善。

背靠自身产业大腿，加上完善的配套，而且交通方便，其实也是这边大火的原因。

Part2

天赋地块，王者户型

两个地块是目前朱辛庄板块最方正的，加上中海出品，园林楼间距采光等几乎是该板块最好的新盘。

南北两个地块，共规划18栋楼，3栋洋房，5-9层；15栋小高层，13-18层，共932户。

面积段98-145平米，还有少量88/94平米两居。

88㎡两居，传统的两室一厅户型。

亮点是多了一个家政空间，卫生间明卫，分布在整个小区的正中间，居住体验并没打折扣。

94㎡两居，相比较88㎡更方正，更大。

户型的体感应该与88㎡的体感毫无区别，只是纠结户型方正的朋友可以考虑该户型。

98㎡三居，有直角飘窗设计，且更通透。

好处是其实整个空间没有面积浪费，主卧卫生间是暗卫要注意。

107㎡三居，和98㎡的区别不大，亮点依旧是直角飘窗设计。

112/113/115/117㎡三居，三面宽朝南，都户型方正。

血拼哥觉得区别不大，因为是项目的主力户型，预算比较多的朋友一定要选这个面积段，不会令大家失望。

143/145㎡四居，其实和112㎡系列都是同一个模板。

只是每个空间更大了，尺度更宽了，约10.6米的南向面宽在北京市场上很少见了。

Part3

每平贵4000，能接受吗？

中海寰宇未来销售指导价为6.6万/㎡，总价区间在640-975万。

就这个价格来说，定位朱辛庄天花板新盘了，区域标杆的价格。

去年这边的越秀星樾和大华启宸府，新盘均价都是6.2万/㎡。

多了4000元每平，就多了对中海寰宇未来更高的要求，明面上，就两个优点：

1、两个地块综合素质比较好，地块方正，有能够做出好圈层的资格。

2、中海的设计品质口碑基本无可挑剔，至少户型上不会拖后腿。

而贵了4千每平，100多平的户型要多了40万左右，直接价格筛选圈层，这里也将是朱辛庄高净值人群的聚集地。

主力户型117平差不多在772万左右，这个价格再往上东西海朝都可以买了，昌平优先级并不高。

二手房方面，朱辛庄地铁附近房源较少，靠近回龙观地铁站附近房源较多。

TBD住总万科天地是比较老的代表性项目，遗憾的是业态比较复杂，二手挂牌5.3万/㎡，次新点的领秀慧谷，二手挂牌在7万/㎡。

这几个新盘大火的原因是价格倒挂，对比次新二手房价格优势很香。

19年末，万象悦府限价5.2万/㎡，2021年，龙湖云璟，5.7万/㎡，2023年，越秀星樾&大华启宸府，价格6.2万/㎡，24年，中海寰宇未来销售指导价为6.6万元/㎡。

5年新盘单价直接涨26%，确实当红。

不过目前几波新盘已经把想买朱辛庄的需求消耗掉不少，而且随着新地的上涨价格也跟次新接近，倒挂优势已经不明显了！

中海+未来科学城拿地时也是底价成交，定位更高端的圈层，也对应到更少的客群。

市场能否买账还是未知数，等等看开盘后的情况吧。