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年底各大商超火起来了，最近据说车厘子也开始遭到疯抢，年味慢慢来了。

不过有关注二手房的朋友肯定发现，最近二手房市场居然也“异常”火爆。

有总价300万左右预算的朋友跟血拼哥说，他收藏的房源最近不是下架了就是成交了，中介上周日早晨9点给他发的房源，下午4点他点开再看就显示成交了……

也有朋友留言跟我说类似的情况，不知道是不是要抓紧出手了。

01\

北京出现“报复性签约”

从元旦开始，北京多个区域房产经济均表示，带看量和咨询量大幅回升。元旦期间，光望京片区大概就成交了40多套房，而且2022年12月下旬开始，有的房源涨价10万~20万元，即便没有涨价的房源议价空间也普遍减小，二手房成交出现回暖。

数据显示，2023年1月每日网签数据均在上涨，3日后反超上月同期数据，1月9日，北京存量房住宅网签505套，(注释：存量房即为二手房)

而2017年3月北京单日最高网签量是600套，2023年刚开始，二手房成交明显增加了。

二手房方面，本月截止9日，存量房住宅共网签2296套，上月同期，存量房住宅共网签2162套，环比增长134套；

新房方面，本月截止9日，新房住宅共网签1437套，上月同期，新房住宅共网签1173套，环比增长了264套；

成交量涨上来了，价格有什么变化呢？

从各行政区表现来看，城六区中，相比于上一周，东西城和海淀的挂牌价格上涨，朝阳和丰台保持平稳，石景山略跌；亦庄、昌平以及通州的挂牌价格明显下跌，而大兴和房山则明显上涨。

很明显，北京二手房的涨跌是分化的，看区位的。

且大中介数据显示，上周共有3774套房源调价，其中降价房源3429套，平均降价幅度2.1 %。

降价房源量较前两周明显上涨，市场活跃度明显增加。

从市场表象看，感觉北京二手房热度已经上升，小阳春已经到来，但是从“量价”的数据不难看出，目前北京成交结构上以刚需为主，都是比较扎实的自住需求，很少有投机需求或资产配置需求，目前交易量上虽有所回暖，但购房者仍很看重性价比。

考虑到今年春节比较早，前期疫情积累了一些购房需求，以及部分急售房源下调价格，性价比还不错，所以元旦前后集中成交一波也是正常现象。

更重要的是，宏观面官媒在不停地吹暖风，三年疫情，2023年没有比恢复经济更重要的事情了。对于这几年被重锤的房地产、教育培训、互联网行业，政府都难得释放了积极信号。社会面也扛住了大范围爆发性疫情的考验，多个重大城市的秩序基本都恢复了正常。

于是，买卖双方在两个月的博弈后，又一次达成了短期共识——

大部分买家都预期春节后市场热度会起来，自然尽量抓住节前的小窗口期。而有些业主预期年后行情更好，于是干脆下架房源，来年再说。

02\

这波刚需成交量涨上来了

价格会跟“飙”吗？

先说结论哈，我觉得短期不会。

首先为啥这波集中在刚需市场？

我觉得主要还是因为肯降价，口罩放开后，大家生活逐渐恢复，部分手上有钱但是一直在观望的人终于找到了下手的时机，而且年底，部分业主有回款/置换的需求，价格合适也就达成共识，且刚需房总价低，基本不受限购政策影响，贷款顺利，适合短期成交。

那么为什么我认为价格短期不会跟涨呢？

因为北京整个市场，普涨的时代已经过去，低总价刚需盘失去大盘拉动力。

北京经过五年的调控，房价基本处于稳中有涨的态势。

从2020年开始进入了房价分化阶段，800万以上的品质改善和学区改善涨幅一度达到20%，而大盘涨幅却微小。

据搜哥数据说房统计的北京二手房成交数据显示，2022年北京全市二手房的整体均价，与行情最好的2021年相比，还环比上涨了2.43%，各区涨幅最高控制在13.36%。

（来源：搜歌数据买房）

微小的涨幅不足以对刚需房源价格形成拉动作用，再加上近几年北京的减量发展，留京的毕业生逐渐减少，刚需房源的接盘侠也没那么多了，所以刚需二手房价格要涨，缺少动力。

其次，北京刚需住宅的替代房源不少。

以绿中介数据为例，绿中介上500万以下房源55475 套，占总房源的一半还多。300万以下的房源也有26817 套，替代房源多了，价格很难涨上去。

最后，接盘侠恢复元气需要时间。

目前上车的应该是首付准备好了，前段时间观望市场的人群，如今利率降了，收入稍稳，他们上车顺利。但是还有一部分刚需的收入需要随着市场的好转恢复。

所以短期内这部分北京最普通的刚需房源虽然成交量上来了，但是价格起飞，我觉得不太可能。

03\

2023年，对北京楼市的预判

其实近期市场火热的消息不仅在二手房，新房市场也有不少项目表示，销售火热，“今年的KPI不愁了”。

我认为，2023年京楼大概率稳中有升，下跌和大涨的可能性都比较小，整体小涨，分化行情仍会持续。

2023年的经济必须要好起来，作为支柱产业的房地产不能缺席，各地最近都有放松限购限贷门槛，

1、郑州全面取消落户限制。

2、深圳，要推广二手房带押模式

3、东莞：率先执行低首付，首套一律2成起

但北京的需求扎实，泡沫并不大，所以我觉得，北京会不会有政策上的松动其实也就是看年前年后这段日子，如果成交热下去，大概率暂时不会有大调整，基本就是“北京特色的利好”，例如地铁规划、区域商业规划等。

虽然如此，今年全力刺激房地产市场已经是一张明牌，北京刚需还是可以乘上全国利好的东风（例如5年期LPR下调、推进住房公积金数字化），预祝大家早日上车心仪好房吧！