一座百望山将海淀分为山前、山后，百望山以南被称为“山前”，是海淀历来的骄傲，优质的教育资源，悠久的“上风上水”情结，齐全的配套设施，再加上有限的土地资源，让海淀山前的房子一直“奇货可居”，是购房者争相涌入的地方。

而山后区域则一直生活在“山前”的鄙视中，欠发达的经济，不方便的交通等诸多因素让“山后”成为落后的代名词。

走访了一些在山后区域居住超10年左右的老居民，问其当年为什么会选择山后区域。有的表示自己就是土生土长的山后人，他喜欢这里；有的表示自己的房子是单位分配的；有的则表示当年这里很便宜，十万左右就可以买套房，纯粹是经济因素……

走访下来会发现，当年选择在山后居住的人或多或少都有些客观因素、都有些许无奈。但随着海淀的发展以及南部住宅用地越来越少，海淀北部也就是“山后”区域开始崛起，渐渐吸引了北京楼市的目光。

无论是海淀较大的共有产权房项目——永靓家园的申购摇号，还是太舟坞限竞房组团的陆续亮相，都无不是楼市热点，赚足了购房者和业内的关注。

可以说，如今的海淀山后区域早已今非昔比，不同往日。

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海淀山后区域共包括温泉镇、苏家坨镇、西北旺镇、上庄镇四镇，也可称为海淀新区，共占地226平米公里，约占海淀全区53%。这里是海淀传统的农村区域，共有63个行政村，95个自然村，但随着海淀新区的规划，一些老旧村落正在慢慢消失。

比如，众所周知的故宫北院区就选址在海淀北部西北旺镇西玉河村，在2016-2017年间，西玉河村陆续腾退完毕，这个曾经靠收租金度日的村子，打车司机都不愿意去的偏远地方，用不了几年就会从人们的记忆中消失，取而代之的是“故宫北院区”五个烫金大字。这就是海淀山后区域的发展速度，也是山后发展的一个缩影。

海淀山后区域在崛起之前，一直被人们津津乐道的就是其自然资源，西山和南沙河、北沙河、京密引水渠一山三水的自然形态和上风上水的地理位置，让这里被视为风水宝地。同时，这里也汇聚了不少历史文物古迹，也平添了山后的人文气息。

正因如此，海淀山后楼市入市之初，就以改善型的大户型为主，比如，首创天阅西山、冠城大通百旺府。据相关数据显示，2017年海淀住宅平均单套成交面积达156平米，其中有近8成均位于海淀北部五环以外。

以冠城大通百旺府为例，该项目位于海淀北清路永丰产业基地东侧，房源全部为5-7层花园洋房及9-11层小高层板楼，户型面积为137-204平米3、4居，目前均价74000元/平米，以均价计算，204平米4居总价约1510万。

而位于海淀南部，即山前区域的北京城建世华龙樾，目前均价82000元/平米，户型面积190-320平4居，同样以均价计算，总价较低约1600万。

由此可见，海淀山后区域虽较山前区域发展较晚，但在海淀北部新区的规划下，在中关村科技园区、永丰产业园等多方利好下，同样在楼市调控的宏观条件下，山后区域进入一个可以比肩山前区域的快速发展期。

尤其2016年以后，随着海淀山后区域的崛起，万科、碧桂园等知名房企也纷纷进驻抢地。但此时的山后区域动辄上千万的房价，早已不是普通购房者可以染指的地方。

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海淀山后的崛起自然离不开区域配套以及交通等方面的发展，中关村软件园、永丰产业园和翠湖科技园3大产业园，在带来大量就业机会的同时，也为海淀北部输入了拥有购买力的IT就业者，俗称“码圣”。

地铁16号线的开通，更是缓解了海淀山后区域的交通出行。在地铁通行之前，山后出行主要靠自驾及公交，比如，575，303路公交车，但据实地体验，由于公交线路较少，早晚高峰出行压力特别大，尤其是随着北部区域的发展，不少道路都在施工，拥堵问题也比较严重。由此，地铁16号线可视为目前北部出行的命脉。此外据悉，地铁19号支线将来也会服务海淀北部区域，届时出行又便捷不少。

随着海淀北部的发展，山后区域居住的人口越来越多，日常交通压力也越来越大，因此，这里也将新增几条公路，如，永玉路、皇后店东路、皇后店南一街、皇后店中街。同时，还有109新线高速公路和兴延高速，不但可以保证日常出行，就连出京变得方便不少。

对于海淀来说，教育资源是永远的亮点和优势，海淀山后自然也是如此，早在2012年，山后就规划了5所小学、2所中学、8所幼儿园，如清华附中永丰学校、101中学温泉校区和翠微小学温泉校区等，而且这些学校多依托于各产业园，子女上学也比较方便，如，中关村二小百旺校区就非常靠近中关村软件园。

在医疗方面，海淀山后区域也有所规划，如，新海淀妇幼就选址于永丰路与北清路交叉路口附近，建筑面积约3万平米，日较大门诊量为2500人次，初步规划建设床位约300张。

如此，越来越完善的海淀山后区域，不但渐渐成为购房者不错的选择，更以较佳的位置环境和大户型成为改善购房者的优选。

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现在，随着共有产权房、限竞房的加入，在70/90的限制下，海淀山后区域也开始有小户型房源，这就意味着，刚需一族终于可以染指海淀了。

提到刚需能买的房子，就不得不提永靓家园这个共有产权房，虽然此项目目前已经进行到即将选房的阶段，但还是忍不住想说。永靓家园位于海淀西北旺镇，房源2141套，其中约55平米1居54套，约88平米2居2051套，约89平米3居36套，含全装修费用销售均价37800元/平米。相比附近七、八万的二手房来说，永靓家园特别超值，也是西北旺上班族的优选，只是房源有限，能买到的毕竟是少数中的少数，更多的刚需族只能遗憾错过这个个人占比70%产权的房子。

好在，海淀山后区域还有几个限竞房，他们分别是葛洲坝北京紫郡蘭园、万科翡翠云图、山屿湖、紫光西山锦绣府，其中，葛洲坝北京紫郡蘭园、万科翡翠云图预计于12月下旬开盘。

葛洲坝北京紫郡蘭园位于海淀区翠湖科技园内，总占地约7.47万平米，总建筑面积约13.45万平米，距离地铁16号线屯佃站约2千米，户型面积约89-139平米，限均价53000元/平米，以均价计算，89平米总价约470万左右。

万科翡翠云图位于海淀区画眉山东路水岸温泉，预计推出约146平米洋房和约300-400平米叠拼，均价53000元/平米，预计12月20日开盘，以均价计算，146平米总价770万左右。

山屿湖位于海淀区温泉镇太舟坞，预计推建面约89平米洋房和建面约190平米叠墅，均价53000元/平米，距离地铁16号线屯佃站较近。

紫光西山锦绣府传言较多，有说内部消化的、有说转卖地块的、有说定向售卖给周边企业的，但都没有实锤，目前项目信息不多，只知道限价58000元/平米。

众所周知，目前的北京楼市限竞房已经占据大半江山，但限竞房由于产品同化严重也面临着很大的销售压力，而就目前已知的消息来看，上述海淀山后区域的限竞房还是有所区别的，刚需、改善都可以在这里找到适合自己的面积。

不过，较后还是要温馨提示大家，以上项目，尤其是太舟坞的限竞房距离六里屯垃圾填埋场较近，难免会受到异味困扰，大家还需实地考察后根据自己的需求来选择。

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