导语：

房地产的大危机即将到来，中国人手里的财富可能将全部摧毁——这真不是2017年的玩笑话。

这是每一个中国家庭都将面临的问题。

  负债千亿，明年或迎灭顶之灾

早间，看到两个关于房企的新闻：

排名前列个消息：在去杠杆的背景下，截至到2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模。此外，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%，业内预计，前期拿地杠杆过高的房企，后续开发将面临重压。

另一个消息显示：面对日趋严厉的“限字令”，有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策，有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑，豪赌的是现在的供需矛盾，供需错位。

两个消息不同，但都指明了一点：开发商的日子不好过，资金链上的压力在加剧。曾经暴利的房地产行业，如今成为“高危”行业，一些开发商不惜“豪赌”来应对市场遇冷。

不同以往的是，这一轮冬天比以往更冷、更漫长，并且越来越冷。

今年5月，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，到6月，房企已经偿还了7800亿左右的债务，风险似乎已经减少，但16年、17年一二线、三四轮番大卖，回笼资金缓解了大多数房企的资金压力。

初冬不冷，要命的在后面。

如下图所示，从2018年开始，房企的压力将翻倍，房地产企业的偿债规模将迎来四连涨，并且年年翻倍。对于部分房企来说，今年如果不能及时融资回款，明年将是灭顶之灾。

2018——2021年，这四年里，高企的债券到期规模，将是大多数房企的噩梦。对于很多房企来说，现在屯钱可能比什么都重要了。

并且里面也不乏巨头企业，排在前两位的是万达、恒大。事实上，规模越大的企业，资金链上的风险就越高。比如为减轻负债，前不久万达贱卖重资产，恒大引入700亿战投，为的就是降低企业资金链风险。

巨头如此，中小房将更加困难。由于债务过重，且拿不到地，很多房企基本上就等于被摆上货架，任由其他巨头企业的分食、并购。

未来四年，类似于融创这样的巨头并购案会加速上演，甚至一些诸如深圳奥宸地产的前百强地产，也会成为历史尘埃，房地产企业生死存亡战已经打响。

在融资方面，今年发行的债券利率均在5%——6%之间，最近两个月，甚至有超过7%的案例，在2016年，这一数据仅仅是4%。仅仅一年，行业巨变。

全国多个城市的银行首套房贷利率上浮

银行一方面上调了房企债券利率，另一方面也上调了房贷利率。

今年以来，北京楼市的房贷利率已经历了四次调整：

2016年元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；

3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折；

5月，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率；

6月初，又再将首套房贷利率上调5%-10%。

8月12日，北京晚报记者从担保机构和中介机构处求证，虽然并未有银行真正执行1.15倍的新利率，但已经有三家银行将首套房贷利率上浮到了1.1倍。

事实上，房贷利率上浮不仅限于北京一地，全国多个城市的银行首套房贷利率都出现了上浮。

8月12日起，包括农行、建行、中行和交行在内的广州几家国有银行再次统一将首套房贷利率由基准上调至基准的1.05倍，其中部分银行二套房贷利率也上浮到基准利率的1.15倍。

从8月14日开始，南京执行基准利率的银行将只剩下4家。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行则处于停贷状态。除了停贷银行外，利率上浮5%或10%成为市场主流，并且放款时间很长，在三个月以上甚至半年。

随着房贷利率的上调，刚需人群买房的压力逐渐增大，炒房客也因为成本和风险的增加而纷纷离场。

据克而瑞信息集团7月31日发布的研究显示，2017年7月，TOP100房企销售环比下降39%。对于开发商来说，成交量的下滑，会影响到它们的现金流，进而影响到偿债能力。所以，如果有个风吹草动，会有一批房企资金链崩溃，要么破产、要么被并购。到那时，一大批房企会通过降低房价来获取现金保命，房地产的大危机也将到来！

对大家的劝告：敬畏市场

在投资领域，几乎没有特别年轻的成功者。原因在于，那些年纪轻轻就在资本市场赚到大钱的人，往往都输给了周期。

唯有经历过市场周期起起落落的来回洗礼，人们才会真正走向成熟。此时，他们早已不再是认为自己无所不能的年轻人了。

不要再幼稚地说，经济规律在中国房价面前没有用。

没有经历过周期的人，不懂得敬畏市场，迟早会被市场以血泪教训。

股市如此、楼市亦如此。

周期的根源，是人性。就像荷尔蒙推动了人类的繁衍一样，贪婪、恐惧和羊群效应，推动着经济周期的潮起潮落。

潮起潮落中，唯有对市场保有足够的敬畏，才能活得长久。

来源：黄生看地产综合自深圳看房团，秦小明，北京晚报