最近在整理各区楼市数据的时候发现一个有意思的事情，石景山的新房和二手房差价竟然能差一倍！二手房单价低一些小区在3万8~4万左右，以老旧小区为主，主要集中在苹果园、古城一带，比如模式口西里、石景嘉园等。

楼龄在近15年以内且有电梯，物业稍好一些的小区单价则在5万~6万左右。

新房方面，首钢园东南区、北辛安板块的销售指导价在7.5万/平左右，这也是石景山新房比较集中的板块，而衙门口的新房指导价则在79500元/平。这么对比下来，新房和二手房的差价达4万/平，相差一半！

究竟是什么原因造成这种现象呢？我们来看下这个区域二手房的构成：

在绿中介网站上，石景山二手房挂牌量共计3746套，其中20年以上老旧小区有2298套，占比61.3%，也就是说老旧小区占了一半以上的量。这是什么概念，咱们拿西城和东城做个对比：

东城：挂牌二手房共计5299套，20年以上老旧小区3701 套，占比69.8%

西城：挂牌二手房共计7419套，20年以上老旧小区5851套，占比78.9%

都知道东西城已经不再供应新的住宅项目，老旧小区居多，那算下来石景山老旧小区的占比仅次于东城了。老旧小区有诸多问题：楼龄老，户型格局差，物业不好，大多数没电梯，停车难，这也就造成了小区房价上不去，拉低了整个片区的二手房价格。

新房方面，目前这个区域的新房成交价在7万5左右，很多朋友会问到底值不值这个价儿？后面还会不会再涨？以后容易出手吗？

先来说值不值的问题，个人认为与其说诸多优点，还不如看有没有人为此买单。从目前的成交情况来看，此前开售的长安云尚、长安九里、中海寰宇天下天赋、长安悦玺等楼盘已基本售罄，也就是说有部分购房者认可这个价格，觉得项目的产品、园林、小区规划、地段等因素综合起来值这个价。

会不会涨：从最近几次的供地情况来看，指导价还是在7万5左右，比较稳定。

然后再来说说以后好出手吗？这个要看交房以后物业的维护情况，以及后期市场情况来定。

说了这么多，最后来说说置业建议吧。

楼龄在20年以上的小区：不太建议入手，缺点刚才都提到了，除了便宜点，想不出来有什么优点。另外，房子太老，贷款也会有一定限制，以后你再想出手那就更难了。

楼龄在15年以内的小区：想要四五百万上车，又想买个物业尚可、小区环境尚可的房子，可以看看这类房子，性价比很高。当然也需要仔细挑选，对小区地段、户型、物业等自己关注的要素多加考察。

新房：对居住品质要求高、预算充足的购房者可以看看石景山的新房。现在的新房其实也很卷，在小区规划、户型、装修等方面很不错，要比二手房好太多，未来的居住舒适度要高很多。