北五环外再现均价“4”字头新房!首付116万起,上车海淀还有这些选择!

血拼北京楼市 2022-06-08 17:06:16
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

咱都说,好的教育资源必须有三部分组成,顶级师资水平、顶级生源和有钱的学校,北京已经着手调控“师资”和“生源”了,教育均衡真的不是说说而已了,没准不久的将来,36万/平的顶级学区房真的会变成传说呢?老规矩,血拼…

哈喽大家好,我是血拼哥!

开篇先跟大家分享个小道消息!

在昌平南大步走进6万+/平的今天,还有4万+/平的新房可以捡漏!

据血拼哥打听到的最新小道消息,位于北七家的华润理想国,目前还有少量房源剩余,包括三套138平米的四居室、四套124平米的大三居以及16套90平米的小三居。

项目位于北五环外,靠近北六环,属于未来科学城板块和奥北别墅区板块交汇处。在共产房未来逸园南侧。

周边没地铁,通勤进城的话,乘坐地铁比较困难。如果开车,立汤路,定泗路,北清路和京承高速上下班高峰期都非常拥堵,所以可能更适合在未来科学城及周边工作的人群。

据了解,华润理想国已经交付,剩余的房源是因贷款问题腾退房源,目前预售证过期,现房出售要等销售许可证,预计是月底,大家不要着急,可以再耐心等等下证,感兴趣的朋友们可以扫码进群,我们也会帮大家进一步核实消息,大家千万别冲动抢付首付定金!

消息分享完了,赶紧说正事!

----我是正文分界线-----

北五环外置业一直是大家关注的热点,即便是昌平也跟着沾光,但其实大部分朋友的热情在海淀。海淀让大家产生执念的原因,除了强大的产业和GDP常年霸榜的实力外,还有就是教育资源了。

东西海几乎就是全北京,乃至全国的教育高地!虽然近两年打击“学区房”,但是每次整顿过后,难逃“春风吹又生”,上月法拍房,海淀36万/平的学区房又双叒叕冲上热搜,YYDS,不服不行……

不过最近海淀出了新政策,力度之大,可谓空前!如果你因为教育想在海淀置业,接下来请一定看下去!

2022年5月31日到6月2日,海淀区和西城区的家长分别被以“非正式”和“正式”的方式通知:自2022年9月新初一年级起,海淀区和西城区所有初中学校(含民办)均享受校额到校政策。

啥是校额到校政策?

简单讲就是优质高中的中考录取名额直接分配到各个初中校,然后各个初中校通过内部竞争排名获得入学的机会!

举个例子,小明在一所普通学校里面今年考了582分(校额到校的使用门槛是570分),全校排名第二,某一家优质高中的录取分数线是630分,正好给了该校两个名额, 那小明就可以使用校额到校方式就读这所优质高中。

校额到校报考条件(截止目前的政策):

1、有北京中考升学资格,通常是指京籍和非京籍九类人;

2、同一所学校连续三年学籍;

3、中考成绩在570分以上;

4、综合素质评价达到B等及以上。

那就有意思了,只要符合上面的4个条件,越是尖子生多的牛校,内卷越激烈,反观水平一般的普通学校,平时成绩优秀的同学实现优质升学的几率变大了!

而且也变相阻止了跨区/转学的生源,因为不符合三年学籍,就无法享受校额到校的政策。

这个变动不可谓不巨大!

要知道,本来这个校额到校最初在2016年推出,就是为了使教育均衡针对升入优质高中比例低于30%的一般初中,采用定向分配的方式,是给一些普通学校,甚至是差学校的一个福利,让去了普通学校的孩子,将来能够利用稍微低点的分数进入优质高中,如果最后真要这么一改,所有初中学校都有校额到校名额了,那无疑是在瓦解海淀优质学区的江湖地位!实在“鸡”不动娃的朋友,可以稍稍放松了。

这招比今年实施的8区教师轮岗试点还要狠,轮岗是杜绝好的师资力量扎堆,这招直接把“掐尖生源”问题解决了,不可谓不狠!

咱都说,好的教育资源必须有三部分组成,顶级师资水平、顶级生源和有钱的学校,北京已经着手调控“师资”和“生源”了,教育均衡真的不是说说而已了,没准不久的将来,36万/平的顶级学区房真的会变成传说呢?

当然这个政策具体细则还没出来,具体的名额分配也有待公布。政策落实后可以预见,对学区的“打击”应该不小,但是“学籍”会变得非常重要,跨区上学或转学需要慎重。

最后,相信海淀教育,或者对海淀有执念的刚需朋友,血拼哥帮大家抓取了海淀400万以下的两居二手房源,一起来看看具体情况!

在海淀,

300万+能买到什么样的房子

老规矩,血拼哥跟大家整理出了海淀最新版的400万以下的二手房房源,基本都是满五唯一、集中供暖,但这次我没纠结楼龄了,房源不算少。

这次房源最大的吸引力就是临铁的房源很多,但楼龄就不怎么理想了,基本上都是30年左右的老房子,15年以内的房源极其少

ps:二手房一房一价且具有时效性,表格仅供参考

完整表格后台回复【海淀】

另外跟大家打个预防针,海淀二手房多为“高龄”房,受到贷款年限的限制,意味着首付至少要准备总价的五成左右。

贷款年限:(一般来说,商业贷款都是30年以内的房龄,最长贷款年限是用50减去房龄;混合贷款,砖混结构是47减去房龄,钢混结构是57减去房龄。具体房源具体分析,情况可能有差别)

所以表格中的首付只作为参考,具体付多少还是得综合贷款年现和金额来看。

挑几个楼龄相对较新和位置相对较好的房源跟大家简单说下。

1. 楼龄最新的是上庄馨瑞嘉园 ,位于海淀北部新区,五环到六环之间。

这个地界属于海淀山后,环线位置还有周边配套其实并没有沾到海淀这个名头的光。

小区均为13年的房子,精装修,板楼电梯房,目前挂牌的400万以下的二手房基本都是纯南朝向,面积集中在70平米左右。

价格最低的是一套67平米的两居,总价360万,参考首付141.1万,包含3.4万元的契税,参考月供👇

户型还不错,纯南朝向,两个卧室都朝南,主卧还带有一个阳台,客厅面积不算小,但没有窗户,房主将与客厅连接的卧室的门改造成了玻璃的,也能弥补一下采光的不足。厨房和卫生间面积也适中,但暗卫还是要注意一下通风和采光问题。

根据绿中介上的照片显示,房子的室内维护情况也比较好

由于小区楼龄比较新,所以整体设施会更可靠些。小区物业费2.36/平/月,地下车位8万租30年

小区环境👇

缺点就是没有地铁,但公交车站离小区很近。

生活配套的话,没什么大型商场和三甲医院,但是超市、卫生所、公园都有,日常生活需求可以得到满足,感兴趣的朋友可以去实地看看。

2. 位置比较好的如龙翔路小区、蓟门北里等小区,均位于海淀三环-四环之间。

先说龙翔路小区,400万以下仅有一套房源在售,建面约53平米的两居。满五不唯一,参考首付约160.7万,(包含契税、个人所得税和土地出让金。),参考月供👇

房子是1991年的板楼,没有电梯,不过这套房在底层。

户型就是老房子最常见的长条形,卧室南北各一个,暗卫,厨房面积比较小,至于装修,绿中介上的照片大家自己看吧。

非常破,目测装修得花一大笔钱了。

不过好在小区位置非常好!

临近地铁牡丹园站,走路三五分钟就可以到达地铁站,如果在海淀上班,通勤非常便利!

其次是生活配套都是现成的不说,质量还都挺高

周边两公里范围内有北医三院、北医六院等三甲医院;家门口就是翠微百货和花园路百货商场;周边公园很多,像元大都遗址公园、元土城遗址公园、马甸公园等都在小区附近。

更重要的是小区虽然不是什么顶级学区,但也属于海淀较为核心的板块,孩子上学不用太过于担忧。

再看下蓟门北里。

两套房源总价都在390万以上,首付都在157万左右,50平的两居室,户型和龙翔路小区基本一致,但两套房源都为半地下室,介意的朋友们慎重选择。

小区同样临铁,周边有蓟门桥和西土城两个地铁站,直线距离均在800米左右,通勤便利。

周边高校比较多,环境不错,生活配套也较为齐全。

医疗:

超市:

教育:

最后总结一下吧,今后的北京楼市必然是一个分化的市场,二手房同样难逃分化的宿命。避开学区不谈,楼龄新、配套全,尤其是临铁的二手房,无论是从居住品质或者将来置换的角度来看,都更具有价值。

而那些教育、医疗、通勤等资源优势一项不占,仅仅只是价格低的“老破小”,居住不方便不说,流通性同样很差,将来能不能出手还得打个问号。

这种房,如果你不是资金十分紧缺又急于想上车的话,哥们建议:别碰

毕竟北京的首套资格很珍贵,还是仔细琢磨琢磨要不要花在这样的老破小身上吧!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。