北京市住建委网签数据显示，

3月北京二手房网签成交量超1.9万套，同比3月增长约35%。

此前24个月，北京二手房单月成交高峰出现在去年12月，单月成交套数为2.16万套。

最近的房地产市场，很多人大呼看不懂！

一边是百城二手房价格持续走低，从 2023 年初跌到现在还没停，北京的涨幅也在收窄，上月归零；

另一边新房价格却逆势反弹，营造出一种 “今天不买，明天就涨” 的紧迫感。

诡异的是，新房卖得越来越少，销售面积不断缩减，价格却回升了；二手房的成交量节节攀升，价格却依旧“跌跌不休”。

不是说量在价先吗？不是说买的人多了，价格会上涨吗？这啥情况？

No.1 二手房为啥变身「价格绞肉机」？

先来说说二手房，它的交易完全遵循市场规律，目前依旧是市场交易的主力，优势相当明显。

首先不用担心烂尾问题，房子实实在在摆在那，看得见摸得着；其次，在价格谈判上有很大空间，遇到着急出手的卖家，狠狠砍价也不是没可能。

而当下的市场，对卖房的人来说，房价不涨就意味着资金在贬值，与其让房子砸手里亏利息，不如降价尽快出手回笼资金。

这样一来，二手房价格不断走低，成交周期也越来越短。

再看新房这边，开发商不是不想降价促销，实在是 “心有余而力不足”。

和普通消费品不同，房子可不仅仅是商品，更是抵押资产。哪个开发商建房不贷款？一旦新房降价，虽然能多卖几套，但剩下的库存价值也会跟着缩水，银行马上就会要求追加抵押物，这对资金紧张的开发商来说，无疑是雪上加霜。

而且新房价格还关系到土地拍卖收入，房价太低，政府哪还有钱搞城市建设，建学校、修医院？要是有开发商 “破罐子破摔”，大幅降价卖房，其他开发商难道能置身事外？

所以，新房价格必须得稳住，它承载的可是一座城市的价值。

卖不出去又不能降价，开发商只能另辟蹊径。

现在买房的主力军，大多是追求居住品质的改善型买家，他们更青睐大三居、大四居这类大户型，对房价波动不太敏感，只要房子合心意，说买就买。

反观 90 平米以下的刚需房，鲜有人问津。开发商也很 “识时务”，纷纷转向改善型楼盘开发。

以前受 “7090 政策” 限制，开发商必须按比例建设刚需房，现在政策放宽，土地限价也取消了，各种高端地王项目层出不穷。

2024 年，重点 30 城 3000 万以上的新房成交量暴涨 57%，直接拉高了新房市场的整体价格。

No.2 新房价格回升的背后是啥局？

为了吸引购房者，开发商玩起了 “面积游戏”。

有的地方改统计口径，像湖南衡阳推行套内面积计价，同样 200 万的房子，计价方式一变，单价瞬间从 2 万涨到 2.5 万；广州更绝，通过容积率新规送面积，阳台、飘窗等半开敞空间占比不断提高，得房率从 110% 飙升到 140%。

表面上看，购房者得了实惠，开发商保住了房价，实现 “双赢”，但这真的代表新房市场回暖了吗？如果市场真的火爆，开发商还会这么大方？

所以单从数据好转判断市场回升，似乎，也许，大概有那么点武断和草率。

但是！在官方力挺之下，市场新的变化一定是越来越清晰，越来越坚定的。

房企玩“面积游戏”如果是小打小闹，那么当官方下场开始制定新规则的时候，参与者就要留心了。

首先，住建部推出的 “好房子” 政策，从制度层面提高了新房标准，把老房子和新房子在产品层面拉开距离；

其次，各地政府收储新房时，大多只收小户型用作保租房。未来，一旦这些小户型作为配售房流入市场，现在购买小户型二手房的业主，想要转手恐怕就没那么容易了。

所以，如今的二手房市场，正在经历一场残酷的 “淘汰赛”。

地段好、学区优质的房子，依然抢手，价格相对坚挺；而那些面积小、居住体验差的二手房，只能靠不断降价求生存。

当下的楼市局面已经开始复杂，无脑冲或者像很多买房小白那样武断的上车都很危险，我们在做决定前，一定要保持清醒，明白数据背后的逻辑，别被表面的涨跌蒙蔽双眼！

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