一季度房价涨得太猛了

楼市相对论 2021-04-23 09:52:15
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越调控越涨?

来源:复利研究院

作者:复利研究院院长老陈

在年初以来,一系列紧锣密鼓的调控、查贷的情况下,楼市“成功”实现:

70个大中城市的房价,62个环比继续上涨……

中国人三大错觉:

房价会跌,股票会涨,她喜欢我,再一次得到了印证。

这么多年了,不管吹什么风,较终大家发现,买房永远是正确的决策……

01

楼市依然在涨

一季度的房地产市场数据,又是全线拉红,甚至好的出奇。

把几个主要数据拆开来看:

先看下房地产投资数据:

1-3月份,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%

其中,住宅投资20624亿元,增长28.8%

1-3月份,房地产开发企业到位资金47465亿元,同比增长41.4%

再看房地产销售数据:

1-3月份,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%,其中,住宅销售面积增长68.1%

1-3月份,商品房销售额38378亿元,增长88.5%,其中,住

宅销售额增长95.5%

以中国房地产市场的体量,居然还能够实现两位数的增长,即使是去年因为受到疫情影响而出现大的下滑,今年能够实现这个增速,也是非常惊人的。

更重要的是,投资金额和销售金额双双创新高,再一次把那些看衰楼市的人的脸打得啪啪响。

房地产市场看完了,来看一下房价数据。

国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据,是国家公布的不多的房价数据。

因为去年的特殊原因,就不看同比了,只看环比数据。

环比:

2021年3月房价环比涨幅

全国70城:

0.4%

四个一线城市:

北京:1.4%

上海:1.1%

广州:1.4%

深圳:0.4%

从70城房价数据来看,3月份新房和二手房房价环比上涨的城市数量均达到近一年的较高值,分别达62个和58个

数据不会骗人,不管口号有多响,政策出的有多少,房价上涨还是目前楼市的特别走势。

还有一个数据,更值得一看:

就是全国商品房均价

这个国家统计局没有直接公布,但是可以算出来。

商品房销售额38378亿元÷商品房销售面积36007万平方米=10658元/平米

今年一季度,全国商品房均价为10658元/平米。

从疫情到现在,房价涨15%,全国平均下来涨了将近1400元/平。

(数据来源统计局,制图:德科地产频道)

比去年四季度上涨了8.5%!

这样的涨幅,只证明一点,和绝大多数人以为疫情会打击楼市不同,楼市依然很疯狂!

02

楼市上涨的真相

虽然整体在涨,全国房价涨幅分化严重。

排名前列、东部地区是拉动楼市价格上涨的引擎。

其中包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等10个省份。

也就是说,房价虽然大涨,但是“旱的旱死,涝的涝死”,北上广深、长三角、珠三角贡献了绝大部分的上涨。

相反,中西部地区,大多数北方城市,房价基本上都在横盘或者下降。

我认为这只是开始,未来中国楼市的发展方向就是:

东部房价继续遥遥先进,中西部、东北地区房价塌陷

第二、不仅是不同城市之间分化,同一城市,不同区域,也出现巨大的分化。

就拿一季度,广州的房价上涨来看,其实真正上涨的地方就是两个:

一个片区就是黄埔新区的新房,一个就是核心商圈兼学位区的旧房。

一座城市中,房价分化的甚至有点失衡。

所谓失衡,就是不同区涨幅不同,甚至同一条街道,隔街相望的楼盘涨幅都不一样

第三、区域分化之外,贫富分化也非常严重。

苏州为例,千万级别的别墅房源,出现成交井喷、量价齐升的状态

成交记录图源网络

与豪宅市场的热闹相比,刚需市场却有着完全不同的命运。

从全国来看,刚需市场正在经历着冰火两重天的煎熬。

原因也很简单,这波疫情,开闸放出的水大部分流入了富人的口袋,豪宅的走俏不过是资产价格通胀下的一个缩影。

可以预测的是,未来就算在一线这种特大城市里面,人与人之间因为配置了不同类型的房产,财富增速差异也会很大

这也透露出楼市上涨的两个真相:

房地产,尤其是优质的地产资产,已经从大众都可以享受,变成只有少数人可享受的投资品。

房地产市场越来越分化,各个城市之间在分化,城市的各个区域之间也在分化。

以后楼市依然会涨,但是是东部、南部的房子会涨,城市热门区域的房子会涨,富人的豪宅会涨

其他房子的表现,会越来越乏善可陈。

03

地球不爆炸,房价涨不停

每次一说房价会涨,就会有朋友来反驳。

但是我想说,房价上涨这个事情没有解法,全球都没有

较简单的逻辑就是:

地球只有一个,但是放水却是每年都在进行。

去年美国、中国、欧元区、日本和其他八个大型经济体的总货币供应量已经高达14万亿美元。

根据彭博社汇编的数据,上述12个大型经济体的总货币供应量规模已激增至94.8万亿美元。

这个星球上目前所有的钱,加起来大概就是94.8万亿美元。

简单类推一下,以人类货币计价的话,地球的价格,大概是94.8万亿美元,而在去年一年中就增长了14万亿美元

如果没有意外的话,这个数值只能不断攀升。

回顾下历史,从19世纪末20世纪初,经济全球化以来,世界各大国一旦遇到经济难题,蛋糕分配不均情况,无非就是两种解决办法。

战争&放水

战争是为了消灭过多的人口,减少分蛋糕的人

放水是为了创造更多的财富,做大蛋糕

但是自从出现热核武器以来,战争这种比较野蛮的方式,逐渐被各大国放弃了(至少在大国之间不再选择战争)。

1962年,古巴导弹危机,美苏双方都已经把手放到核按钮之上了,较后,却又都把手放下了。

因为在热核武器的威胁下,大国战争这个手段已经太不可控。

打输了就是输,打赢了还TM是输(参考日本排放核污水)

那解决经济问题的不多方法就剩下放水

于是我们看到美国:

1987年经济危机,放水

2008年经济危机,放水

2020年经济危机,放水

当然,危机是会过去的,过去之后,也会选择把水收回来。

但是,通常还没收完,新的危机就会再来。

2017年,美联储开始了缩表,试图收回08年放出去的水。

但是,还没搞完,新冠就来了,经济又下滑了。

除了放水,已经没有什么可以解决问题的办法了。

于是印钞机又大开了!

以史为鉴,如果推测接下来的经济和货币史,能得到一个规律:

放水像运动,是永恒的,收水像静止,只是运动的一种特殊状态。

简单来说,人类的总货币供应量,只会呈现向右上角无限延伸的趋势

去年是94万亿美元,将来会到100万亿美元,150万亿美元,200万亿美元。

以人类货币计价,地球的价格也会水涨船高。

从94万亿美元,然后到100万亿美元,150万亿美元,200万亿美元。

地球都涨价了,地球上的土地能不涨价吗?

更何况,地球上人口较稠密地区仅占陆地面积7%,却居住着世界70%人口,而且90%以上的地球人集中分布在10%的土地上。

一定会涨,较少也是分化的涨。

美国不涨日本涨,日本不涨韩国涨,韩国不涨中国涨,中国不涨,就再回到美国涨。

今年不涨,明年涨,明年不涨后年涨。

看下美国大约过去50年的房价走势:

美国的房价08年因为经济危机砸下来了,但是又怎么样呢?

08年的下跌,不过是几十年上涨周期里的一个小周期。

就连老龄化较重,较为人诟病的日本:

图片来源:挥洒五弦

我们也可以看到,东京都的房价近年来持续上涨,也许下一个十年,就要追平90年代房价甚至再创新高

想让房价持续性下跌,除非人类对财富失去欲望,那个时候央行也就不用放水做大蛋糕了。

说了这么多其实就想说一件事,家里要是没有配置房子,还是可以买,不过也不要买太多,资产配置和炒房还是有很大区别的(相比按住房价,打击炒房简单太多了,撤贷就行了)而且买房,越贵的地方越好

逻辑就是这么个逻辑,什么都能增加供给,就是地球不可能增加供给

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