25%溢价率，金鱼池地块是近3年北京土拍市场溢价最高地块。

7月3日，北京成功出让三宗住宅用地，总起始价44.02亿元，最终成交价为44.695亿元。

位于内城核心地段的东城金鱼池地块触顶后，在摇号环节由河北鑫界房地产开发有限责任公司（简称“河北鑫界”）幸运获得，总价3.375亿元。

值得关注的是，这是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，溢价率25%成为近3年北京土拍市场溢价最高地块，期房指导价15.1万元/平方米。

当天出让的大兴新城西片区地块、昌平土城新村地块均以底价成交。

对于上述成交，业内人士认为，位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会。

金鱼池地块最终竞至最高溢价率25%

开拍前，金鱼池地块获得5次报价。据悉，参与3家房企分别为佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界。

出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格3.375亿元，最高溢价率接近25%。当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

最终，该地块经由多轮举牌触达土地合理上限价格。在摇号环节，由河北鑫界幸运获得，总价3.375亿元。

公开资料显示，河北鑫界成立于2005年，水福来持股50%。水福来还担任河北华电石家庄热电有限公司高管。

金鱼池地块全称为北京市东城区金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块F2公建混合住宅用地，土地面积约3028平方米，建筑控制规模不大于5550平方米，控高18米，起始价2.7亿元。

金鱼池地块的销售指导价根据溢价率做出调整，并且分三个档位，溢价率在20％以上，销售指导价可达15.1万元/平方米。

金鱼池地块地段位置绝佳，位于东城区核心区，二环之内，天坛公园北侧。具体来看，其北向1.5公里为天安门广场，南端紧邻十一中学金鱼池校区，地块东侧300米为地铁7号线桥湾站，西侧600米则为珠市口站，北侧为前门大街商业板块和北京坊商业项目。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，东城区金鱼池地块位于二环内，可谓寸土寸金，而且学区属性较强。销售指导价是根据不同溢价率实行阶梯定价方式，实现土地价值最大化。

据合硕机构首席分析师郭毅分析，从2021年集中土拍后，北京土拍市场上就有溢价率不超15%的隐形“红线”，金鱼池地块溢价率达到25%。这是继朝阳酒仙桥捆绑地块之后，北京土拍的又一次创新。

综合来看，金鱼池地块是一个内城核心“袖珍”地块，住宅建筑面积仅约1700平方米，自持公建3850平方米。在郭毅看来，这是北京有史以来招拍挂出让的住宅建面最小地块，仅次于2006年开发的天坛公馆。

另据克而瑞分析人士表示，东城地段土地供应稀缺，这使得此次金鱼池地块备受瞩目。但1700平方米的住宅面积，限高18米，产品预计是6层以下洋房，大概率可能是大平层产品，体量较小，几套房源预计将自行消化，不一定会采取市场化销售。

大兴新城地块、昌平土城新村地块均以底价成交

7月3日同时出让的还有大兴新城西片区地块、昌平土城新村地块。

其中，大兴新城西片区一期A、B组团土地一级开发项目DX00-0406-0003、DX00-0406-0011地块 R2二类居住用地、DX00-0404-0033地块B4综合性商业金融服务业用地、DX00-0406-0007地块A334托幼用地，由北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司和北京大兴发展集地开发有限公司联合体以底价21.46亿元竞得，住宅楼面价约2.63万元/平方米。

出让文件显示，该地块土地面积6.7万平方米，建筑控制规模不大于11.95万平方米。其居住用地容积率为1.6/1.7，控高30米，销售指导价5万元/平方米。该地块东侧紧邻在售项目兴城之星，目前兴城之星售价为4.5万元/平方米。

张凯表示，该地块周边仅有今年3月底开盘的改善项目兴城之星，目前去化率过半，新项目入市后存在一定竞争空间。

此外，北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地，由北京城建兴荣房地产有限公司以19.86亿元底价摘得，住宅楼面价约1.31万元/平方米。

该地块位于昌平区马池口镇土城村，总土地面积约6.63万平方米，建筑规模约15.55万平方米。容积率2.4，控高60米，期房销售指导价3.9万元/平方米，现房销售指导价4.1万元/平方米。

对此，张凯表示，地块紧邻京礼高速和北六环，靠近北大新校区，规划有北大承办的小学和北京市最大的室内冰雪城。地块南侧是目前在售新房项目国誉燕园，销售指导价3.9万元/平方米。

综合来看，张凯认为，从北京今日土拍不难判断，在当前市场分化大背景下，房企投资呈现“缩圈”现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价、低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会，激活市场主体活力。

来源：新京报