随着代建市场“蛋糕变小”，市占率超过20%的绿城管理也从高歌猛进转入增速放缓，甚至阶段性减弱。代建模式本身是否遇到了新的挑战？

◎绿城管理董事会联席主席郭佳峰表示，中长期来看，代建行业仍然有比较大的成长空间。但绿城中国能否恢复昔日的高增长仍待观察。

8月23日，“代建一哥”绿城管理控股（HK09979，股价2.73港元，市值55.28亿港元；以下简称绿城管理）发布2024年中期业绩公告。在中报发布前，绿城管理公告称，公司执行董事及董事会副主席李军辞职。

作为的绿城管理的创始团队成员，李军曾是绿城首个商业代建项目的总经理，一手创立了轻资产开发模式，并担任了9年集团总裁。

《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年，绿城管理多项经营指标增速跌至个位数，也创下近四年来同期增速新低：

2021年至2024年，绿城管理中期营收同比增长分别为32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；中期毛利同比增长分别为51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；中期净利润同比增长分别82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

8月26日开盘，绿城管理股价应声下跌，截至当日收盘，跌幅达31.75%，报2.73港元。8月27日开盘，绿城管理股价出现小幅上涨，截至发稿，绿城管理股价报2.75港元，涨幅为0.73%，市值为55.28亿港元。

在同日举行的2024年中期业绩发布会上，绿城管理董事会联席主席郭佳峰表示：“短期来看，代建行业规模增速放缓、蛋糕变小，一部分出险房企进入代建赛道加剧行业竞争，部分企业对于代建费只求‘能发工资就行’，行业呈现接近‘零利润’的竞争趋势。这样的形势可以说是阶段性的，但这个阶段并不会在半年或一年就结束，可能延续时间会比较长。”

新签合同金额下降18%

中报显示，今年上半年，绿城管理实现营业收入16.7亿元，同比增长7.8%；实现归母净利润5.0亿元，同比增长5.8%；合约总建筑面积1.23亿平方米，同比增长8.1%。

即便是市占率超过20%，从经营数据的绝对值和增速来看，绿城管理在市场“蛋糕变小”面前同样无可奈何。

“今年代建行业呈现出非常明显的规模增速下降、费率下降态势。上半年全国代建行业总体规模是7325万平方米，同比增长仅有3%，而2023年的增幅是56%。如果剔除其中咨询、代销等低单价业务，传统的全过程代建业务量下降达到10个百分点以上。”绿城管理副总裁程敏在业绩会上表示：“代建行业从高歌猛进进入了增长放缓，甚至阶段性减弱的阶段。”

记者注意到，绿城管理上半年新签约数据下行更快：新签合同金额41.9亿元，同比下降18%。

虽然代建市场的蛋糕变小，但行业竞争却日趋激烈，如后入局的蓝绿双城、旭辉建管、龙湖龙智造、金地管理等均在发力。从中指研究院今年4~6月代建企业新签规模排行榜可见，旭辉建管、龙湖龙智造、新城建管占据前三，TOP20中并未出现绿城管理的身影。尽管上半年绿城管新签规模理仍以较大幅度领先，但下行市场的规模竞速中，增速过低只会进一步降低其在行业的优势地位。

郭佳峰在业绩会上表示，代建行业由于没有重资产资金问题，也没有去化的历史性包袱，收入可以马上转化为利润，所以在阶段性问题解决及市场趋稳之后，代建行业的业绩也会有较大反弹。“中长期来看，代建行业仍然有比较大的成长空间。”

来源：绿城管理2024年中报

代建费收取下降27.7%

代建费收取与毛利率的双双下行，可能是绿城管理在相当长一段时间内都需要面对的问题。

程敏在业绩会上透露，上半年绿城管理代建费收取14.14亿元，相比2023年同期的19.57亿元下降了27.7%；毛利率为51.5%，同比下降0.5个百分点；净利率29.4%，同比下降0.5个百分点。

对于代建费收取减少的原因，程敏表示，不少项目因为销售和资金回笼问题，造成了委托方的资金压力，导致代建费收取的滞缓。

由此可见，在房企“去化”压力面前，代建企业也难以独善其身。

另一方面，从不同业务毛利率来看，绿城管理收入和利润的主要来源商业代建毛利率为54.2%，增长了2.7个百分点；但政府代建毛利率40.4%，同比下降了4个百分点。绿城管理解释称，这与近两年政府代建收费单价持续走低有关，并且未来毛利率可能也存在一定下降的可能性。

绿城管理总结了2024年代建行业的三个变化：一是潜在委托方并不看好当下市场，暂缓拿地、观望情绪浓厚；二是已经拿地的委托方，鉴于市场压力选择暂缓开发，特别是托底高价拿地的城投等；三是受到收购商品房作为保障房等政策影响，相关省市对于安置房的开发计划作出相应调整。这三个方面的变化在令所有代建公司的拓展都承受了阶段性压力。

面对这样的压力，绿城管理方面表示：“公司一方面增强项目的经营兑现度，特别是促销回款，缓解委托方的资金压力；另一方面出台相关激励政策，将代建费收款与一线团队激励相挂钩。此外，通过对部分尾盘项目选用金融工具来保障回款。”

公开回应李军辞职

值得一提的是，在8月23日发布中报前，绿城管理公告称，李军已辞任执行董事及董事会副主席。

李军于2002年进入绿城集团，2015年主导组建绿城管理集团并出任董事、总经理。2023年8月，绿城管理发布人事调整公告，李军不再担任绿城管理行政总裁（首席执行官）。

来源：绿城管理公告

“大约两年前，李军出于家庭原因和子女教育的考虑，已经表达过离开绿城管理的意愿，因此公司在经营班子的人选上也做了较大调整。近期李军提交了辞呈，公司内部也及时进行了安排，相信依靠目前绿城管理集团的团队力量和合理的体制机制，以及绿城中国的不断赋能，绿城管理能一如既往地交出满意答卷。”

郭佳峰在业绩会上表示，李军是管理集团的创始团队成员，从管理阶段初创到上市，以及如今的发展中都作出了巨大贡献。“李军在未来依然看好代建行业，将以股东的身份一如既往地支持公司发展。”

“代建市场的整体下行，主体是受代建模式本身的风险和隐患影响，高管个人的离职不会有太大影响。”一位代建行业资深人士8月26日在接受每经记者采访时表示：“代建行业的整体市场在萎缩，其中重要的风险，一方面来自代建模式本身存在的六大风险：所有风险集聚在投资人、定位等重大决策事项的错误不可逆转、投资人收益与代建费收益已形成倒挂、代建招投标存在重大隐患、代建团队素养缺乏保障性、代建过度承诺引发重大诉讼纠纷。”

“另一方面，是代建模式所带来的市场支持度和影响力在下降，加上代建企业之间的拼费率、拼兜底利润等恶性竞争，会影响整个代建市场。特别是兜底利润如出现闪失，代建企业会陷入利润、业绩兑现不了的司法诉讼。”该人士表示。

来源：每日经济新闻