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曾经一房难求的昌平楼市，画风大变了。

今天昌平区北七家镇涉宅用地成功出让，收金26.012亿元，最终由中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体底价成交，成交楼面价24855元/㎡，溢价率0%。

同样，今年2月，朱辛庄地块被中海+未来科学城联合体以底价12.8亿元摘得——而在一年前，同样的板块需要经过白热化竞争才能斩获。

曾经依靠海淀外溢需求一路高歌猛进的昌平楼市，正在悄然转向。

01

土地市场降温，底价成交成常态

曾经火爆的昌平土地市场，正在回归理性。

这种理性不仅体现在成交价格上，更深刻地反映了开发商对后市的预判。

7月31日，北京昌平区南邵镇一宗“宅教商”组合地块由北京新恩祥睿泽置业有限公司以底价13.69亿元竞得，成交综合楼面价15156元/㎡。

同样，2月17日，中海+未来科学城联合体以底价12.8亿元摘得昌平朱辛庄地块，成交楼面价为3.17万元/平方米。

朱辛庄板块作为昌平南部的热点板块，过去曾是开发商争相追逐的热土。2023年，越秀地产以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积竞得朱辛庄地块，上海大华也以12.995亿元拿下昌平朱辛庄0028地块。

相比之下，今年朱辛庄地块以底价成交，形成鲜明对比。

中指研究院土地市场研究负责人张凯曾表示，朱辛庄地块的底价成交反映出市场的理性回归。

一方面，2023年昌平区供地主要聚焦朱辛庄及北四村板块，土地放量已阶段性稀释客群；另一方面，朱辛庄板块新房成交价格稳定在6.2万-6.4万元/平方米之间，与次新房价格接近，价差收窄，削弱了倒挂红利。

02

供应激增，昌平新房库存压力加大

昌平楼市正在面临供应洪峰。

多个新增用地相继入市，改变了原有的供需平衡。

今天北京市昌平区北七家镇歇甲庄地块正式挂牌出让，该地块位于五环至六环之间，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站天通苑东站。未来预计提供将近千套房源的社区。

紧接着，周四，昌平区东小口镇贺村中滩村组团一宗住宅用地出让。

这两宗地块总起始价就高达54.1亿元，总规划建筑面积19.24万平方米。

吓人不？

目前昌平楼市即将入市的地块有昌平区东小口镇贺村中滩村组团多个地块、东小口城中村项目、朱辛庄地块、北七家歇甲地块，加上在售的越秀星樾、寰宇未来、龙湖观萃、星耀未来、观堂府、嘉境里、未来之境、国誉燕园朗润等，昌平的新房供应将突破1万套。

特别是朱辛庄CP01-0801-0055地块调规，从工业用地变成住宅用地，加剧了市场担心。以前业内普遍认为昌平南部的供需相对平衡，好地块比较稀缺，但现在这个逻辑不成立了。

图片来源：蜂硕蜜居

03

码农购房群体进入冷静期

昌平楼市最大的支撑力量——海淀码农群体，正在进入买房冷静期。

这一变化直接影响了整个昌平楼市的基本面。

以热门板块朱辛庄为代表，昌平南部楼盘从今年二季度开始暗暗集中降价。曾经是北京五环外最抗跌、成交最热的地方，现在也顶不住压力了。

昌平南部楼市走弱有两个主要原因：二手房价格坍塌和新房供应放量。

当下楼市很容易进入向下螺旋：新房供应量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越卖不出去，价格不断下压。西红门、顺义就是先例，接下来可能轮到昌平了。

今年以来，昌平南部作为成交主力的地铁昌平线沿线区域的二手房市场快速陷入价格坍塌。

回龙观、沙河两个板块价格下拉幅度非常大，近一年跌幅高达14.18%、11.41%。

北京全市的二手房挂牌价格跌幅为9.25%，整个昌平区的二手房挂牌价格跌幅为10.02%。回龙观、沙河这两个区域的价格下降压力明显大于整个市场。

04

破局一：配套先行

面对市场降温，昌平新兴区域正在探索“配套先行”的发展新模式，以重塑区域价值。

7月31日成交的昌平区南邵镇地块，在规划上经历了重要调整。该地块最初于第二轮供地清单中呈现时，仅包含两幅住宅用地及教育用地。

后在预申请阶段，新增纳入三幅商业地块进行捆绑供应，彼时土地总面积约15.6公顷，规划地上建筑规模约21.9万平方米，起始价达31.7亿元。

或因规模较大、非住宅部分占比过高，这幅捆绑六幅子地块的组合地块最终未能如期挂牌。直至6月底重新挂牌时，政府优化组合方案，保留了住宅、教育、商业用地各一幅，使整体地上建筑规模降至约9万平方米，总起始价相应调整为13.69亿元。

看得出，政府在供应端对开发瓶颈的应对策略：一方面解绑前期过多的商业用地以降低总投资门槛，减轻企业资金压力；另一方面通过推进区域路网等基础设施建设改善环境。

根据昌平新城东区四期规划，后续预计还将释放约24万平方米住宅用地。

政府同时协同推进“职住平衡”战略：一方面强化地铁昌平线与生命科学园、西二旗等产业功能区的连接；另一方面通过捆绑商业用地开发，弥补区域消费服务不足的短板。

05

破局二：交通升级

轨道交通的持续升级，为昌平楼市带来了新的变量。特别是在当前市场调整期，交通便利的板块显示出更强的抗跌性。

今年北京市计划开通3条（段）地铁新线，包括18号线、17号线中段、6号线南延。这些新线路将极大改善昌平部分区域的交通。

其中，18号线（马连洼—天通苑东）是一条位于城市北部东西向的骨干线路，途径海淀、昌平两区，约19.8公里，共设车站11座，其中换乘站4座。

线路建成后，将作为支撑北部区域发展的重要基础设施，直接服务天通苑、回龙观等大型居住区通勤需求，缓解回天地区至上地软件园交通压力。

同时，17号线将实现全线贯通。中段从十里河至工人体育场，约8.2公里。线路建成后，17号线将实现全线贯通，届时从嘉会湖到未来科学城北仅需66分钟。

这些交通利好对于位于地铁站点周边的昌平项目来说，无疑是重大利好。特别是北七家歇甲庄地块，直接受益于17号线和18号线的双地铁覆盖。

但是面对本地天量供应和萎缩的需求，昌平作为海淀朝阳的平替，未来的（销）路怕是不好走。

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