较近身边有好友买房，因为我刚买完没多久，所以她就问了我。我也很为她开心，在外旅游就发了好多条语音给她。

后来她说她问了许多人，我是较清晰有条理的。所以旅游回来开工坐在电脑前在发愁写点啥的时候，忽然想到要不先写这个吧。之后也有闺蜜要买房子，所以写下来供大家参考。

纯属个人经验分享，如果有细节不对的欢迎在评论区指正。文中推荐的各个网站、公众号也无任何利益关系。

01

先说说我的经历

去年年底，我和先生本来计划等夏天到了我拿到购房资格，或者在那之前如果工作居住证下来，换一套房子。后来想到置换房子的过程比较长且费神，我们也舍不得现在这套一居的地段，盘算了一下预算，决定单独买一套五环外的两居或者小三居。

因为北京限购是以家庭为单位，去年年底办完婚礼我们想着要以我的名义置换房子，所以商量了一下，把领证推迟了。所以后来买的这套对我来说是首套房。

我们大概在4月份开始偶尔看房，大概了解一下实际情况。夏天有购房资格了之后，利用周末集中看房，很快签约。结果一周房东就反悔，我也不想多纠缠，没有要求赔偿就利索解约重新看房。之后又选中了一套，签约办手续。

之前写过几篇文章分享过，今天主要侧重于买房的步骤。

和两类房产中介打交道的几点感触

牢记目标这件事，让我买房省了20多万

工作5年，如何靠自己买下北京一套房子？

02

决定买房之前你需要知道

1. 关于是否要买房？

身边有的朋友收入挺高，但并没有考虑买房，较主要的原因有两个：一是觉得买房之后房贷压力大，不想被束缚住；二是觉得租房也差不多。

有这样想法的一个朋友，在前段时间意识到，如果不买，之后租房成本也在上涨，都快赶上房贷了。

我有个在互联网工作的朋友，攒够了钱，想买，但未婚妻坚决不让。其实租房每个月的租金8000块，如果买房自己添点儿也差不多够还月供了。女生和房东签了长期的租约，自己花了小十万把房子装修了。把朋友气个半死。

我不是持有“一定要在北京买房”这种观点的人（就是挺佛系的），但我觉得，1）如果收入还算不错 2）有一定的积蓄 3）职业生涯处于上升期，还是早点考虑买房。

那些什么归属感这些主观感觉就不说了，较主要的是，你算了算账，发现租房成本赶上房贷，长久来说不划算呀！

2. 预算和首付比例是多少？

确定买房之后，就要看下预算了。一开始要先浇一盆冷水。我和朋友一开始都天真的以为，首套房首付比例在35%，就意味着，手上有200w，就可以买600w的房子。

但实际上，要综合看总价、贷款。我算了下我自己的比例，大概在48%左右，将近五成了，包括了各种契税以及中介费。这还是找的“满五不多”（房本满五年，家庭不多住房）的房子，首付低的情况下。

不同类型的房子税费或者其他费用不一样导致首付不一样，所以如果首付有限，就尽量选择“满五不多”的房子。

贝壳网PC界面的这个首付预算和房贷计算器很实用，我算了下，还比较准确，随便贴个例子：

3. 住宅（70年产权）、商用房（50年产权）什么意思？

有时候翻网站的时候，会看到价格低的房子，再一看是商用类型的房子。这类没有限购，首付也低，但水电是按商业的收费的，比较贵。

我之前没什么概念，但看过一篇文章里提到买的商用房，小家庭一个月光电费要七八百，吓到我了。

住宅类型细分还有经济适用房、两限房、公房等等，前面两种来说首付可能就会高不少了，所以不作为首付有限的优选。不过也有房价低一点，较后总价算下来也差不多的，看到了合适的房子可以让中介计算一下。

共有产权房现在也很火，之后应该会有更多。大概就是房价便宜一半、产权和政府共同拥有。公众号“京房字”会常常推送共有产权房的信息，需要的朋友可以关注。

03

看房买房过程

1. 找一个靠谱的中介。

我自己的经历来说，接触了一些链家门店，我觉得整体都还是挺专业的。他们还是比较有保障的，虽然他们的服务费真的很贵。

我是经历过排名前列次签约的不愉快之后，才知道如果交易过程中出现了一些麻烦事，比如交易后期有一些情况要和卖家打官司，他们是可以先行垫付，然后由他们和卖家打官司的。所以这么高的费用，也是转嫁了一部分风险。

如果没有朋友介绍的特别好的中介，直接去要看的目标小区附近的门店就好。

如果跨区，中介也是可以带看的，但如果交易成功，跨区需要付所在区域门店一部分费用，所以中介跨区看房动力不一定很足。

小区门店对这个小区更了解一些，但信息层面来说，得到的信息并不会比其他门店多很多。上架了房源，还没有释放出来的时候，他们内部的网站上都可以查得到。

我在之前那篇中介的文章里也写了，找一个合适的中介，就看对方在你身上花的时间是否多，是否多问你的需求帮你找到合适的房子。

2. 厘清自己的需求。

为什么把需求放在看房，而不是放在买房之前，是因为我发现：需求是在不断看房中确定的。

对于买刚需房来说，大部分人预算都有限，终极的困境都是：看上的买不起，买的起的看不上。

所以先看一些，慢慢再根据自己的情况，列出自己较在意的，一切选择都是取舍。可能刚开始看房还什么都想要，但现实往往是，需要不断抛弃自己原来没那么在意的，较后留下较核心的需求。

有人在意地理位置，有人在意交通，有人在意学区，也有人在意居住环境、户型等等。看了一段时间之后，你才能从之前的想象中走出来，重新规划自己的优先级。

比如朋友看房之前，觉得只要房子好就行，小区环境不重要，但看了几次之后，觉得一些小区设想自己住在里面会不愿意回家，这个时候才发现自己原来很在意小区环境，所以就会把小区环境往上提一个优先级。

而且买房真的很看缘分，即使主观喜欢，可能会因为各种客观或者以意外因素，筛掉不同的房子。所以多看特别重要。

理清楚需求之后，和中介说你的优先级，然后让他们帮你多搜房源信息，找时间集中带看。我当时是工作日让中介帮找，每个周末看一片区域，这样效率比较高。

3. 把握住时机很重要。

多看不意味着优质主义，选择都是取舍。在预算有限的情况下，其实选A和选B也差不了特别多。

有人左挑右选，然后发现还是较早看的比较好，或者是看那么久，房价也涨了，得不偿失。我有朋友之前看了一年，结果在较高点的时候入手（摊手）。

但如果平时耳根子比较软，在看房的时候，也不要一味地被中介带着走。他们可能也会不断地用一些信息刺激你快速决定，比如有其他的人要准备约房东聊啊之类的。

如果自己属于容易被说服的，找个买过的朋友一起看房，或者是给自己时间稍微缓冲一下，说回家商量一下，冷静一些时间再做决定。当然，如果之前你厘清了需求，清楚知道自己要什么样的，该出手时也要出手。

我这套房子，周五下班自己去看了下挺喜欢，怕自己冲动，回家冷静了一下，周六上午和先生再一起看了一回。刚做了和房东约谈的决定5分钟之后，另一买家打电话给中介想约谈，但已经晚了。

链家他们的规矩是，按和房东约谈的顺序来谈。排名前列个不行，再排到下一个约谈。如果排名前列个成交了，第二个也就无法约谈了。

4. 户型到底重不重要？

在北京买房，许多户型其实没那么好，但如果都按理想的户型，那可选的房子又特别少。

在买房之前，我看过公众号“住范儿”的一篇很好的文章，介绍户型：再按老一套的方法挑户型，首付都付不起了。这篇文章让我对户型有了新的认识，也打破了我之前执着于户型的焦虑。

然后实际情况是，我较后仍然在我母上大人的强烈要求下，选了个面积小10㎡，价钱却高了20w的户型。我和她嚷，你知道为这个户型，我要多付出20w，还少十平方呐！

但将近半年过去了，我发现这个我放弃的这套房子，仍然没有卖出去。而且小区类似户型的房子新挂出来的价格可能还要低一些。反而是我买的这套，类似户型比较容易出，新挂出来的价格也还保持在那里。

而且我看房时候的感受是，南向的房子一进去就暖洋洋的，东西向的采光不错，但就是觉得没那么暖和。

所以我基于个人的经验，还是建议可以的话，选择一个方正的，卧室有至少一间朝南向的户型，因为以后如果考虑出手，会比较好卖。

除了户型朝向，其实也要看动静和家务线，这个在“住范儿”公众号文章里常常提到，可以仔细看下。

5. 贷款。

前面提到，首付比例较后算下来可能会达到将近五成的情况。所以买房时候除了看总房款，其实还要看你较高能贷到多少。

公积金贷款：

从917之后，公积金贷款做了调整，可以贷款的金额=工作年限*10。假设工作了5年，按照这个新规，只能贷款50w，而不是像之前的是120w了。如果夫妻两人，也是不能叠加，只能取高的那个人的贷款金额计算。

商业贷款：

商业贷款的利率更高一些，不同银行的政策不太一样。有的是对卖家的资质审核更严格，有的是对买家资质审核更严。

具体选哪家，可能还要根据自身情况，比如收入证明，银行流水。中介会按照你的情况去询问各家银行，也会帮你计算。

另外，还有一些贷款的具体细节，比如五环外的房子较高只能贷款243w之类，这些中介都会提醒。

公积金什么时候能取？

公积金理论上是说在网签之后，凭借网签合同就可以申请提取之前的存款的。但实际操作中，有的中介会出于谨慎，建议等全部办完手续，银行发放的贷款到账了，再申请提取。

所以稳妥起见，如果首付款中把公积金计算在内的，可能要额外准备好这部分金额。