【合同房产】小产权房买卖合同纠纷裁判实践总结

 小产权房虽然在生活中常被提及，但其不是个法律概念，内涵包括建设在农村集体建设用地、农村集体农用地以及未利用地（荒草地、盐碱地等）上的房子。其中交易流转价值较高的主要是城中村集体农民自住房和还建房。部分小产权房有宅基地使用权证、规划许可、施工许可证，房屋产权证等合法证件，属于相对合法的小产权房，也是诉讼纠纷高发的领域。

     在当前司法审判实践中，农村集体组织成员之间的小产权房买卖流转行为基本统一认定为有效，但关于集体组织成员与集体组织以外成员、城镇居民为合同主体的小产权房买卖合同（包括互换，以租代买）效力方面还没有具体法律加以规定，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同，有的法院为了规避小产权房问题，甚至内部发文对买卖小产权房引起的纠纷不予立案（广东）。下面举两个结果截然相反的经典案例：

   （合同无效经典案例）2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。 这样的房屋，俗称“小产权房”，泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建，对外出售，但不能取得合法产权的商品性住宅。后来，宋庄要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。该请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。2007年12月，法院判决，房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，但法院同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的经济损失进行赔偿。判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。¨ 在房屋合同被判无效后，李玉兰于2008年向北京市通州区法院宋庄法庭提出反诉，要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。较后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

   （合同有效经典案例） 2010 年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显优势，才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完成了房屋交付并实际使用。此后，房价不断上涨。2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同，于是到法院起诉买房人朱先生，请求法院判令双方合同无效。朱先生提出，阴女士的诉讼已过2年的诉讼时效，法院应予驳回诉讼请求。较后法院判决房屋买卖合同有效，诉讼时效抗辩不成立。

    以上两个案例来看，小产权房买卖合同的法律效力问题裁判尺度并未统一，但通过大量案例统计来看，基本以判决无效为原则，有效为例外。作为一名律师，当事人有可能是买方也有可能是卖方，怎么在现有法律框架和审判实践现状下较大程度维护自己当事人合法权益是笔者思考的重点。

    首先，假设当事人是合同卖方，应依据以下法律法规发表认定小产权房买卖合同无效代理意见：

     1.《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”

     2.《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”

     3.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

     4.第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

     5.其他地方性法规。

    其次，假设当事人是合同买方，应依据以下法律法规发表认定小产权房买卖合同有效代理意见：

     1.《合同法解释(二)》第十四条 “合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。"

     2.《较高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

 以上只是从买卖双方不同角度来代理案件基本思路的法律依据，具体案件还要具体问题具体分析。从笔者办案经验来看，买方相对处于不利的处境，律师代理办案难度较大，所以为避免自己遭受损失小产权房还是谨慎购买。当然，即使小产权房买卖合同被认定无效，买方也可根据《合同法》第58条之规定要求卖方赔偿直接损失（如装修、添附等费用）和信赖利益（如因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失）以较大可能弥补自己的损失。