海淀地价狂飙！未来房价或突破天花板

2025年3月18日上午10时，北京市规自委交易大厅电子屏数字开始疯狂跳动。海淀区树村HD00-0705-0035-1地块在10家房企激烈角逐中，经过多轮报价厮杀，最终由中海地产以75.02亿元斩获。这场持续3小时17分的竞拍，不仅创下北京土拍史上单宗地块竞价时长之最，更以约10.23万元/㎡的楼面价将北京地价天花板推高，由于该地块未设置限价与销售指导价，据业内人士测算，项目未来售价或将突破约 15 万元 /㎡，较两年前周边地块溢价约40%。

这场土地盛宴不仅改写了北京楼市的价格坐标系，更预示着中国科创财富的居住革命已进入深水区。当科技新贵的财富积累速度持续超越传统行业，当城市核心区土地供应日益稀缺，高端住宅市场正在演变为承载国家创新战略的另类基础设施。这场发生在海淀土地市场的价值重估，或许正是中国式现代化进程中产城融合的生动注脚。

土地断代史：12.1万元/㎡三山五园封印下的孤本

而作为海淀王者的香山别墅区自2004年《三山五园地区整体保护规划》实施以来，香山区域累计获批住宅用地仅3.2公顷，相当于朝阳东坝单宗地块规模。特别是2020-2024年北京集中供地时代，全市成交的117宗住宅用地中，香山片区仅2022年出让的HD-0705-0035地块（香山樾）入围，这种严苛开发管制，使香山樾成为高净值客群的重点关注对象。而其作为中国隐奢豪宅典范的顶层品质，更得到了市场的一致认可，成为热销不断的豪宅红盘。

当2025年树村地块以10.23万元/㎡楼面价击穿市场认知时，香山樾12.1万元/㎡的住宅指导价瞬间显现出政策价值空间。若按现行地价成本反推，香山樾实际价值远超数值，形成高隐形红利。

海淀香山墅区 20年才等到一个顶流豪宅

香山樾，位于公认的北京市“最强区”之一的海淀，在万亿海淀的加持下，这里享受着城市鼎级的人文、产业、商业、生态等配套，是典型的“全配套、超配套”价值区域，名副其实的“宇宙中心”，历来，也是豪宅生长的重要片区。

而香山，历来被称为北京的“精神海拔”，同时也是豪宅的“价值高塔”。香山樾位于香山脚下，所属的香山墅区被尊为“首都八大墅区之首”，深厚的自然厚脉与历史文脉，皇家隐贵立馆著院所形成的隐贵生活氛围及臻稀历史，更是北京豪宅市场独树一帜的存在。

香山墅区几百年来皆为所处时代的塔尖圈层寡占，及至当下，稀缺更甚，香山别墅区近20年来供应不足10宗，由此可见区域的稀缺性；而像香山樾这样约7.38万㎡的“豪横”占地，更是难得一见。据市场数据，香山樾或是区域唯一在售高端纯质社区，容积率约1.05，全四层规划，近乎是绝版，“典藏级”的土地使香山樾拥有了扛鼎时代核心优质资产的底气。

土地供应的稀缺，促成了圈层的纯粹性，也形成了区域价格一直居高不下的市场现状，据悉这里的二手房单价普遍在15万+，部分甚至达到20万+。而香山樾位于香山墅区的核心位置，距离香山主要山体约2000米左右，最恰当的享山距离，带来的良好的观山视野。同时，越秀地产与北京城建地产两大国匠联袂合著，以划时代的隐奢豪宅敬献香山贵土，更优越的自然占有、新一代的产品营造，难怪使京城高净值人群均为之倾倒。

区位示意图(非标准比例地图，具体项目位置可参考腾讯地图、高德地图等第三方数据)

三山五园气运 再赋时代隐奢名园

香山樾地块素质较为突出，容积率仅1.05，全四层规划，是多年罕见的低密地块。同时占地约7.38万㎡，如此大面积高端纯质地块，区域内已多年不见。“一面香山，三面公园”的地形特色，也使香山樾成为与自然呼应最有特点的所在。

香山樾可谓“系出名门”，越秀地产和北京城建地产在项目擘画之初，就在考虑如何利用项目自身特质，打造出不负地脉文脉、致敬当代同时又足以传世的时代作品。所以在园林打造上，本着“营造当代隐奢园林样本”的战略初心，以“园冶六观”为本，“西山东园中十字”的骨骼，为当代隐贵敬献一座“香山名园”。

展示区实景图

在展示区入口大门上，即可初见端倪。宽约24米、高约5米的首开区入口大门，使人们感受到，什么是“景观打造注重与自然的对话”，如何巧妙利用“一面西山、三面公园”的地形特色，接引西侧香山、东侧公园入院。而大门两侧的迎宾景墙，以自然石面凭借而成，展现背靠香山的沉稳壮阔，更使人感受到了隐奢豪宅的气度与格局。

展示区实景图

进入园区内部，石面的规制使园林的轴线规划与归家礼序铺面而来，据悉，香山樾园林在“西山东园中十字”的大格局下，还契合北宋名家苏东坡“人生十六乐事”，特色布局了五园十六景，以保证每户均可享受定制花园，得益于开阔尺度与低容积率，户均景观面积高达约140㎡，户户均可大尺度瞰景，无界观赏香山。

展示区实景图

宋韵家府 千年美学的盛世居境

香山樾，力邀中国当代建筑设计巨擘，共同造就海淀之上的宋韵家府。九脊歇山斗拱檐及龙鳞瓦的规格，辅之以飞云脊。侧山墙打磨悬鱼樾图案，配合飞云脊寓意“鱼跃龙门”。宋调入色，通过蓝眼睛石材、雅奢金铝板及定制天青色陶板材质运用，形成“石嵌金，金镶玉”的高级颜色配搭，使建筑整体呈现“千里江山，只此青绿”的高贵气质。

展示区实景图

尤其是定制天青色陶板，为了这抹被称为国色的天青色，同时为了将“西山最灵动的那一抹色彩”映刻进项目，完成产品、自然及历史的完美对望。项目产品研发团队与中国专业的大师及顶级的厂家，整整研发了十个月，才成功复刻出仿汝窑的天青色陶板，这可以说是全国首家，做到了把仿汝窑的工艺应用到建筑立面上，从而塑造出有生命力的艺术品。

展示区实景图

室内则以匠著时代人居范本的标准，全球范围选材，并臻选嘉格纳、唯宝等国际一线家居品牌。以科技赋新高端生活场景，通过六大智能系统，全时呵护家的舒适健康。

更重要的是，香山樾在深研当代高净值家庭的生活所需的基础上，提出三大空间创新理念，从建筑面积约273㎡的样板间内，我们可以感受到项目对于当代高端人居的这种引领。样板间整体是东方风格，地面采用皇家白玉，电视背景墙采用简一碧海伽蓝岩板，木饰面半山纹，契合香山风光的同时表达温润儒雅的营造理念。

建筑面积约273㎡户型整个南向面宽超19米，超百平米LDK空间配合南向双主卧套房设计，阔绰尺度感，满足家庭生活的亲密性，同时兼顾每个家庭成员私密性。

香山樾C1户型图

（注：涉及部分装修升级内容由业主自愿选购）

香山樾现象揭示的不仅是顶豪市场的价值跃迁，更是当代居住文明的重构。作为海淀可能是最后限价的 12.1 万 /㎡的孤品地块，香山樾以臻稀地位，臻贵产品，超高溢价，成就穿越周期的硬核资产。